«El Registro de la Propiedad es una institución que desempeña un papel insustituible en lo que se refiere a la seguridad y transparencia en el tráfico inmobiliario»
José Luis Ábalos, ministro de Fomento, tiene en sus manos un reto difícil a la par que apasionante: crear el marco jurídico justo para que el ciudadano pueda ejercer en libertad el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Así lo contempla el artículo 47 de la Constitución Española, próxima a cumplir sus primeros cuarenta años. La Decana del Colegio de Registradores, María Emilia Adán, se ha reunido con el ministro en un encuentro institucional, con el objetivo de ofrecer la colaboración de los registradores en todos los asuntos relacionados con la política de vivienda.
Su ministerio tiene amplias competencias en Vivienda. ¿Es esta una de las materias prioritarias para el actual Ejecutivo?
Sí, en este nuevo tramo de legislatura estamos decididos a prestar a la política de vivienda la importancia que merece. El acceso social a la vivienda constituye una de las prioridades del departamento que debe contribuir a lograr ese necesario giro en las políticas públicas de vivienda. Ya el presidente del Gobierno ha anunciado en el Congreso de los Diputados que vamos a elaborar por primera vez en la historia democrática de España, dentro del más estricto respeto a las competencias autonómicas, una Ley de Vivienda estatal que contribuya a garantizar la igualdad de todos los españoles en su derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. En la nueva ley regularemos la provisión de viviendas por parte de los poderes públicos como un servicio público de interés general y el blindaje de la función social que debe cumplir la vivienda. También estableceremos mecanismos para impedir la enajenación de los parques públicos de vivienda a determinados fondos y sociedades con ánimo de lucro, evitando prácticas del pasado que no podemos permitirnos que vuelvan a repetirse.
Usted ha creado la Secretaria General de Vivienda, elevando el rango ministerial de los anteriores gobiernos.
Efectivamente, ese mayor peso de la política de vivienda debía verse reflejado también en la estructura orgánica del Departamento. Pero es importante tener en cuenta que para afrontar los actuales retos de la vivienda debemos trabajar conjuntamente todas las administraciones territoriales y, a nivel estatal, además del Ministerio de Fomento, con su estructura reforzada, deben participar también otros departamentos ministeriales, para fortalecer la coordinación y dar a la vivienda la relevancia que tiene. En este sentido, hemos creado una comisión interministerial y estamos trabajando en numerosas iniciativas que verán la luz en los próximos meses. Existe un amplio consenso social y político sobre la necesidad de que el Estado sea un actor clave en materia de política de vivienda y que sirva de apoyo leal a las comunidades autónomas y entidades locales, que son las que deben ponerla en práctica en sus respectivos territorios.
La última estadística publicada por el Colegio de Registradores señala que el precio de la vivienda ha subido un 10,7 por ciento. ¿Teme que el sector inmobiliario se esté dirigiendo de nuevo a una situación de burbuja como la que ya vivimos?
En absoluto. La situación del sector inmobiliario es muy diferente a la registrada en los denominados años de la burbuja. Los precios de la vivienda, con carácter general, se encuentran muy por debajo de los valores de 2007 y, si analizamos la evolución de la construcción residencial, aunque disponemos de datos muy positivos de crecimiento anual de empleo y actividad, puede resultar especialmente significativo comparar la cifra de viviendas libres terminadas en cada uno de los últimos cinco años, que se ha situado por debajo de las 50.000 unidades, con las casi 600.000 viviendas libres terminadas anualmente en 2006 y 2007. No obstante, es preciso subrayar que el hecho de que se trate de un contexto muy diferente no implica que no haya que estar alerta y adoptar medidas. Es necesario que la reactivación económica llegue a todos los hogares y facilitar el acceso a la vivienda con una doble perspectiva territorial y social: en aquellos ámbitos en los que se está observando una mayor presión de la demanda, lo que está produciendo un fuerte incremento de los precios; y para aquellas personas que se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad social y económica.
El mercado del alquiler está experimentando, asimismo, una importante escalada de precios, aunque no hay estadísticas oficiales. ¿A qué atribuye este ascenso?
Efectivamente, el alquiler está viviendo un momento de fuerte dinamismo. Ha aumentado notablemente en los últimos años el número de hogares que residen en una vivienda en alquiler. Este intenso crecimiento de la demanda, en determinadas localizaciones, y como consecuencia de diversos factores, no ha venido acompañado de un crecimiento de la oferta de vivienda en alquiler para vivienda habitual. El aumento de los precios del alquiler se está dando fundamentalmente en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas. A pesar de que no existen estadísticas oficiales de precios del alquiler, desde el departamento se está haciendo un notable esfuerzo por mejorar la información disponible sobre el alquiler en colaboración con todos los organismos e instituciones que pueden aportar datos sobre este mercado, fortaleciendo la transparencia que es un requisito indispensable para un funcionamiento eficiente del mercado.
