En situaciones angustiosas la desesperación puede abocar a soluciones que, aun sin oler bien, se muestran como única tabla de salvación. Cuando tales situaciones tienen carácter económico, la exasperación puede llevar a aceptar dinero que se sabe se tendrá que devolver, pero sin ponderar las condiciones concretas. Por ello, es necesario que el ordenamiento jurídico proporcione seguridad jurídica mediante instrumentos que protejan a quienes que, por el motivo que sea, no se encuentran en estado de calibrar las consecuencias de decisiones tomadas desesperadamente.
El primer paraguas en el que tiene que encontrar cobijo el ciudadano es la legislación tal y como vislumbró Gumersindo de Azcárate al impulsar y redactar la Ley de Usura, destacable no solo por su contenido y longevidad sino también por la claridad del lenguaje jurídico utilizado. No obstante, la práctica diaria pone sobre la mesa el hecho de que quizá haya llegado el momento de adaptar la regulación de la usura a los nuevos tiempos: no solo hay usura en préstamos ni solo existe abuso en los intereses. Otra medida recogida en nuestra legislación para evitar perjuicios injustos es la prohibición de que el acreedor pueda apropiarse de la cosa dada en garantía sin ajustarse a los procedimientos y cautelas previstos legalmente: la prohibición del pacto comisorio consagrada en el artículo 1.859 del Código Civil ya prevista en el siglo XIII en Las Partidas. Asimismo, ofrece protección la ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de créditos inmobiliarios.
El segundo paraguas en el que protegerse son los operadores jurídicos que interpretan y aplican la ley así, por ejemplo, son los jueces quienes determinan el carácter usurario de los préstamos valorando las circunstancias concurrentes en cada caso. Igualmente, los registradores mediante la calificación estamos obligados a ofrecer al ciudadano seguridad jurídica. Un lenguaje jurídico claro es necesario para que nadie se sienta perdido entre tecnicismos; pero, en ocasiones, el desesperado no encuentra solo redacciones incomprensibles, sino que bajo el disfraz de un negocio jurídico distinto se le invita a firmar pactos prohibidos por ley. Un ejemplo son las opciones de compra que encubren pactos comisorios, sobre las que se ha vuelto a pronunciar la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en resolución de 17 de febrero de 2026.
Un lenguaje jurídico claro es necesario para que nadie se sienta perdido entre tecnicismos; pero, en ocasiones, el desesperado no encuentra solo redacciones incomprensibles, sino que bajo el disfraz de un negocio jurídico distinto se le invita a firmar pactos prohibidos por ley
El supuesto de hecho de la citada resolución es similar a los de las diversas dictadas por la Dirección General en esta materia como las de 9 de septiembre de 2024, 12 de febrero y 10 de abril de 2025: escritura de opción de compra cuya redacción revela contradicción entre el negocio jurídico instrumentado y la intención evidente de los contratantes, un contrato de financiación garantizado con la finca sobre la que se constituye la opción que encubre un pacto comisorio. El centro directivo parte del rechazo del pacto comisorio si bien sigue la doctrina de admitirlo “siempre que la realización del bien dado en garantía (…) se efectúe en condiciones determinantes de la fijación objetiva del valor del bien, y no haya comportado un desequilibrio patrimonial injusto para el deudor”. Por tanto, impone la necesidad de valorar cada caso concreto y analizar el clausulado del instrumento público y las declaraciones de las partes para discernir si se está encubriendo o no un pacto comisorio prohibido.
En la nota recurrida las razones esgrimidas por la registradora que fueron admitidas por la Dirección General para desestimar el recurso y que no fueron rebatidas ni contraargumentadas por el recurrente son: 1) precio de compraventa pactado notablemente inferior al valor de tasación que constaba en registro; 2) si bien se pactaba respecto del ejercicio de la opción y el otorgamiento de la escritura de compraventa la posibilidad de ejercicio y comparecencia unilateral por el optante, se preveía una indemnización en caso de que el concedente no compareciera al otorgamiento de la escritura de compraventa en cantidad equivalente al 37,5% del precio de compraventa que parecía descontarse del precio final; 3) se estipulaba como obligación que la parte cedente fuera titular registral de la finca y que se transmitiese en el estado de cargas en el que se encontrase en la actualidad. Considera la Dirección General que las estipulaciones señaladas en los números 2) y 3) no son acordes con la naturaleza y causa de una opción de compra y concluye que la opción de compra instrumentada puede llegar a suponer una traba del bien en presumible función de garantía.
En definitiva, supuestos como la opción de compra analizada en la resolución son verdaderos trampantojos indistinguibles por quien carece de un conocimiento jurídico profundo que deben ser objeto de calificación por los registradores dado que, de no ser así, se estaría vulnerando la legislación vigente pues se admitiría la apropiación de la cosa dada en garantía sin sujeción a las cautelas y procedimientos de ejecución legalmente previstos.
Margarita Aranda
