Aristóteles, en Política (1263b y 1257a), legitimó la propiedad privada (1330a) y reconocía su doble función de uso y disfrute. A su vez, la definición de usufructo del jurista Paulo en Digesto 7, 1, 1 nos permite advertir que los propietarios podían usar y disfrutar los bienes que les pertenecen en Roma. Ya en el s. XIV, se atribuye a Bártolo enunciar que “dominium est ius de re coporali perfecte disponendi, nisi lex prohibeatur”. Y Pothier en el s. XVIII escribía que la propiedad era “jus de re libere disponendi o jus utendi et abutendi”, que inspiró el art. 544 del Code 1804 y, de ahí, nuestro 348 CC, ambos formalmente en vigor. 

Sin embargo, ni Pothier ni el Code ni nuestro Código civil aclaran en qué consisten exactamente esas leyes que pueden limitarla y con qué alcance; tampoco me queda demasiado clara la doctrina del Tribunal Constitucional por mucho que la relea (demasiado convenientemente abstracta). Aunque tradicionalmente se ha entendido que dichos límites son en interés privado (derechos reales limitados, relaciones de vecindad, prohibiciones de disponer, estado de necesidad), cada vez más nos encontramos con más limitaciones en interés “público” (que lo marca discrecionalmente el gobernante de turno), tanto con (expropiación) como sin (función social) compensación. Las minas, las aguas, los bosques, las costas, el urbanismo, el patrimonio cultural, el espacio radioeléctrico, etc. y ahora, la vivienda. 

La combinación de los arts. 7, 10 y 11 Ley 12/2023, aprobados con la competencia en Derecho civil del Estado (149.1.8 CE), a diferencia de la mayor parte del resto del a Ley, establecen que una vivienda solo se puede usar para vivir. En concreto, la letra a del art. 11.1 establece como deber con la vivienda: “Uso y disfrute propios y efectivos de la vivienda conforme a su calificación, estado y características objetivas, de acuerdo con la legislación en materia de vivienda y la demás que resulte de aplicación, garantizando en todo caso la función social de la propiedad”. Desde entonces, la vivienda ya no pertenece a sus titulares, sino que las otrora facultades dominicales quedan todas tuteladas por el Estado, avalando la frase de Duguit (1912): “La propiedad no es un derecho, es una función social” a pesar de la literalidad del art. 33.1 CE:

a) Gravar. Quizás la restricción más temprana desde el estallido de la Crisis Financiera Mundial 2007. A través de diversas normas, especialmente las Leyes 1/2013 y 5/2019, se ha ido dificultando cada vez más el acceso a la financiación hipotecaria del primer a tercer quintil sociales, lo que ha favorecido el encarecimiento de los arrendamientos a partir de 2016 y la concentración de la propiedad en los quintiles más elevados, lo que nos lleva a una sociedad de ricos propietarios y pobres inquilinos, lo que no había sido España al menos desde los sesenta. La propiedad compartida y temporal catalanas, que cumplen diez años, pueden ayudar con esto, aunque reciben poca atención. Fue precisamente Aristóteles el que alertó del riesgo de acumular riquezas, porque si unos “tienen muchísimo y otros nada, o surge una democracia extrema o una oligarquía pura” debido al exceso de una o la otra y, de ambas, surge la tiranía (1295b).

Para el legislador multinivel la propiedad privada se ha convertido en la víctima propiciatoria de la crisis de la vivienda que arrastramos desde 2007, cuando han sido realmente decisiones políticas sin fundamento académico las que han generado su escasez

b) Usar. A través del urbanismo, se condiciona el uso posible de los inmuebles (partiendo del art. 12 RDL 7/2015 y la normativa autonómica a los planes de ordenación urbana municipales), de manera que cualquier alcalde puede decidir si en un piso de un determinado edificio puedes vivir o no, o si puedes poner tu despacho o consulta médica porque “es lo que le conviene a la ciudad”. La burocracia que conlleva la planificación urbana hoy ha llevado a ciudades bloqueadas durante años, generando ciudades iguales y de nulo atractivo. Pero la Ley de vivienda deja la puerta abierta para condicionar el uso de viviendas más allá del urbanismo. Así, por ejemplo, el art. 3 Ley catalana 1/2022 permite sancionar y expropiar al titular persona jurídica al que se le obliga a ocupar efectivamente una vivienda y no lo hace. Otro ejemplo lo constituye el grupo de expertos que asesoró a la Comisión Europea para elaborar el Affordable Housing Plan de 16-12-2025, recomiendan tomar medidas legales para que las personas no vivan en casas “demasiado” grandes: “Los responsables políticos deberían crear oportunidades para desincentivar los espacios vacíos o infrautilizados y animar a las personas que viven en casas grandes a mudarse a viviendas más pequeñas y adecuadas, liberando así unidades más grandes para las familias. Desarrollar opciones de vivienda atractivas y bien diseñadas para los residentes de edad avanzada, que a menudo ocupan casas espaciosas, puede incentivarles a «ajustar el tamaño» y poner esas casas más grandes a disposición de los hogares que las necesitan”. Y esto es solo el principio.

