Sentencia núm. 1799/2025, de 9 de diciembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Roj: STS 5981/2025 – ECLI:ES:TS:2025:5981).

En una operación societaria formalizada en escritura pública (julio de 2004) se garantizó el precio aplazado en la compraventa de participaciones de una sociedad limitada mediante condición suspensiva:

“La presente compraventa queda condicionada conjunta y solidariamente, con carácter suspensivo respecto a su eficacia, al cumplimiento de la obligación de pago del precio pactada en la estipulación anterior”.

Los compradores vendieron las participaciones sociales a un tercero mediante escritura autorizada para el protocolo del mismo notario, aunque sustituido por su compañero de despacho, en agosto de 2004, antes de vencer el plazo de pago del precio.

Cuando venció el plazo, el precio aplazado no se pagó, el vendedor agotó las posibilidades de ejecución, incluso obtuvo una sentencia condenatoria contra el comprador en vía penal por alzamiento de bienes, pero no consiguió cobrar el precio.

Demandó entonces a los dos notarios que compartían despacho por el otorgamiento de la segunda compraventa sin comprobar si se había cumplido la condición suspensiva.

El Juzgado de Primera Instancia rechazó la demanda, criterio confirmado por la Audiencia Provincial, que dice:

“Pues bien, en este supuesto, tal y como se declara en la sentencia de instancia, el notario autorizante pudo comprobar que sobre la adquisición de las participaciones por parte de Zetalde SL y Kantauri Inmobiliaria etaEtxegintza SA pesaba una condición suspensiva, ahora bien, esta circunstancia en absoluto hubiera tenido en el caso que nos ocupa y dadas las circunstancias que han sido expuestas la repercusión que pretende atribuir la parte recurrente por cuanto que habiéndose declarado por los vendedores en el momento del otorgamiento que su precio había sido totalmente desembolsado, que las participaciones se transmitían libres de cargas y gravámenes y mostrándose conformes los compradores en continuar con la operación, pese a las advertencias realizadas por el notario autorizante, es evidente que, incluso en el supuesto de haber sido puesta de manifiesto la existencia de la condición suspensiva, aquella no hubiera tenido la eficacia que se le pretende dar, ya que no garantizaba el pago del precio de la compraventa, afectando exclusivamente a la transmisión de la titularidad de las participaciones y todo ello teniendo en cuenta que la compraventa se perfeccionó en fecha anterior al vencimiento de los plazos pactados para el pago y de los propios pagarés que se habían constituido como garantía del mismo y que la insolvencia de Zetalde SL y Kantauri Inmobiliaria etaEtxegintza SL buscada de propósito, hubiera impedido en todo caso el pago del precio, con independencia de que se hubiera hecho mención o no a la condición”.

El Tribunal Supremo, en cambio, la estima, condenando a ambos notarios solidariamente al pago de 530.720 euros (principal e intereses por los que se despachó ejecución contra los compradores).

F.D. TERCERO

3.2.

El notario incumplió su deber profesional al autorizar la escritura de transmisión n.º 2800 sin advertir ni incorporar la condición suspensiva de pago total del precio contenida en la escritura previa -n.º 2216-, cuya matriz obraba en el mismo protocolo al actuar como sustituto del notario que la había autorizado. La propia escritura que autorizó hacía referencia a dicha escritura previa como título de adquisición de las vendedoras, lo que reforzaba la obligación de verificar su contenido. La omisión de la condición privó de visibilidad a un elemento configurador de la eficacia del negocio -determinante para la posición de los subadquirentes su constitución como terceros de buena fe protegidos– y permitió que estos subadquirentes aparecieran investidos de un derecho definitivo, no condicionado. La falta de advertencia frustró la salvaguarda que la condición proporcionaba a la recurrente frente al riesgo de impago.

En efecto, D. Ruperto incumplió los deberes que le son propios como profesional del Derecho y funcionario público. El art. 1 de la Ley del Notariado y el art. 1 del Reglamento Notarial (RN) establecen que el notario debe asesorar a quienes reclaman su ministerio, garantizando la autenticidad y fuerza probatoria de las declaraciones de voluntad de los otorgantes.

Esta interpretación se encuentra reforzada por la doctrina jurisprudencial de esta Sala, que exige un nivel de diligencia profesional cualificada en el ejercicio del notariado y considera que la responsabilidad del notario requiere la concurrencia de dolo, culpa o ignorancia inexcusable, así como el nexo causal entre su actuación y el daño (por todas, sentencias 371/2020, de 29 de junio, y 690/2019, de 18 de diciembre). La sentencia 126/2014, de 18 de marzo, en particular, subraya que la omisión de comprobaciones esenciales sobre la titularidad cargas de los bienes transmitidos genera un perjuicio directo y constituye una ignorancia inexcusable, imputable al notario.

Se debe tener en cuenta que la condición suspensiva pactada no era un elemento accesorio, sino un condicionamiento estructural de la eficacia transmisiva: hasta su cumplimiento, el dominio sobre las participaciones no se consolidaba en Zetalde y Kantauri, que únicamente ostentaban una posición jurídica interina y condicionada”.

Por otro lado, existe relación causal adecuada entre dicha omisión y el daño patrimonial sufrido por la recurrente. El perjuicio no se limita al impago de parte del precio de las participaciones -hecho no atribuible al notario-, sino a la pérdida del mecanismo de protección inherente a la condición suspensiva, esto es, la posibilidad de que, ante el incumplimiento de la obligación de pagar, la compraventa inicial quedara sin efecto y las participaciones retornaran a su patrimonio. Esta garantía jurídica fue precisamente la que la actuación negligente del notario frustró, permitiendo que los terceros adquirentes la Sra. Ascensión y Promotora Azalea Capital -como adquirentes a título oneroso, de buena fe y con justo título- recibieran el derecho como definitivo. Conforme al art. 464 CC, dichos terceros quedaron amparados por la apariencia jurídica creada por el instrumento público y, en consecuencia, la recurrente se vio privada no solo del cobro total del precio, sino también de la posibilidad de reivindicar eficazmente las participaciones.

