La prioridad es uno de los principios fundamentales sobre los que se sustenta nuestro sistema hipotecario. Los importantes efectos que se desprenden de la inscripción en el Registro de la Propiedad exigen que el orden de acceso de los títulos esté fijado de forma clara e indubitada. Lo anterior también explica que exista una regulación detallada sobre las formas de presentación en el Registro, así como de la práctica del asiento de presentación. 

Hasta ahora, ante la negativa del registrador a la extensión del asiento de presentación se podía interponer el mismo recurso que para el caso de calificación negativa de documentos ya presentados. Con la Ley 11/2023 se introduce un recurso especial, “exprés”, contra la denegación de la práctica del asiento de presentación, habida cuenta de la importancia de este, con unos plazos reducidos para su interposición y resolución, corriendo esta última a cargo exclusivamente de la Dirección General, sin que haya posibilidad de calificación sustitutoria ni recurso judicial. 

La DGSJFP ya ha tenido ocasión de resolver un recurso de este tipo en su resolución de 28 de mayo de 2024 en la que recuerda la naturaleza especial y autónoma del procedimiento registral, el cual tiene carácter rogado en su iniciación (como regla general) y automático en su tramitación. Lo anterior significa que no es preciso obtener el consentimiento del interesado para el desarrollo de sus distintas fases ni estas pueden variar a su voluntad. La manera en que los títulos y las comunicaciones acceden al Registro es parte irrenunciable del procedimiento. 

En relación con lo anterior, el Centro Directivo aclara, en primer lugar, y como no podía ser de otra manera, que un correo electrónico remitido por el Registro, como contestación a otro recibido, no puede considerarse una nota de calificación. La calificación negativa, total o parcial, ha de ir firmada por el registrador y en ella han de constar los hechos, fundamentos de derecho, medios de impugnación, órgano y plazo para interponer recurso, sin perjuicio de que el interesado ejercite, en su caso, cualquier otro que entienda procedente.

En segundo lugar, se aborda la eventual admisibilidad del correo electrónico como medio de presentación de documentos en el Registro de la Propiedad a raíz de la reforma operada por la Ley 11/2023, habida cuenta de que con anterioridad a la misma el Centro Directivo ya había aclarado en varias ocasiones (cfr. RR de 17 de abril de 2017 y de 27 de enero de 2021) que el mail no encaja en ninguno de los medios de presentación del artículo 248 de la Ley Hipotecaria, pues aunque en sentido amplio se pudiera considerar como «remisión telemática», esta concreta modalidad no es la que contempla el número 3 de dicho artículo, al no cumplir los requisitos establecidos en dicho número y en el artículo 112.5.2.ª de la Ley 24/2001, ni respetar el principio de titulación pública (cfr. artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 420 del Reglamento Hipotecario).

Tras las modificaciones legales llevadas a cabo por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde el día 9 de mayo de 2024, la respuesta de la DG sigue siendo negativa: la remisión de documentación susceptible de provocar un asiento registral por correo electrónico no es una vía de inicio del procedimiento registral

Pues bien, tras las modificaciones legales llevadas a cabo por la Ley 11/2023, de 8 de mayo, en vigor desde el día 9 de mayo de 2024, la respuesta de la DG sigue siendo negativa: la remisión de documentación susceptible de provocar un asiento registral por correo electrónico no es una vía de inicio del procedimiento registral.

El procedimiento registral se inicia mediante la presentación presencial o telemática en el Registro de la correspondiente solicitud, en la que figurará una dirección postal o electrónica a efectos de notificaciones y a la que se acompañará el documento que se trate de presentar (art. 245 LH). El artículo 246 de la Ley Hipotecaria regula la presentación, física, telemática o por correo. La referencia al correo no implica la admisibilidad analógica del correo electrónico como medio de presentación. Así se deduce de los artículos relativos a los medios de presentación, de los que resulta que la presentación puede ser presencial y en papel -físicamente o bien por correo postal o mensajería-, o bien telemática. El correo electrónico tampoco se puede incardinar en la modalidad telemática, no existiendo referencia alguna al email en los referidos preceptos legales. 

Es más, la presentación telemática tiene una regulación especial y precisa contenida en el artículo 112 de la Ley 24/2001, reformado por la Ley 24/2005 y por la Ley 11/2023 que añade un apartado 6º, con arreglo a la cual se deduce que en ningún caso puede ser admitida la presentación electrónica por medios distintos de los señalados. Y por ello la DG concluye tajantemente que “nunca podrá tenerse por presentado un documento por vía telemática mediante comunicación en la dirección electrónica habilitada del Registro o del registrador. Esta actuación además contraviene frontalmente el deber inexcusable sancionado por el artículo 112”.

Conviene recordar que la presentación telemática consta de dos modalidades: 

  • de punto a punto, a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, para el caso de los notarios; pero también para determinadas administraciones (como la Agencia Estatal de Administración Tributaria o la Tesorería General de la Seguridad Social) que han efectuado una serie de desarrollos informáticos para presentar documentos en los registros desde sus propios sistemas ; o bien,
  • a través de la Sede Electrónica de los Registradores de España (https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/home), en el apartado específicamente habilitado al efecto, para la presentación por particulares u organismos que no han efectuado dichos desarrollos.

En definitiva, el uso del correo electrónico en el procedimiento registral tiene un carácter residual; sirve como dirección para notificaciones y comunicaciones en los casos legalmente previstos, pero en ningún caso es medio hábil para la presentación de documentos en el Registro.

Dulce Calvo