Fernando de Aragón

“La coordinación entre Catastro y Registro ha avanzado enormemente, mejorando la calidad de la información inmobiliaria en España”

El próximo mes de noviembre se cumplirán 10 años de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, un hito fundamental en la coordinación entre el Catastro y el Registro. Durante este tiempo, señala el director general del Catastro, Fernando de Aragón, “hemos logrado avances significativos en la mejora de la seguridad jurídica inmobiliaria, consolidando un modelo más transparente, preciso y accesible para la ciudadanía y los profesionales”. 

La relación del Catastro con los registros de la propiedad es constante y ambas instituciones tienen preocupaciones comunes que afectan a la seguridad jurídica. Destacaría dos: los aspectos gráficos en materia de desarrollo urbano y la necesaria delimitación del dominio público. ¿Cómo se afrontan desde el Catastro ambas cuestiones?

Desde la Ley 13/2015 se ha impulsado la coordinación entre ambas instituciones, lo que está permitiendo que la representación catastral sea, realmente, la base gráfica para el Registro de la Propiedad.

Desde el punto de vista del desarrollo urbano, sería conveniente que al igual que desde hace casi 23 años la cartografía catastral está digitalizada y puesta a disposición de la sociedad, el planeamiento urbanístico se encontrara también en formato digital, accesible y acorde o en consonancia con la cartografía catastral, de tal manera que previo a cualquier desarrollo urbanístico, se tuviera una delimitación que coincidiera con el dato catastral. Y en caso de no ser así, que previo a cualquier actuación, fuera corregida esa divergencia, y de esta manera, que al inicio de un procedimiento registral, la información gráfica estuviera concordada. Todos estos procesos, requieren una interoperabilidad entre la información gráfica catastral y la urbanística, que garantice que los nuevos desarrollos puedan ser inscritos con una total garantía jurídica en el Registro de la Propiedad, y de la manera más ágil posible. En este sentido, creo que el Registro de la Propiedad y el Catastro estamos totalmente de acuerdo y solamente falta articular los procedimientos para incorporar a las entidades locales en este flujo de trabajo. Es evidente, que lo que perseguimos todos es que los datos gráficos reflejen la realidad física y jurídica con la mayor exactitud posible, evitando errores en la delimitación de inmuebles urbanos y mejorando de esta manera la integración con los sistemas de gestión del suelo.

En lo referente a la delimitación del dominio público, el Catastro juega un papel esencial, asegurando que la representación gráfica de estos sea correcta, se corresponda con la realidad y no exista ocupación indebida del dominio público. Para poderlo llevar a cabo, es necesario que todos los organismos se impliquen, actualicen los datos de titularidad y las geometrías y en los casos que sea necesario, procedan al correspondiente deslinde y su comunicación al Catastro. Este es un tema complejo, que requiere la concienciación de todas las administraciones y que se dediquen al asunto las partidas presupuestarias necesarias. El dominio público diferencia la propiedad privada y pública, y no menos importante, constituye el esqueleto básico sobre el cual se apoya todo el parcelario privado. Es evidente que la correcta identificación del dominio público es clave para evitar conflictos con propietarios privados y dotar a todo el sistema de una adecuada seguridad jurídica, tanto a las administraciones como a los propietarios particulares. En este tema también es necesaria una intensa colaboración entre el Catastro y el Registro para garantizar la protección de los bienes públicos.

“La correcta identificación del dominio público es clave para evitar conflictos con propietarios privados y dotar a todo el sistema de una adecuada seguridad jurídica, tanto a las administraciones como a los propietarios particulares”

La colaboración en materia de coordinación entre Catastro y los registros de la propiedad es un proceso hoy imparable, pero hay campo para otras colaboraciones en materia de seguridad jurídica, por ejemplo, en el ámbito rural donde ambas instituciones pisan el mismo terreno. ¿Cómo valora esta posible colaboración y en qué aspectos debería centrarse?

En el ámbito rural es, quizás, donde la estrecha relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad adquiere la verdadera trascendencia y repercusión social que supone la coordinación. 

El Catastro, al proporcionar una delimitación geográfica precisa de las fincas registrales, permite al Registro de la Propiedad incrementar la protección de los titulares, asegurando que la información física de los inmuebles inscritos sea exacta y confiable. Este esfuerzo conjunto no solo refuerza la seguridad jurídica, sino que constituye la base del inventario inmobiliario de un país moderno.

En cuanto a los aspectos sobre los que se debería centrar esta colaboración, tratándose de territorio rural, tengo que recordar que recientemente, en 2020, se le asignó a la Dirección General del Catastro una nueva competencia, “Coordinación de actuaciones del Catastro inmobiliario en el ámbito rural, así como su vinculación con el desarrollo sostenible del territorio rural y la protección del medio ambiente.”

En materia de desarrollo rural, el Catastro ha abordado esta nueva competencia entendiendo que el primer paso para reforzar el desarrollo y la inversión en el territorio rural, parte de actualizar la información territorial con el objeto de crear un marco de seguridad jurídica para garantizar el sostenimiento y la mejora de la competitividad del sector agroalimentario, elementos esenciales para mantener la población, el empleo y la actividad económica en las zonas rurales.

Dicho de otra forma, el objetivo principal es dotar al territorio rural de la seguridad jurídica necesaria para fomentar la inversión, reducir el desperdicio de tierras en producción, generar valor y empleos en torno al sistema agroalimentario, con especial atención a los entornos rurales fomentando su economía y frenando la despoblación.

Este objetivo solo se puede alcanzar mediante la coordinación con el Registro de la Propiedad. Quizá en el futuro se puedan plantear actuaciones generales para poder ofrecer estos servicios al mayor número posible de personas y administraciones.

