La realidad inmobiliaria no siempre se acomoda a una delimitación estrictamente horizontal de las fincas. Las diferencias de cota, la configuración del terreno o la propia evolución de los inmuebles pueden implicar que una edificación se proyecte sobre el vuelo o el subsuelo de la finca colindante, se apoye sobre ella o se introduzca parcialmente en su espacio.
Es el caso de los denominados engalabernos o «casas a caballo», al que se refiere la Resolución de la DGSJFP de 23 de abril de 2026. La DG comienza recordando que nuestro ordenamiento jurídico no concibe los derechos reales como un catálogo cerrado (cfr. artículos 2.2º LH y 7 RH). Junto a los derechos expresamente tipificados por la ley, nuestro sistema admite la creación de figuras atípicas y la modificación del contenido de derechos reales reconocidos, en ejercicio de la autonomía privada. Esta libertad de configuración, lógicamente, no es ilimitada. El derecho constituido ha de responder a una causa que lo justifique, presentar un contenido suficientemente determinado, respetar las normas imperativas y reunir las características propias de un derecho real, a saber, inmediatividad y eficacia erga omnes.
Asimismo, la existencia de una figura legalmente tipificada apta para resolver una determinada situación no impide acudir a otra configuración jurídico-real, siempre que resulte adecuada a las peculiaridades del inmueble y a los fines perseguidos, respetando los límites establecidos por el ordenamiento jurídico.
El supuesto de la resolución es el de una vivienda sobre una finca registral que se encuentra parcialmente construida bajo el subsuelo de otra finca, de titularidad distinta. Los interesados optaron por la constitución de una servidumbre de medianería horizontal. Lo cierto es que el Código Civil contempla la medianería como una relación entre propiedades separadas por un elemento divisorio vertical, pero la ausencia de una regulación específica de la medianería horizontal no impide su admisión al amparo del numerus apertus. La jurisprudencia y la doctrina han reconocido esta figura en supuestos en los que dos edificaciones independientes se superponen parcialmente y la separación entre ellas se produce en un plano horizontal.
En situaciones complejas como la analizada la información gráfica constituye un instrumento clave para identificar la realidad existente y determinar qué espacio físico queda afectado por el derecho que se pretende constituir
La Dirección General recoge una línea doctrinal consolidada, entre otras, por sus Resoluciones de 18 de abril de 2016 y 26 de marzo de 2024, así como por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (cfr. STS de 7 de junio de 2021), de la que se desprende que no todo engalaberno debe reconducirse necesariamente a la propiedad horizontal. Del mismo modo, la existencia de un derecho de subedificación no determina que esta sea la única estructura jurídica posible, especialmente cuando se trata de una construcción ya existente y no de atribuir una facultad para construir en el futuro. Lo decisivo no es, por tanto, la denominación de la figura, sino su contenido jurídico, su función y su adecuación a la realidad inmobiliaria.
El derecho debe quedar perfectamente delimitado en cuanto a su objeto, titularidad, finca afectada, extensión, facultades y obligaciones que comporta, dando cumplimiento al principio de especialidad registral. En el supuesto de la resolución, la construcción y las fincas implicadas se encuentran determinadas, con representación gráfica de la realidad afectada y regulación de aspectos relevantes como el acceso, la estabilidad y seguridad estructural, la responsabilidad por daños y la duración del derecho. Esta concreción permite que esa figura atípica pueda acceder al Registro de la Propiedad y desplegar sus efectos frente a terceros.
Esta exigencia de determinación debe ponerse en relación con la inscripción de la georreferenciación de las fincas en el Registro. La representación gráfica inscrita permite superar una concepción puramente literaria de la finca y ofrecer una delimitación espacial precisa de su configuración física. En situaciones complejas como la analizada la información gráfica constituye un instrumento clave para identificar la realidad existente y determinar qué espacio físico queda afectado por el derecho que se pretende constituir.
La georreferenciación permite así identificar con precisión las fincas afectadas, visualizar la superposición de edificaciones y delimitar espacialmente el ámbito del derecho. Esa correspondencia entre realidad física y descripción registral facilita que las situaciones constructivas complejas puedan recibir una configuración jurídico-real apropiada a las circunstancias concurrentes. La representación gráfica inscrita dota de certeza al objeto del derecho y, junto con su inscripción, hace plenamente cognoscible frente a terceros una realidad que, por su complejidad espacial, difícilmente podría quedar delimitada con igual exactitud mediante una descripción exclusivamente literaria. La precisión gráfica contribuye así a lograr una mayor precisión jurídica.
La importancia de esta doctrina excede, por lo tanto, del fenómeno de los engalabernos. El numerus apertus permite que el ordenamiento dé respuesta a situaciones inmobiliarias que no encuentran un encaje exacto en las figuras tradicionales. Por su parte, el principio de especialidad garantiza que esa flexibilidad no se traduzca en incertidumbre.
Esta doctrina cuenta con precedentes, pues ya la Resolución de 14 de mayo de 1984 había admitido la configuración de un derecho que permitía extender un garaje al subsuelo de una parcela colindante, siempre con una delimitación precisa de la superficie y volumen afectados.
La complejidad de la realidad física puede exigir soluciones jurídicas igualmente sofisticadas, pero éstas solo pueden proporcionar verdadera seguridad jurídica al tráfico cuando se traducen en derechos determinados, cognoscibles y oponibles a terceros a través de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Dulce Calvo González-Vallinas