Me parece evidente que, sin forzar las costuras del Código Civil, la publicidad registral de la titularidad y cargas de las participaciones sociales que prevé el anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública, permitiría dotar de la imprescindible seguridad jurídica tanto a los otorgantes de los documentos relativos a las mismas como a los fedatarios públicos

El nexo causal es claro: la omisión de advertencia y comprobación consolidó la adquisición onerosa del tercero de buena fe, hizo inoponible la condición y determinó la pérdida definitiva del bien, provocando el daño. Esta secuencia es típica y plenamente imputable al incumplimiento de las obligaciones profesionales del notario, como reconoce la jurisprudencia sobre la responsabilidad derivada del quebrantamiento del deber de conformación y tutela jurídica del instrumento público.

F.D. CUARTO

Ya en labores de instancia, procede estimar el recurso de apelación, revocar la sentencia de primera instancia y estimar en su integridad la demanda, dado que:

i) La cuantificación del daño se concreta en el precio de las participaciones no abonado y en los intereses devengados, tal como se determinó en la ejecución judicial promovida por Almena. La cantidad reclamada coincide con la establecida en dicha ejecución y no ha sido cuestionada por los notarios demandados, lo que legitima plenamente su aceptación en este recurso.

ii) Y si bien el notario que autorizó la segunda escritura fue quien materialmente omitió la advertencia de la condición suspensiva, actuó como sustituto del notario que autorizó la primera escritura y para su protocolo, y ambos pertenecen a la misma notaría. Esta actuación conjunta justifica la responsabilidad solidaria de los dos notarios, dado que ninguno de ellos ha cuestionado esta circunstancia, lo que hace procedente su condena conjunta al pago de la cantidad reclamada”.

A mi juicio es más que dudoso que el notario –menos aún en el caso del que no firmó la escritura aunque se incorporara a su protocolo- tenga que responder, con carácter general,  por condiciones obrantes en documentos públicos o privados relacionados inmediata o mediatamente,  con el que autoriza, cuando carece de un medio que publique oficialmente la titularidad y cargas del objeto vendido,  similar al que para la contratación inmobiliaria representa el sistema combinado de los artículos 354 a) del Reglamento Hipotecario y 175 del Reglamento Notarial.

El caso de la sentencia es un poco especial pero me parece atinado el comentario de Bruno Rodriguez-Rosado, catedrático de Derecho Civil de la Universidad de Málaga (Reflexiones al hilo de la STS 1799/2025, de 9 de diciembre, entrada del 23 de enero de 2026 en Almacén de Derecho), que plantea la no menor cuestión sobre si cabe aplicar el art. 464 del Código Civil a una participación social no incorporada a un título que se pueda poseer, lo que contesta en sentido negativo (destacado en negritas en el original):

“El Tribunal Supremo, en el caso, se inclina por la respuesta afirmativa ‒o, más bien, la presupone, pues el hecho es que no dedica a la cuestión consideración alguna‒. A mi juicio, en cambio, ha de rechazarse esa posibilidad, pues lo peculiar de las participaciones sociales y de las acciones representadas mediante anotaciones en cuenta es que carecen de una materialidad corporal que las haga idóneas para la posesión. Solo las acciones representadas mediante títulos al portador son susceptibles de adquisición a non domino en virtud de la expresa remisión al artículo 545 del Código de comercio que al efecto hace la Ley de sociedades de capital y lo propio sucede con las acciones representadas mediante anotaciones en cuenta en virtud del artículo 11.3 de la Ley de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, pero no existe norma alguna paralela para las participaciones sociales, y ellas no son susceptibles de posesión”.

Me parece evidente que, sin forzar las costuras del Código Civil, la publicidad registral de la titularidad y cargas de las participaciones sociales que prevé el anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública, permitiría dotar de la imprescindible seguridad jurídica tanto a los otorgantes de los documentos relativos a las mismas como a los fedatarios públicos.

La intervención del notario en la transmisión, en este aspecto debería rectificarse el anteproyecto, y del registrador mercantil en la inscripción de las participaciones sociales, como preveía el artículo 20 de la Ley de 17 de julio de 1953 que estuvo vigente hasta 1990 (“La transmisión de participaciones sociales se formalizará en escritura pública, que se inscribirá en el Registro Mercantil”), es una medida prudente y proporcionada a la importancia del asunto.

Y es algo que se puede articular si se tiene buena voluntad y espíritu de cooperación como el quepresidió la elaboración y aplicación del  Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre que introdujo las normas reglamentarias a que antes he hecho referencia, -me vienen a la memoria, por solo citar dos compañeros implicados especialmente en la tramitación de la norma, los nombres del notario Julio Burdiel y del registrador Jose Tomás Bernal-Quirós- que supuso un muy importante avance para la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias.

Aunque está desencadenada una campaña u ofensiva, en más de un sentido, contra las previsiones del anteproyecto de Ley Orgánica de Integridad Pública en materia de inscripción de titularidad y gravámenes de participaciones de sociedad limitada en el Registro Mercantil, pienso que constituye un punto de partida, aunque precisado de enmienda y mejora, para resolver un problema real.

Porque lo que no cabe es negar la existencia en esta materia de una completa opacidad que, a veces, cuesta dinero a quien menos se lo espera.

Álvaro José Martín Martín