c) Disfrutar. La posibilidad de obtener frutos de una vivienda ha sido el blanco predilecto de la reciente normativa: el control de renta a nivel estatal (art. 18 y DF 1ª.3 Ley 12/2023) y autonómico (Cataluña, Navarra, País Vasco; y en La Coruña, bajo presión), con resultados ya conocidos, que coinciden con los análisis internacionales. También la equiparación de los arrendamientos de temporada y de habitaciones a los residenciales (Ley catalana 11/2025) o la protección de los okupas en Cataluña desde 2019 y en el resto del Estado desde 2020, sobre lo que se insiste aún desde el Gobierno en 2026. 

d) Disponer. La LO 1/2025 obliga al propietario de un piso en Propiedad Horizontal a recabar el consentimiento del resto de copropietarios para poder alquilarlo turísticamente. Por su parte, el art. 1.1 Ley catalana 1/2022 considera vacías (+2 años) las viviendas okupadas y las vendidas a personas jurídicas y, por lo tanto, sujetas a sanción y expropiación del uso por hasta siete años por ello. Paradójicamente, los alcaldes en Cataluña también pueden expropiar el uso de viviendas okupadas si el propietario no desaloja a los okupas (art. 553-40 CCC y 44bis y 118.7 Ley 18/2007 introducidos recientemente). A lo que hay que añadir la pléyade de tanteos y retractos a favor de la Administración en caso de venta de viviendas resultantes de ejecuciones hipotecarias en varias Comunidades Autónomas. En Cataluña se ha ampliado recientemente cualquier transmisión (a no ser que las compren personas físicas para su propio uso) en zonas tensionadas de viviendas propiedad de grandes tenedores personas jurídicas. Finalmente, en 2026, ya se conoce la Proposición de Ley catalana que prevé prohibir la compra de viviendas a grandes tenedores en zonas tensas (el 90% de Cataluña) si no las van a destinar a residencia habitual y, si no son grandes tenedores, también las pueden usar para residencia de un familiar hasta segundo grado o a alquiler con control de renta. Deja, eso sí, poder adquirir una segunda residencia, pero, cuidado, en un municipio distinto del que reside habitualmente. Ah, y aprovecha para decir que, si heredas una vivienda y no resides en ella ni la vendes, estás obligado a ponerla en alquiler. La compra-venta de viviendas en Cataluña debería venir ya con un manual de instrucciones.

La propiedad privada es el fundamento de nuestro sistema jurídico económico y siempre que sistemas políticos estatistas, muy comunes en el s. XX, han pretendido eliminarla (porque les molesta: la propiedad privada es siempre el parapeto del más débil frente al más fuerte) las consecuencias han sido nefastas

Para el legislador multinivel, como ven, la propiedad privada se ha convertido en la víctima propiciatoria de la crisis de la vivienda que arrastramos desde 2007, cuando han sido realmente decisiones políticas sin fundamento académico las que han generado su escasez, como restricciones a la financiación de las familias, el control del suelo, la tributación, la burocracia administrativa y el desaliento de las nuevas construcciones durante años pensando en “ciudades decrecientes”, cuando no ha sido así. No pueden matarse moscas a cañonazos: ni la vivienda turística impacta de manera sustancial en el precio y en la oferta de alquileres residenciales, ni el control de renta favorece el acceso a la vivienda, ni los alquileres de temporada y de habitaciones son alquileres residenciales, ni paralizando el mercado de compra-venta se consigue más oferta. 

La propiedad privada es el fundamento de nuestro sistema jurídico económico y siempre que sistemas políticos estatistas, muy comunes en el s. XX, han pretendido eliminarla (porque les molesta: la propiedad privada es siempre el parapeto del más débil frente al más fuerte) las consecuencias han sido nefastas, como ya nos advirtió el estagirita hace 2.300 años. Nihil novum sub sole (Ecl. 1:9).

Sergio Nasarre Aznar