En este contexto, debe valorarse muy positivamente la reciente creación del citado grupo de trabajo interministerial, que tiene el objetivo de realizar un diagnóstico de la situación, identificando los factores que inciden en el incremento de los precios del alquiler en determinados ámbitos, y proponer medidas urgentes para responder a los actuales retos de la vivienda y el alquiler aplicando con inteligencia los instrumentos de los que dispone el Estado.
El ministerio ha anunciado que elaborará una estadística sobre el alquiler. ¿Cuándo podría estar operativa?
Se trata de un ámbito de trabajo que es preciso desarrollar sobre la base de información contrastada y fiable. El alquiler de vivienda se formaliza mayoritariamente a través de un contrato privado entre propietario e inquilino. Es importante resaltar que se trata de una operación que es muy diferente a la compraventa de una vivienda, en la que existe una tasación previa de la vivienda en caso de existir hipoteca y se trata de un contrato que se eleva a escritura pública ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Las estadísticas oficiales de precios de venta se apoyan en cada una de estas tres fases. En el caso del alquiler esta secuencia, con carácter general, no se produce. No obstante, como apuntaba anteriormente, en el departamento estamos especialmente comprometidos con la mejora de la información y la transparencia en materia de vivienda y compartimos el diagnóstico de la necesidad de fortalecer la información sobre el alquiler, por lo que se va a seguir trabajando con diferentes organismos e instituciones y en colaboración con las comunidades autónomas, para avanzar en esta dirección.
¿Qué cambios va a introducir este Gobierno en la Ley de Arrendamientos Urbanos y para cuándo puede estar lista la reforma?
Estamos trabajando en una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que esperamos que cuente con el máximo grado de consenso con los diferentes grupos parlamentarios. Entendemos que en estos momentos es esencial disponer de un marco normativo del alquiler que responda a la intensa demanda social y de los principales agentes y operadores que reclaman revertir las consecuencias de la reforma liberalizadora de 2013. Es prematuro fijar una fecha, ya que depende de su tramitación en las Cámaras, pero esperamos que culmine en breve plazo y se incluyan las principales modificaciones que hemos venido anunciando: la duración de los contratos, ampliando los plazos de prórroga obligatoria y tácita, probablemente recuperando los plazos establecidos en la Ley de 1994; el régimen de garantías adicionales a la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda, estableciendo límites razonables; y mejorar la seguridad jurídica de los contratos, de manera que se asegure la estabilidad del arrendatario en caso de producirse la venta del inmueble arrendado. En todo caso, como señalaba, vamos a hacer el mayor esfuerzo en llegar a una regulación que contribuya a dar confianza y seguridad tanto a los arrendadores de vivienda que debe recordarse que, en España, son mayoritariamente particulares, como a los arrendatarios.
“La situación del sector inmobiliario es muy diferente a la registrada en los denominados años de la burbuja”
También ha anunciado su propósito de modificar el régimen fiscal de la vivienda. ¿Se recuperarán las deducciones para el alquiler?
No se trata de una línea de trabajo que, por razones competenciales, corresponda desarrollar o exponer al ministro de Fomento, pero sí puedo afirmar que en esta nueva etapa del Gobierno se está trabajando con intensidad para orientar las diferentes políticas públicas, entre las que ocupa un lugar destacado la política económica y fiscal, para contribuir a dar respuesta a los principales retos de la vivienda y el alquiler en nuestro país.
¿Se va a imponer un sistema de precios máximos?
Desde el Gobierno estamos analizando con el máximo rigor el conjunto de propuestas que se están planteando desde distintos grupos sociales y políticos, así como diferentes medidas alternativas o complementarias que puedan servir para hacer frente a determinados desequilibrios del mercado. Es importante evaluar los aspectos positivos y negativos de las diferentes medidas, tanto a corto plazo, como también a medio y largo plazo, valorando de un modo particular las luces y las sombras de experiencias adoptadas en los principales países de nuestro entorno.
El Ministerio también ha mostrado su preocupación por la mejora de la seguridad jurídica del alquiler. ¿Cree que el Registro de la Propiedad puede contribuir en este objetivo incentivándose la inscripción de los arrendamientos?
Se está trabajando en colaboración con el Ministerio de Justicia en el marco del grupo de trabajo interministerial al que hacía referencia anteriormente, con objeto de conciliar las máximas garantías de los compradores de vivienda con la estabilidad del arrendatario de vivienda afectado por la venta de su inmueble, teniendo siempre presente que el Registro de la Propiedad es una institución que desempeña un papel insustituible en lo que se refiere a la seguridad y transparencia en el tráfico inmobiliario.
