“El acceso al Registro de la Propiedad de cualquier derecho le otorga garantías de seguridad jurídica de protección frente a terceros en el tráfico inmobiliario”

Licenciada en Derecho, Helena Beunza es la actual secretaria general de Vivienda, encargada de coordinar estas políticas dentro del Ministerio de Fomento, con una dilatada y experimentada trayectoria en materia de vivienda desarrollada previamente en su cargo como directora general de la Entitat Valenciana d’Habitatge i Sòl (EVha), el organismo de la Generalitat Valenciana encargado de las políticas de vivienda social.

En el años 2015 Beunza fue directora territorial de la Conselleria de Vivienda, Infraestructuras y Vertebración del Territorio de Valencia, siempre con el gobierno de Ximo Puig. Hasta entonces había trabajado en distintos ayuntamientos y bufetes de abogados, además de haber sido investigadora en el Departamento de Urbanismo del Royal Borough Kensington y Chelsea. Especializada en cuestiones de suelo y vivienda, también ha ejercido como docente en varios cursos y másteres.

Helena, cuando has llegado a la Secretaría General de Vivienda encontraste una economía de mercado de vivienda distorsionado por falta de materia prima (suelo), gran especulación, inadecuada financiación bancaria y ayudas públicas entre otras circunstancias que hacían de la vivienda un mercado mal regulado. ¿Qué objetivos te planteaste entonces?

Lo que realmente me sorprendió fue no encontrar una estrategia, por mínima que fuera, sobre política de vivienda. Todo ello en un contexto que yo caracterizaría, más que de problemas en el mercado, de graves dificultades de acceso a la vivienda por parte de muchas personas y de un parque público de vivienda muy insuficiente para atender a una demanda amplia y con pocos visos de reducirse en el corto y medio plazo. También me encontré con un mercado del alquiler muy tensionado en algunas ciudades de España, concretamente en las que agrupan la mayor población y una falta de respuesta adecuada a los problemas que dicho mercado empezaba ya a provocar en las personas demandantes de vivienda.

Por eso mi primer objetivo fue abordar una serie de medidas diversas, pero todas ellas integradas en una visión conjunta y estratégica. Quizá se puede resaltar la creación de una dinámica de trabajo común en materia de vivienda y la constitución de un grupo interministerial que reforzase la coordinación entre Departamentos para buscar la coherencia de las políticas públicas y la identificación de una serie de medidas urgentes encaminadas a garantizar el ejercicio efectivo del derecho a la vivienda. Uno de los primeros resultados de esta colaboración ha sido la aprobación del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que introdujo importantes mejoras en la regulación de los contratos de arrendamiento, modificando determinados aspectos del régimen de propiedad horizontal para hacer frente a los nuevos fenómenos del mercado e introducir mayor seguridad jurídica en el procedimiento de desahucio de la vivienda y determinados mecanismos de protección cuando afecta a hogares que hayan sido declarados vulnerables por los servicios sociales competentes. Además, se introducían importantes medidas de carácter económico y fiscal, facilitando la inversión en vivienda del remanente presupuestario municipal y determinadas mejoras en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en el alquiler de vivienda habitual.

En suma, se trataba de un conjunto de medidas de carácter urgente y, por tanto, respondiendo a la pregunta, constituían las primeras que debían adoptarse para hacer frente a las dificultades de muchos hogares para acceder a la vivienda, con independencia de la necesidad de seguir trabajando en medidas más estructurales, a medio y largo plazo, con medidas de impulso de la oferta de vivienda en alquiler social o asequible y diferentes iniciativas normativas sobre las que estamos trabajando en estrecha colaboración con todos los agentes públicos y privados, y también con las entidades del tercer sector.

El derecho de propiedad sobre la vivienda accede de forma voluntaria al Registro de la Propiedad ya que es la mayor inversión en la vida de los ciudadanos, a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos que permanecen en la esfera privada del ciudadano. ¿Crees que mejoraría la seguridad jurídica el acceso del arrendamiento al Registro de la Propiedad?

Sin duda, el acceso al Registro de la Propiedad de cualquier derecho le otorga garantías de seguridad jurídica de protección frente a terceros en el tráfico inmobiliario. 

