El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, especialmente cuando se trata de viviendas, se ha caracterizado siempre en España por ser una opción secundaria o residual respecto a la propiedad urbana. El legislador español no ha ignorado esta situación en las últimas décadas. Por ello, desde la LAU 1964, pasando por el Decreto-Boyer y ahora la LAU 1994 -sin contar sus innumerables modificaciones-, ha pretendido, entre otros objetivos, nivelar el número de arrendamientos urbanos de viviendas frente a la propiedad. 

Un mercado de vivienda con tales características repercute en la economía y sociología de cualquier país, tanto para la movilidad de los trabajadores como para la necesidad de vivienda misma. No obstante, el problema fundamental viene reflejado por incumplimiento del principio rector del art. 47 de la Constitución Española que pretende garantizar una vivienda digna y adecuada a todo español pues en determinados puntos de la geografía española la oferta de viviendas en alquiler es insuficiente en comparación con la demanda o no es lo suficientemente competitiva por hallarse sujeta a rentas muy elevadas.

La doctrina incide en la necesidad de múltiples medidas estructurales para fomentar el mercado arrendaticio urbano: mayor autonomía de la voluntad entre las partes, eliminación de trabas urbanísticas y administrativas, aumentar el parque de viviendas, reducir la tributación, reforzar la seguridad jurídica o disponer de datos fiables y seguros para que las Administraciones Públicas puedan realizar políticas efectivas en materia de vivienda. Respecto a estas dos últimas medidas el Registro de la Propiedad puede realizar un papel esencial.

En cuanto a la seguridad jurídica, el Registro de la Propiedad es la principal herramienta de este principio en el mercado inmobiliario español. No obstante, la LAU de 1994 se aparta de los principios hipotecarios del sistema registral encontrándonos una legislación arrendaticia urbana alejada de la fe pública registral porque tradicionalmente se ha entendido que así se beneficiaba y se protegía al arrendatario -salvo el escaso período de vigencia de la Ley 4/2013-.

El arrendamiento de vivienda como excepción a la fe pública registral hace que tanto arrendador como arrendatario no tengan incentivos en la inscripción del contrato de arrendamiento desde un punto de vista sustantivo. En un sistema de inscripción registral como el nuestro donde la inscripción en el Registro de la Propiedad no tiene ni carácter obligatorio ni constitutivo con carácter general, el incentivo para la inscripción nace por los efectos protectores que otorgan los principios hipotecarios al titular registral y al tercero hipotecario. Por ello, una regulación efectiva del contrato de arrendamiento exige que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. La experiencia empírica ha demostrado que esta situación no favorece al mercado arrendaticio. Es más, ante la inseguridad jurídica el mercado se contrae y el resultado es menos oferta de alquiler. 

Además, la inscripción del contrato de arrendamiento encuentra como gran efecto positivo el control de legalidad a través de la calificación registral. El registrador vela por los derechos legales de las partes, especialmente del arrendatario, impidiendo la existencia de cláusulas del contrato que puedan suponer un “perjuicio” para él (art. 6 LAU). La calificación de los arrendamientos de vivienda resulta esencial pues la práctica diaria ha demostrado que ante la necesidad imperiosa de vivienda el arrendatario está dispuesto a firmar “lo que sea” con tal de acceder a una vivienda a un precio ajustado a su economía particular.

Respecto a la necesidad de disponer de datos fiables en materia de alquiler, el legislador europeo y nacional es consciente de la importancia de la información para poder adoptar políticas de viviendas productivas y eficientes. La falta de dicha información dificulta que las administraciones puedan evaluar el impacto real del mercado arrendaticio y que consigan diseñar e implementar respuestas públicas adecuadas y proporcionadas.

La inscripción del contrato de arrendamiento encuentra como gran efecto positivo el control de legalidad a través de la calificación registral. El registrador vela por los derechos legales de las partes, especialmente del arrendatario, impidiendo la existencia de cláusulas del contrato que puedan suponer un “perjuicio” para él

Para resolver el desafío de la vivienda en la actualidad es necesario disponer de información fiable y eficaz. La inscripción generalizada de los arrendamientos urbanos permitiría disponer de una base de datos estructurada de alto valor público y económico que podría ponerse a disposición de la Ventanilla Única Digital ya creada. 

Existen otros registros o índices que pueden aportar información sobre el arrendamiento de vivienda pero ninguno de ellos tiene al mismo tiempo el carácter de oficial, público, fiable, cualificado y distribuido por todo el territorio nacional. No hay que olvidar que el Registro de la Propiedad es una institución pública que está servida por funcionarios públicos que califican los contratos de arrendamiento sólo permitiendo el acceso de aquellos que cumplen los requisitos legales. Otros registros o índices de carácter privado ofrecen en ocasiones información contradictoria por existir intereses económicos subsidiarios. Además, el Colegio de Registradores se nutre a partir de la información generada o facilitada por los más de 1.000 registros que existen repartidos en todo el territorio nacional, lo que le diferencia de los registros de otras administraciones territoriales. 

La información que podría proporcionar el Colegio de Registradores a cualquier Administración no sólo sería referente al número de arrendamientos por ámbitos geográficos sino también relativa a precios de alquiler, duración media de contratos, características de arrendador o arrendatario, rotación del mercado y cualquier otra circunstancia que requieran las instituciones públicas. Por ello, previo filtro de la calificación registral, la calidad del dato proporcionado sería insuperable a la que cualquier otro registro o índice podría proporcionar.

En definitiva, el legislador debería plantearse seriamente incentivar de algún modo la inscripción de los contratos de arrendamiento de vivienda en el Registro de la Propiedad. La seguridad jurídica y la información son los pilares sobre los que se debe asentar el contrato de alquiler y el Registro de la Propiedad la herramienta para su construcción.

Santiago Molina Illescas