Desde el 1 de julio de 2025, fruto de normativa europea (Reglamento 2024/1028), es necesario en España un número de registro único de alquiler para que los particulares puedan anunciarse en plataformas que permitan la contratación en línea de alquileres de corta duración. Ejemplo de este tipo de plataformas serían Booking, Airbnb, y otras que permiten, como decimos, celebrar directamente y a través de la propia plataforma el contrato de arrendamiento.
En desarrollo del Reglamento, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana encomendó mediante Real Decreto 1312/2024 el procedimiento de registro de alquiler a los registradores de la propiedad, “[…] para incrementar la seguridad jurídica y confianza en el marco de las relaciones civiles inter privados a la hora de suscribir contratos de arrendamiento […]”, según resulta de la exposición de motivos del Real Decreto.
Hoy, casi un año después de la implantación del sistema, podemos afirmar que, efectivamente, se ha aumentado la seguridad jurídica en este ámbito, expulsando del mercado a viviendas que se anunciaban sin cumplir con todos los requisitos que deben observarse para explotar una vivienda a través de alquiler turístico. Ha sido frecuente encontrar calificaciones en la que se denegaba la expedición del número, pese a que el inmueble contaba con licencia turística, porque las normas estatutarias no lo permitían (siendo este motivo el que ha ocasionado la mayor parte de recursos y un volumen de trabajo ingente que la Dirección General ha resuelto satisfactoriamente). También, en otras ocasiones, se observaba cómo el inmueble que se explotaba en régimen turístico en realidad estaba sometido a algún régimen de protección pública (con la consabida obligación que tiene en estos casos el propietario de destinar el inmueble a su vivienda). En otras ocasiones, se observaba cómo se anunciaba un número de arrendatarios superior al que permite la cédula de habitabilidad.
Casi un año después de la implantación del sistema, se ha aumentado la seguridad jurídica en este ámbito, expulsando del mercado a viviendas que se anunciaban sin cumplir con todos los requisitos
Así pues, de unas 450.000 solicitudes de NRUA que se han tramitado, han sido denegadas aproximadamente unas 90.000. Es importante destacar que, aunque el inmueble cuente con habilitación por parte de la administración para ejercer la actividad turística, esta habilitación en muchas comunidades autónomas se basa en una mera declaración responsable y, además, no controla que se estén observando otras normas de carácter civil que son de aplicación (fundamentalmente las normas estatutarias para inmuebles en régimen de propiedad horizontal).
En definitiva, con la encomienda a los registradores se ha conseguido reforzar la seguridad jurídica en el mercado de alquiler turístico, disminuyendo así la oferta de alquileres turísticos que actuaba en el mercado clandestinamente, con innegable beneficio para los que sí que se ajustan a la normativa; pero también, por otro lado, se refuerza la protección de los consumidores y usuarios, que podrán arrendar un inmueble turístico con mayores garantías y certeza sobre la existencia del inmueble, su ubicación, la legitimación para arrendar que tiene la persona que actúa como anfitrión, etc.
DEPÓSITO DE MODELO INFORMATIVO
El sistema se completa con el Depósito de Modelo Informativo, regulado en la Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre, por el que cada titular de NRUA deberá presentar anualmente incluyendo un listado anonimizado de los alquileres que haya celebrado sobre el inmueble a través de plataformas en línea utilizando el NRUA.
A través de este depósito se puede conocer de manera más detallada hasta qué punto los alquileres que se celebran por días a través de plataformas obedecen a una finalidad de ocio (turística o vacacional, según la orden ministerial) o bien a otro tipo de situaciones más menesterosas, como motivos médicos o laborales.
Para finalizar, recuérdese que el propósito de la Unión Europea con la introducción del procedimiento de Registro Único de Alquiler es, según su considerando primero, combatir “la falta de información fiable sobre los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, como la identidad del anfitrión, el lugar donde se ofrecen dichos servicios y su duración. La falta de dicha información dificulta que las autoridades evalúen el impacto real de estos servicios y elaboren y apliquen respuestas políticas adecuadas y proporcionadas”.
LAS CIFRAS
A fecha de 7 de abril de 2026 el sistema del Número de Registro Único de Alquiler presenta unos datos totales de 454.204 registros emitidos, de los cuales 336.489 son activos definitivos, 18.520 se encuentran en fase provisional y 99.195 han sido revocados. Conviene destacar que los NRUA revocados no generan coste alguno.
Ángel Chacón Maldonado
