Planteada la duda de si ésta puede sustituir a aquella a los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad de obras nuevas y divisiones o segregaciones de pisos o locales, por así regularse en determinadas legislaciones autonómicas, ha sido resuelta por la DGRN en reciente Resolución de 26 de febrero. Y, si bien ésta se ocupa de una declaración de obra nueva terminada de un edificio de uso comercial en la ciudad de Madrid en el que como título habilitante no se aporta licencia sino declaración responsable, la doctrina que sienta parece resultar aplicable con carácter general; tanto por razón de la materia (obras nuevas o segregaciones) como el territorio (por ser competencia del Estado).
La Resolución se estructura en tres apartados:
1. Determinación del régimen competencial. Aunque es cuestión pacífica que las CC. AA. pueden asumir competencias exclusivas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, ello no autoriza a desconocer las que asisten al Estado. Derivan del art. 149.1.8 CE del que resulta ser de competencia Estatal la ordenación de los Registros Públicos. Así lo ha entendido el TC en Sentencia 143/2017 al analizar el art. 9 LS 2008 (hoy Art. 11 de la vigente): es una norma de funcionamiento que disciplina la actuación de los entes públicos, exigiendo establecer en relación con los usos edificativos algún tipo de intervención administrativa.
2. Estudio de la legislación Estatal (Ley 12/2012 de 26 de diciembre de Medidas Urgentes de Liberalización del Comercio y determinados Servicios), Autonómica (Ley 2/2012 de 12 de junio de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid) y local (Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas de la Ciudad de Madrid, de 28 de febrero de 2014), relativa al título administrativo habilitante para la inscripción de una obra nueva terminada del edificio de uso comercial.
El objetivo de la primera es definir el marco básico que ha de ser respetado en todo el territorio nacional.
La autonómica introduce un régimen de intervención administrativa en las actividades del comercio minorista, cuya novedad reside en la utilización de la declaración responsable no solo en la habilitación de usos y actividades sino en el propio acto de edificación relativo a las mismas. La Ordenanza va mucho más allá: configura la declaración responsable como norma general y la licencia como excepción, admitiendo aquella en la ejecución de cualquier tipo de obras, incluidas las que requieran proyecto técnico tal y como lo define el Art. 2.2 LOE.
3. Interpretación de los preceptos estatales que regulan los requisitos de inscripción de la obra nueva. En concreto, el Art. 28.1 LS que, en su inciso primero, regula la obra nueva en construcción exigiendo «acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa»; y en el segundo la terminada, requiriendo «el otorgamiento de la autorización administrativa necesaria para garantizar que el edifico reúne las condiciones para su destino al uso previsto… Salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de comunicación previa o declaración responsable…».
Relacionando este precepto con el 11.3 del mismo texto (norma básica que impone un acto administrativo municipal expreso de autorización) e interpretada a la luz de la Sentencia 143/297 del Constitucional (que no admite el silencio negativo en relación con las edificaciones sujetas a la LOE), la Resolución concluye que el art. 28.1 LS exige para la inscripción de obras nuevas en el Registro de la Propiedad «la acreditación de un acto administrativo de conformidad, apropiación o autorización, lo que no puede equipararse a la declaración responsable, que carece de naturaleza de acto administrativo… sin que ello implique valorar su eficacia y la ejecutividad inmediata que dicho título tenga reconocida en la realidad extraregistral por la normativa aplicable, particularmente respecto a la ejecución de obras destinados a la implantación de actividades económicas».
Y, finalmente, entiende el Centro Directivo (en base al Art. 28.1 inciso segundo) que la declaración responsable sí puede ser admitida como sustitutoria de la licencia de primera ocupación, ya que la Ley Estatal la permite.
Termino indicando que, a mi juicio, la doctrina expuesta resulta aplicable a la pretensión de sustituir la licencia por declaración responsable para inscribir segregaciones o divisiones de pisos o locales. El argumento es que los preceptos que las regulan (Art. 10.3 B LPH y 26.1 TRLS) requieren autorización administrativa y acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que está sujeta la segregación o división. Por tanto, en términos idénticos al Art.28 para la inscripción de la declaración de obra nueva.
María Luisa Moreno-Torres Camy