No obstante, en el caso del derecho de propiedad, el acceso al registro -pese a su carácter voluntario-, está muy relacionado, ente otros condicionantes, con la necesidad de garantizar la inversión que la adquisición del dominio conlleva, su estabilidad temporal y el hecho de que, con frecuencia, su transmisión requiere de la constitución de garantías como la hipoteca, cuya inscripción sí es constitutiva y obligatoria. La situación del alquiler no es la misma, y a pesar de ello, la ley de arrendamientos urbanos “consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad”. El objetivo en este caso es doble: por una parte, reforzar las garantías de las partes, y de otra, incrementar la información disponible para poder diseñar políticas públicas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos. También es importante recordar que el artículo 13 del recientemente aprobado Real Decreto Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, relativo a la resolución del derecho del arrendado, incide en la protección de aquellos inquilinos que hayan inscrito su derecho. Y con carácter general, se reconoce el papel del Registro de la Propiedad como instrumento fundamental en relación con el mercado del alquiler, como se deduce de la Disposición adicional segunda, en relación con el Sistema de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda.

Rocío Perteguer junto a Helena Beunza durante un momento del encuentro.

“Hemos de fomentar el incremento y la conservación de nuestro parque público de vivienda y hemos de profundizar en las ayudas a determinados colectivos especialmente vulnerables, siempre en coordinación con los Servicios Sociales, como por ejemplo, las mujeres víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual y las personas sin hogar”

No obstante, cualquier medida que vaya más allá de esta posibilidad de inscripción voluntaria debe ser objeto de un análisis que parta de una posición equilibrada que implique mejorar la seguridad jurídica y la estabilidad de arrendadores y arrendatarios, sin menoscabar o gravar excesivamente una forma de tenencia que, por su carácter eminentemente temporal, debe, cuando así se requiera, ser también ágil, flexible y económicamente viable.

En relación al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 que el Gobierno encuentra a su llegada, éste se concretó mediante la celebración de los convenios necesarios con las Comunidades Autónomas para poder acceder a los fondos previstos en el mismo, el plan persigue fomentar el alquiler en detrimento de nuestra cultura de propiedad. Entre sus objetivos, también encontramos evitar la despoblación de pequeños municipios, apostar por la rehabilitación y una mayor sensibilidad con los desahucios. Por edades, los más favorecidos son los jóvenes y los mayores de 65 años. ¿Qué valoración te merece transcurrido el primer año?

En efecto, la ejecución del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 se realiza a través de convenios ya formalizados con las Comunidades Autónomas (CCAA) y con las ciudades de Ceuta y de Melilla, a través de los cuales el Ministerio de Fomento se ha comprometido a aportar un total de 1.373,63 millones de euros durante el periodo 2018 a 2021. Al ejercicio 2018 le corresponden, específicamente, 332,76 millones de euros. La ejecución presupuestaria de dicho año ha sido del 98,57% (habiéndose transferido a CCAA y a Ceuta y Melilla un total de 328,01 millones de euros). Éstas, por su parte, se comprometieron a aportar en el mismo año 2018, 90,79 millones de euros, de los que se han ejecutado un 87,03%. La valoración, en términos de ejecución presupuestaria es, por tanto, positiva.

El fomento del alquiler no solo se ha materializado en que el 50,43% de los fondos transferidos lo ha sido para ayudas al alquiler a unidades de convivencia que disponen de pocos recursos (incluidos los jóvenes y mayores de 65 años para los que las ayudas son superiores), sino también en la firma de 51 Acuerdos para promover 1.508 viviendas (1.358 públicas y 150 privadas) que se destinarán al alquiler durante un plazo mínimo de 25 años, con renta limitada y para ser arrendadas por unidades de convivencia también con recursos limitados.

En lo referente a la rehabilitación edificatoria señalaría las convocatorias ya realizadas por todas las CCAA para la mejora de la eficiencia energética, y de la conservación y accesibilidad de las viviendas, si bien, de forma complementaria a dichas convocatorias, destacaría la firma de 137 acuerdos sobre otros tantas Áreas de Regeneración y Renovación Urbana o Rural que están posibilitando ya la rehabilitación o renovación de 14.496 viviendas junto con la reurbanización de su entorno.

En suma, hago una valoración positiva de lo hecho hasta ahora, con independencia de que se trate de un Plan aprobado por el último Gobierno del PP y que, desde luego, no responde plenamente a nuestras prioridades como Gobierno, en materia de vivienda. De hecho, tal y como ya ha anunciado públicamente el ministro, estamos trabajando para reorientar este Plan y darle un contenido más social. Hemos de fomentar el incremento y la conservación de nuestro parque público de vivienda y hemos de profundizar en las ayudas a determinados colectivos especialmente vulnerables, siempre en coordinación con los Servicios Sociales, como por ejemplo, las mujeres víctimas de violencia de género, las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual y las personas sin hogar.

