Ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de créditos hipotecarios

La Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCI) 5/2019 de 15 de marzo (publicada en el BOE el 16 de marzo), tiene dos objetivos fundamentales: 1º) transponer a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva europea 2014/17, de 4 de mayo, sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial; y 2º) adaptar el mismo a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en materia de contratación con consumidores, y más en concreto, la relativa al control de abusividad y transparencia de sus cláusulas, en el marco de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

El primer objetivo parece completado con la aprobación del Real Decreto 309/2019 de 26 de abril; y en cuanto al segundo, creo que se he abordado incorrectamente ya que se han circunscrito sus normas al ámbito de aplicación recogido en el artículo 2 de la nueva Ley, siendo que deberían haberse regulado también el ámbito de los préstamos de consumo en general, lo que plantea el problema, en el marco de la tutela judicial preventiva, de determinar qué requisitos de transparencia material deben exigirse y cuáles de las limitaciones contractuales de la nueva Ley, les pueden ser aplicables.

Desde el punto de vista del ámbito de aplicación de la LCI, que viene recogido en el artículo 2 de la misma, deben destacarse, en primer lugar, la ampliación del mismo, respecto del marco de la Directiva que se transpone, a todas las personas físicas que hipotequen una vivienda (supuesto de aplicación general), con independencia de que ostenten o no la condición de consumidores en la concreta relación crediticia. En segundo lugar la extensión de su ámbito de aplicación a los garajes, trasteros u otros elementos arquitectónicos de uso doméstico. Y, en tercer lugar, la concreción, de los préstamos subsumibles, por tener como finalidad “adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor” (supuesto de aplicación especial), tanto a su destino residencial, como al ámbito del consumo, lo que viene a limitar la protección en este supuesto, cualquiera que sea la naturaleza de finca gravada, a aquellas personas físicas que actúen como autopromotores.

“La Ley de Créditos Inmobiliarios ha ampliado el ámbito de aplicación de la Directiva 2014/17 que transpone, a todas las personas físicas que hipotequen una vivienda (supuesto de aplicación general), con independencia de que ostenten o no la condición de consumidores en la concreta relación crediticia”

En lo que respecta a la concurrencia de garantes del tipo que sean (fiadores, avalistas, hipotecantes de deuda ajena, etc.), la LCI, frente a la doctrina anterior del TJUE y del Tribunal Supremo español, que si bien reconocía la protección del garante, persona física consumidora, limitaban sus efectos bien a la nulidad de la garantía o bien a la inaplicación de la concreta cláusula contractual a la misma; regula su protección con una unidad con el contrato de préstamo, sin tratamiento diferenciado, lo que parece implicar que la propia cláusula contractual no podrá ser pactada respecto del prestatario profesional. Por otra parte, en paralelo con la figura del prestatario, la protección del garante persona física se extiende, en el supuesto general, al caso de que fuere un profesional o tuviera una relación funcional con el prestatario.

En cuanto a la figura del prestamista, la misma comprende “a toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b)”, añadiendo que la misma se entiende realizada con carácter profesional cuando el prestamista interviene en el mercado de servicios financieros con carácter profesional o “aun de forma ocasional con finalidad exclusivamente inversora”, lo que viene a reconocer la doctrina de la DGRN de la suficiencia de la mera concesión de un número reducido de préstamos para que el prestamista tenga que cumplir los requisitos que legalmente se establecen, singularmente la inscripción en el correspondiente Registro del Banco de España para poder ejercer esta actividad.

Por último, en cuanto a la cuestión de la subrogación del adquirente de una vivienda hipotecada en la obligación personal de pago del préstamo o crédito garantizado por la misma, la LCI establece un procedimiento de tramitación de la subrogación cuando el transmitente es un promotor inmobiliario, y se limita a establecer su aplicación cuando el transmitente es un particular. En consecuencia, en ambos casos, será de aplicación la normativa sobre transparencia material y, parece que se hace necesaria la comparecencia del prestamista profesional en la escritura de transmisión para aceptar la subrogación del adquirente.