La evolución de la sociedad española en las últimas décadas ha estado marcada por un notable aumento de la esperanza de vida. Cada vez los españoles alcanzan una edad más elevada. Ya no es nada extraño encontrar personas que superan los noventa años e, incluso, se acercan a la centuria. Esta circunstancia, además de otras implicaciones de distinto género, provoca la necesidad de costear atenciones asistenciales que en la fase más avanzada de la vida resultan casi imprescindibles. Por otro lado, otra de las tendencias sociológicas constatables en la actualidad es la intención de muchas personas de no disminuir sus hábitos de consumo durante la fase de la jubilación en actividades como los viajes o el ocio. Como fácilmente puede suponerse, estas circunstancias implican la necesidad de allegar recursos económicos en muchas ocasiones superiores a los que se reciben del sistema público de pensiones.
Otro fenómeno poco discutible es que España es un país en el que una amplísima mayoría de personas, especialmente las que se encuentran por encima de los cuarenta años, son propietarias de sus viviendas habituales y, en algunos casos, también de una segunda residencia. Pero se trata de ahorros petrificados que no pueden contribuir a las necesidades de liquidez que, por las razones antes expuestas, van a necesitar sus titulares en la última etapa de sus vidas.
Ante esta situación, han ido apareciendo en el tráfico jurídico distintas soluciones o propuestas para conseguir convertir ese patrimonio inmobiliario en un ahorro líquido. Son varios los productos que en la práctica se utilizan con esta finalidad de licuación patrimonial: venta de la nuda propiedad con reserva del usufructo vitalicio por parte del transmitente, transmisión de la vivienda a cambio de una renta vitalicia o de una prestación de alimentos, la hipoteca inversa, la venta de la vivienda a cambio de un arrendamiento vitalicio… Alguna de estas figuras tienen ya una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico. A veces se trata de operaciones realizadas entre personas no profesionales que, en ocasiones, tienen incluso vínculos familiares. Pero también es cada vez más frecuente la intermediación de profesionales y empresas de diverso género.
Para que ese mercado crezca serían necesarias algunas condiciones que favorezcan la rentabilidad, la seguridad jurídica y la protección de los consumidores: reformas en la legislación civil que regulen expresamente alguna de esta figuras; un buen tratamiento fiscal que permita obtener la máxima rentabilidad; y la profesionalización de la actividad de intermediación en la oferta, garantizando un asesoramiento independiente que evite abusos y ofrezca el producto adecuado a las circunstancias del demandante. Es importante incidir en la idea la independencia y de que ese primer contacto en el asesoramiento deba ir de la mano de instituciones o figuras que no vayan a intervenir en el negocio, ni tengan un interés económico en la opción escogida.
La labor de los registradores puede coadyuvar a generar un elevado nivel de transparencia, garantizando a las personas que estén interesadas en estos productos un asesoramiento jurídico experto e independiente que ofrezca la información necesaria sobre el alcance de los derechos y obligaciones que resultan de este tipo de contratos
En todo este complejo proceso, el Registro de la Propiedad está llamado a jugar un papel determinante. Solo mediante la inscripción podrán quedar asegurados adecuadamente los intereses de las partes y la transparencia exigible en este mercado. Tanto el que transmite derechos sobre su vivienda a cambio de prestaciones económicas, como la empresa que invierte su capital, necesitan que sus respectivos derechos queden debidamente inscritos. El control de legalidad que realiza el registrador garantiza la fiabilidad de la operación y añade un importante plus de confianza en el mercado imprescindible para que, poco a poco, este tipo de operaciones vaya imponiéndose como una solución real al problema que planteamos.
Al mismo tiempo, la labor de los registradores puede coadyuvar a generar un elevado nivel de transparencia, garantizando a las personas que estén interesadas en estos productos un asesoramiento jurídico experto e independiente que ofrezca la información necesaria sobre el alcance de los derechos y obligaciones que resultan de este tipo de contratos. El despacho del registrador siempre está abierto para informar a cualquier ciudadano sobre las dudas que pudiera tener respecto a cualquier operación inmobiliaria. En suma, la capilaridad del sistema registral, con oficinas distribuidas por todo el territorio nacional, evita la existencia de obstáculos para personas que vivan en poblaciones más pequeñas. Por otra parte, el principio de competencia territorial que consagra nuestra legislación hipotecaria asegura la total independencia de criterio en la actuación registral, permitiendo al registrador realizar un asesoramiento absolutamente neutral.
En sociedades tan complejas como la española, con unas circunstancias como las expuestas en las líneas anteriores, pocas dudas pueden quedar sobre la conveniencia de fomentar y facilitar el uso de herramientas que permitan una adecuada financiación de las necesidades económicas de nuestros seniors. Pero garantizando la seguridad jurídica y el asesoramiento independiente. Y para cumplir este objetivo podemos contar con la Institución del Registro y con el trabajo de los registradores de la propiedad.
Basilio Aguirre