El fomento del alquiler es uno de los ejes del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que su Gobierno ha heredado del ejecutivo anterior y que ha puesto en marcha para evitar vacíos en la recepción de las ayudas, a pesar de no estar del todo cómodo con él. ¿Va a reformarlo?
Sí, estamos trabajando en una mejora y reorientación del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 con objeto de que se adapte a las nuevas líneas de acción política y refleje el nuevo impulso de la política de vivienda del Gobierno. Ello se está llevando a cabo con el máximo grado de acuerdo con las comunidades autónomas, de manera que se pueda llegar a un repertorio de programas que se adapten de la forma más eficaz posible a las distintas realidades territoriales y a las necesidades y características de la demanda, que presenta notables diferencias regionales y locales.
El mercado del suelo también está sufriendo tensiones en los últimos tiempos. ¿Hay suelo finalista en España para poder atender a las demandas de construcción de nuevas viviendas?
Esta cuestión requiere una respuesta necesariamente de carácter local. Así como ya se ha señalado que en el mercado inmobiliario y de la vivienda se observan diferentes patrones que marcan su evolución, en el caso de la disponibilidad de suelo y su adecuación a la demanda existente, existen importantes diferencias territoriales que impiden un diagnóstico global. En este sentido, resulta oportuno destacar una de las iniciativas que estamos desarrollando en el Departamento en el marco de un amplio proceso participativo, y que van a marcar el desarrollo de nuestras ciudades de la próxima década: la Agenda Urbana Española. Se trata de un instrumento clave para el cumplimiento de nuestros compromisos con las agendas internacionales, que, en el ámbito de la cuestión formulada, debe destacarse que apuesta por la recuperación del papel de los instrumentos de planificación urbanística y territorial, que deben ser capaces de adaptarse a las necesidades de desarrollo y transformación urbana, desde la perspectiva de la sostenibilidad social, económica y ambiental y sobre la base de un marco normativo más eficiente y adecuado.
“Desde el Gobierno vamos a avanzar en la normativa encaminada a mejorar la seguridad jurídica de los planes urbanísticos”
Los procedimientos del planeamiento urbanístico es otro de los problemas tradicionales de nuestro mercado. ¿Cómo cree que podrían agilizarse estos procedimientos sin merma de la seguridad jurídica?
Nuevamente, en el contexto del desarrollo de la Agenda Urbana Española, se está trabajando con las comunidades autónomas, que son las competentes para la aprobación de la legislación urbanística, para avanzar hacia procedimientos ágiles, que contribuyan a racionalizar y simplificar los trámites de elaboración y aprobación de los planes, garantizando una participación ciudadana efectiva. Se trata de un objetivo en el que el conjunto de las administraciones públicas debemos poner todo nuestro esfuerzo.
Dada las complejas operaciones y situaciones urbanísticas actuales, ¿se plantea una modificación del Real Decreto 93/97 para dar cabida a las nuevas formas de urbanismos?
Indudablemente, el transcurso del tiempo desde que se aprobó dicho Real Decreto y los cambios producidos en los últimos años sobre la realidad y las operaciones jurídicas a las que dedica su regulación, aconsejan barajar esa modificación. No obstante, se trata de una responsabilidad compartida con el Ministerio de Justicia que también me gustaría abordar lo antes posible. Hemos realizado ya ciertas aproximaciones técnicas a los problemas detectados, no sólo mediante contactos con dicho ministerio, sino también con los profesionales del Registro de la Propiedad, con representantes de empresas y promotores inmobiliarios y con algunas comunidades autónomas.
En el Registro de la Propiedad quedaron inscritos algunos PAU que existen jurídicamente pero no físicamente. ¿Cómo podría producirse una vuelta a la situación originaria del suelo?
Se trata de una pregunta compleja que refiere a una problemática que también lo es y que presenta una casuística enorme. El problema no es sólo cómo se resuelven esas situaciones en el Registro de la Propiedad, sino cómo se revierten las mismas desde un punto de vista urbanístico y dando respuesta a los derechos y deberes de los titulares afectados y a los intereses públicos que defiende el urbanismo. Y ésta es una cuestión que encaja en la legislación urbanística de las comunidades autónomas, en las que ya existen propuestas avanzadas como podría ser la denominada “reparcelación inversa”. Lo que sí vamos a hacer desde el Gobierno es avanzar en la normativa encaminada a mejorar la seguridad jurídica de los planes urbanísticos.