Por otra parte, y recordando que la competencia en vivienda corresponde a las CCAA, insistiremos en una efectiva coordinación de políticas a través de las Conferencia Sectorial correspondiente, un tanto abandonada por los Gobiernos anteriores.

Las luchadas medidas urgentes en materia de vivienda que han visto la luz recientemente modifican principalmente la LAU ampliando plazos de duración legal y posibilitando el desarrollo de un proyecto de vida de una forma más estable en el ámbito temporal, pero parece que los precios todavía limitan en algunas zonas ese objetivo. Para su consecución efectiva se regula la creación del índice de precios de alquiler. ¿Se crea un campo que favorezca el conocimiento efectivo para la posibilidad de limitar precios o corregir mercados?

En relación con esta cuestión, es importante subrayar que se encuadra en el máximo compromiso del Gobierno con la transparencia y la mejora de la información en materia de vivienda y, en particular, sobre la realidad del alquiler. En este sentido, el objetivo del sistema estatal de índices de referencia es triple: garantizar esa transparencia y conocimiento de la evolución del mercado del alquiler de viviendas; servir de base para la aplicación de políticas públicas que incrementen la oferta de vivienda asequible; y, en su caso, facilitar la aplicación de medidas de política fiscal que favorezcan el incremento de la oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles.

Por lo tanto, es importante tener en cuenta estos objetivos para entender el alcance del índice estatal y la envergadura de este proyecto, que entendemos que es clave para poder orientar las políticas públicas, ya que nos permitirá identificar, a partir de una base oficial y pública, aquellos entornos en los que las dinámicas de precios y la escasez de oferta, coloque a muchos hogares en una situación de mayor riesgo de exclusión residencial, teniendo en cuenta la elevada sobrecarga financiera que ya viven muchas personas: según datos de Eurostat, más del 42% de los hogares españoles destinan más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler. En este contexto, es preciso actuar, y debe hacerse sobre datos fiables y contrastados, buscando la mayor eficiencia en el uso de los recursos públicos destinados a la vivienda.

Desde el Colegio de Registradores pensamos que el mercado tradicional de la vivienda sujeto a largos periodos temporales de duración en relación a algunos de los derechos reales que se pudieran constituir sobre la misma, han cambiado con el devenir de los tiempos y las nuevas herramientas tecnológicas. Desde el Ministerio y la Secretaría General observan el fenómeno de forma similar. ¿La regulación además de jurídica ha de ser tecnológica?

En pleno Siglo XXI no podemos pensar en ningún avance, regulatorio o de otro tipo, que no incorpore medidas tecnológicas. Esa es la verdadera revolución de nuestro tiempo y el Ministerio de Fomento está haciendo enormes esfuerzos por incorporar innovaciones tecnológicas a todos sus ámbitos de actuación. 

Por lo que a la Secretaría General de Vivienda se refiere, todos nuestros observatorios, que no sólo son una fuente importante de información, sino también de transparencia, están incorporados a herramientas web que permiten la consulta abierta de sus datos por parte de cualquier interesado. Así ocurre con importantes instrumentos como el Sistema de Información Urbana (SIU), que ofrece con total transparencia el planeamiento urbanístico; con el Observatorio de Barrios Vulnerables, que identifica aquellos entornos en los que se concentra la pobreza, la exclusión social o la degradación ambiental, sobre los que es preciso actuar; con la Agenda Urbana española, que ofrece una plataforma que propicia el intercambio y la difusión de iniciativas que sirven para mejorar la calidad de vida y la sostenibilidad de nuestros pueblos y ciudades; y con el Observatorio de Vivienda y Suelo, que genera conocimiento de la realidad del mercado y una base para la toma de decisiones y el diseño de las políticas públicas.

Pero sin duda es una materia en la que debemos seguir avanzando. La digitalización debe extenderse a todas las fases del proceso, desde la redacción y aprobación del planeamiento urbanístico, con iniciativas que apuesten por la sistematización, la normalización y la interoperabilidad, pasando por los procedimientos de tramitación de licencias y autorizaciones, reduciendo cargas administrativas e incorporando las tecnologías de la información y la comunicación, así como en la propia evaluación de las políticas públicas de vivienda, que debe estar dotada de un sistema integrado de información, al servicio de todas las administraciones, instituciones, agentes y del conjunto de la ciudadanía.  

por Rocío Perteguer

Directora del Servicio de Medio Ambiente, Consumidores
y Usuarios del Colegio de Registradores de España