Los problemas que plantea la articulación del carácter temporal de la anotación preventiva de embargo con el carácter definitivo de la venta o adjudicación de los bienes embargados en que desemboca la ejecución lleva mucho tiempo preocupando a quienes, por unas u otras razones, tienen participación en los procedimientos judiciales.
Supuesta una transmisión en que el mejor postor paga lo prometido al concurrir a la subasta que se ha desarrollado con la información sobre cargas que consta en la certificación registral pero que, cuando se presenta la documentación pertinente en el Registro, encuentra cancelada por caducidad la anotación en su día practicada y se da el caso de que ha cambiado la titularidad de la finca o existen cargas posteriores que habría que cancelar por purga, se plantea a quien debe proteger el Registro.
A lo largo del tiempo se han articulado diversos remedios para resolver este problema. La reforma del Reglamento Hipotecario de 1959 añadió en el art. 199 un segundo párrafo que decía, en realidad sigue diciendo aunque se entiende derogado, que la anotación ordenada por el juez, una vez prorrogada, no caducaría hasta que recayera una resolución firme en el procedimiento que la motivó.
Esta solución, que pervive en la legislación de hipoteca mobiliaria y en la de buques, fue, sin embargo, desechada por el legislador al aprobar la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente que introdujo en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria la regla de caducidad por transcurso del plazo legal, normalmente cuatro años, con posibilidad de prórrogas sucesivas por el mismo plazo, con lo que, al menos para el futuro, se evitaron los muy graves problemas originados por la indefinida permanencia en el historial de las fincas de anotaciones prorrogadas que, en la práctica, resultaba casi imposible cancelar.
La opción de la LEC exige, evidentemente, un mínimo de diligencia de quienes promueven las ejecuciones para pedir oportunamente el mandamiento de prórroga y, también, de los juzgados que las tramitan, que habrán de expedirlos con tiempo suficiente para que se puedan presentar al Registro antes del vencimiento.
Cuando no se hace así surge el problema al que apuntaba al principio. La doctrina oficial registral, por todas léase la Consulta Vinculante DGRN de 8 de abril de 2018, ha considerado siempre que la caducidad produce inexorablemente sus efectos beneficiosos o perjudiciales, sin que pueda el registrador tener en cuenta las circunstancias por las que la prórroga o el documento que contiene la transmisión no llegaron a tiempo.
A lo largo del tiempo ha habido algunas sentencias del Tribunal Supremo que, en asuntos en que habían sido demandados los titulares de cargas posteriores a la que constaba en la anotación caducada, dio preferencia a ésta, ordenando al registrador que las cancelara por entender que había de estarse a la certificación registral incorporada al procedimiento, que venía a dejar a salvo al adquirente de incidencias posteriores, como dicha caducidad.
La Sentencia núm. 237/2021 de 4 de mayo del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, ECLI:ES:TS:2021:1497, ha venido a corregir dicha doctrina optando por otra solución: la expedición de certificación surtirá, además del suyo propio, efecto de prórroga de la anotación con lo que se asegura un plazo razonable dentro del procedimiento de ejecución en el que se acordó el embargo para hacer efectiva la realización del bien, con el límite de dejar a salvo las eventuales inscripciones de derechos adquiridos después de que en el Registro ya no constara la anotación de embargo (por haberse cancelado antes de dictarse esta sentencia).
Es una solución que seguramente debería haber adoptado el legislador hace tiempo, tiene una peliaguda aplicación transitoria y plantea la muy importante duda de si el Tribunal Supremo es competente para regular lo que no deja de ser una muy importante modificación del artículo 86 de la Ley Hipotecaria. No obstante es, indudablemente, mejor que la jurisprudencia anterior que dejaba el historial registral de la finca pendiente de la extemporánea presentación de testimonios o mandamientos judiciales.
No deja de resultar perturbador que haya que forzar tanto la aplicación de las leyes para suplir la negligencia de quien, debiendo poner los medios para impedir la caducidad, no lo hizo.
Álvaro José Martín Martín
