Se reseñan aquí algunas de las proclamaciones más destacadas de la doctrina consolidada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública sobre los requisitos y efectos jurídicos de la georreferenciación de las fincas registrales tras la Ley 13/2015.

  • PREMISA CONCEPTUAL: Como señaló la R.4-11-2021 “la inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no es un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne, que tras los procedimientos, tramites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae el derecho de propiedad inscrito.”
  • PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD REGISTRAL: “Ello supone dar cumplimiento al principio de especialidad registral sobre la necesaria claridad en la determinación de sujeto, objeto y contenido del derecho inscrito”
  • PRINCIPIO DE CALIFICACION REGISTRAL: Para ello el registrador habrá de calificar que se respete la identidad de la finca, y que no se produzca invasión de otras fincas inmatriculadas, ni del dominio público, incluso no inmatriculado, y todo ello tras aplicar el procedimiento previsto en la ley para tutela efectiva de colindantes y terceros, con notificaciones, publicaciones y emplazamientos para posibles alegaciones, y que culminará con la decisión final motivada del registrador.
  • SALVAGUARDIA DE LOS TRIBUNALES: “Tal asiento registral determinante de la ubicación, delimitación y superficie de la finca está bajo la salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley. Entre tales efectos jurídicos cabe citar los siguientes:
  • PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL: Una vez inscrita dicha georreferenciación «no podrá inscribirse ninguna que se le oponga o sea incompatible» ya que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
  • PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: «para … la inscripción de la ubicación y delimitación geográfica de la finca deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.” Y cuando, conforme al artículo 202 de la Ley Hipotecaria, proceda inscribir las coordenadas de la porción de suelo ocupada por cualquier edificación deberá constar inscrita, previa o simultáneamente, las coordenadas de la finca en que se ubique.”   Y ello porque “no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial”
  • PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD DE GEORREFERENCIACIONES NO INSCRITAS: “La mera oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa no es motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa”. Además, «los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» 
  • PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN REGISTRAL: “Conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, (a todos los efectos legales), que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica que ha quedado incorporada al folio real» y que esa finca precisa existe y pertenece a su titular. Además, “a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe” – la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita – “durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.” 
  • PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL: Y, finalmente señala la DGSJ (R.5-5-2022) que “la aplicación de la protección máxima del llamado principio de fe pública registral, enunciado en el citado artículo 34, sobre el mantenimiento en la adquisición del dominio de una determinada finca con una concreta georreferenciación previamente inscrita, se ciñe y limita a los posibles conflictos entre titulares de dominio privado, y en cambio, como regla general, no opera, o lo hace de modo matizado para proteger al titular registral inscrito conforme al artículo 34 frente a las posibles acciones de deslinde, reivindicación y recuperación posesoria del dominio público, dado que éste se rige por el principio constitucional inalienabilidad e imprescriptibilidad proclamado en el artículo 132 de nuestra Carta Magna.”

Joaquín Delgado Ramos