La Resolución de 29 de junio de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, a propósito de un recurso relativo a una ampliación de obra declarada por antigüedad, realiza un repaso de los requisitos para su acceso al Registro.
Así, el Centro Directivo recuerda que para la inscripción de escrituras de declaración de obra nueva existen dos vías distintas, la ordinaria del artículo 28.1 de la Ley de Suelo y la prevista con carácter excepcional en el apartado 4º, “que trata de adecuarse a la realidad de edificaciones consolidadas de hecho por el transcurso de los plazos legales para reaccionar, por parte de la Administración, en restauración de la legalidad urbanística infringida” (cfr. RRDGRN de 22 de julio de 2014, de 30 de mayo de 2016, de 31 de julio de 2018). El artículo 28.4 de la Ley de Suelo es aplicable a las edificaciones consolidadas por razón de su antigüedad y respecto de las cuales no procede la adopción de medidas que puedan implicar su demolición, tanto si la obra se construyó con licencia, como si lo fue sin licencia o extralimitándose de la misma, y tanto si la obra nunca tuvo acceso al Registro, como si fue declarada en construcción en un momento anterior a la declaración de su terminación.
El acceso al Registro de la Propiedad de construcciones por esta segunda vía excepcional exige el cumplimiento de los requisitos del artículo 28.4 de la Ley del Suelo:
- Aportación de los documentos que acrediten “la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título”, de los que resulte, además que dicha fecha es “anterior al plazo previsto por la legislación aplicable para la prescripción de la infracción en que hubiera podido incurrir el edificante” (artículo 52, apartado b), del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio). A este respecto, tiene declarado el Centro Directivo (cfr. RDGRN de 16 de diciembre de 2013) que la Ley no establece ninguna jerarquía o preferencia de medios de acreditación, por lo que el interesado puede optar por cualquiera de los cuatro medios que establecen dichos preceptos: certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. No obstante, la certificación catastral puede no ser apta si han existido varias etapas de construcción y sólo consta el año de construcción inicial (RDGRN de 23 de abril de 2014).
- Inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate.
- Que el suelo no tenga carácter demanial o esté afectado por servidumbres de uso público general (cfr. RRDGRN de 4 y 11 de junio de 2013, al lindar con carretera; RDGRN de 25 de julio de 2019, servidumbre de protección o zona de servidumbre de tránsito).
- Identificación de la porción del suelo ocupada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica a que se refiere el artículo 202 de la Ley Hipotecaria. “El cumplimiento de tal exigencia legal de georreferenciación de las edificaciones, cuando además conste inscrita la delimitación georreferenciada de la finca, permite efectuar el referido análisis geométrico espacial y concluir, sin ningún género de dudas, si la porción ocupada por la edificación, debidamente georreferenciada, está o no totalmente incluida dentro de la porción de suelo correspondiente a la finca”.
Deben tenerse en cuenta otras exigencias como la necesidad de completar la descripción del edificio mediante la individualización de la superficie correspondiente a cada planta y la precisa descripción de la finca en el título, “como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la regulación de los derechos reales”.
La DGRN también ha recalcado en otras ocasiones la exigencia de seguro decenal, incluso en las obras nuevas “antiguas”, por el plazo que reste hasta los diez años desde la recepción de la obra (RRDGRN de 3 de julio de 2012, de 13 de julio de 2015).
Una vez acceden al Registro las obras por antigüedad, conforme al citado artículo 28.4, los registradores de la propiedad dan cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas y se hace constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal, la práctica de dicha notificación. Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información anterior, “estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
La omisión de la resolución por la que se acuerde la práctica de la referida nota marginal dará lugar a la responsabilidad de la Administración competente en el caso de que se produzcan perjuicios económicos al adquirente de buena fe de la finca afectada por el expediente. En tal caso, la citada Administración deberá indemnizar al adquirente de buena fe los daños y perjuicios causados”.
Dulce Calvo