“En el ámbito rural es, quizás, donde la estrecha relación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad adquiere la verdadera trascendencia y repercusión social que supone la coordinación”

El Catastro español y el sistema de coordinación con el Registro de la Propiedad ha despertado gran interés en otros países, especialmente en el ámbito de Latinoamérica. Tomando en consideración las particularidades de cada país, ¿qué bases se consideran necesarias por nuestro Catastro para implantar un sistema similar?

El Catastro español es un referente a nivel internacional y ha despertado un gran interés en numerosos países. Con más de un siglo de historia, el Catastro ha sido una herramienta fundamental para garantizar la equidad en la distribución de los tributos y para proporcionar una base gráfica fiable que ha evolucionado junto con las mejoras en la tecnología.

Desde sus inicios, el Catastro ha integrado la representación gráfica de todos los bienes inmuebles como un elemento clave. Esto, unido a la universalidad del parcelario catastral, ha permitido una gestión más eficiente de todo el territorio de régimen fiscal común. Con el paso del tiempo, y gracias a los avances, el Catastro ha evolucionado hacia un modelo mucho más amplio, que no solo sirve para fines fiscales, sino también para la planificación territorial, la seguridad jurídica y la gestión de infraestructuras y recursos naturales.

Para que un país implemente un sistema catastral y registral similar al español, es fundamental contar con ciertos pilares básicos que aseguren su efectividad y sostenibilidad a largo plazo. Estos pilares son:

El modelo catastral ha demostrado ser eficaz gracias a su enfoque integral, su evolución tecnológica y su estrecha coordinación con el Registro de la Propiedad. Para que otros países puedan implantar un sistema similar, es fundamental contar con un Catastro completo y actualizado, asegurar la coordinación con el Registro, apostar por la tecnología y digitalización, y establecer un marco normativo claro que garantice la seguridad jurídica.

Estos principios permitirán que cualquier país pueda desarrollar un Catastro moderno, preciso y multipropósito, adaptado a sus necesidades, que contribuya a la equidad fiscal, la planificación territorial y la seguridad jurídica inmobiliaria.

“El Catastro, al proporcionar una delimitación geográfica precisa de las fincas registrales, permite al Registro de la Propiedad incrementar la protección de los titulares, asegurando que la información física de los inmuebles inscritos sea exacta y confiable”

Muchas de las políticas europeas están directamente relacionadas por el medio ambiente. De hecho, en la XV Simposio y X Asamblea del Comité Permanente sobre el Catastro en Iberoamérica celebrado en Bogotá en octubre del año pasado, se presentó por la DG un proyecto muy interesante en esta materia ¿De qué modo puede contribuir nuestro Catastro a las políticas de medio ambiente?

Si el Catastro tiene una función inherente a su naturaleza, esa es la valoración. Es cierto que, en este momento, el Catastro, gracias a la información de la que dispone, ofrece más servicio público que en ningún otro momento de su historia, pero eso solo es consecuencia de la búsqueda permanente de la justicia tributaria, es decir, de la valoración más precisa posible.

En este afán de procurar la valoración más equitativa, se han incorporado dos circunstancias relacionadas con las políticas ambientales, que entendemos que en un futuro no muy lejano tendrán trascendencia en la valoración de los inmuebles. Por una parte, la preocupación en el ámbito internacional por la deriva que puedan tomar las políticas en materia de medio ambiente. Por otro, como ya he comentado, una nueva competencia asignada al Catastro en cuanto a la coordinación de actuaciones encaminadas a la protección del medio ambiente.

En cuanto al ámbito internacional, ya hemos visto medidas fiscales tales como el Pago por Servicios Ambientales (PSA) o Compensación por Servicios Ambientales (CSA), dos mecanismos institucionales básicos, recientemente utilizados a nivel mundial, a fin de generar incentivos a los actores locales para que provean servicios ambientales. (Informe de política 8 de la FAO. Pago por servicios ambientales).

Y con respecto a la coordinación de actuaciones dirigidas a la protección del medio ambiente, la Dirección General del Catastro, entre otras medidas, está desarrollando una metodología para evaluar los servicios ambientales a escala de parcela catastral. Partiendo de la definición de Servicios Ambientales, como los beneficios que las personas y la sociedad obtienen a partir de cada una de las parcelas catastrales.

El objetivo es proporcionar un instrumento para planificar la ordenación del territorio, compensar y analizar el impacto producido sobre cada parcela por cualquier actuación que modifique el uso de ésta.

El impulso para abordar esta valoración medioambiental y ponerla en relación con la valoración tributaria que tradicionalmente hace el Catastro, es ofrecer la información necesaria al servicio de las políticas públicas, orientándolas así a la correcta planificación y manejo de recursos. Independientemente de las políticas fiscales de futuro.

En resumen, en un futuro cercano tendremos un nuevo concepto de valor del inmueble, en el que se incorporan los Servicios Ambientales que proveen las parcelas.

“En este momento el Catastro, gracias a la información de la que dispone, ofrece más servicio público que en ningún otro momento de su historia, pero eso solo es consecuencia de la búsqueda permanente de la justicia tributaria, es decir, de la valoración más precisa posible”

Catastro tiene encomendada como labor fundamental la determinación del valor catastral como valor predeterminado para la exacción de impuestos sobre inmuebles. ¿Qué medidas a futuro se tiene pensado para afianzar y, en su caso, mejorar aún más su fijación? 

El valor catastral es un elemento clave del sistema tributario inmobiliario en España, ya que sirve como base para la determinación de diversos impuestos, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Además, el Catastro sirve otro valor denominado valor de referencia, que es utilizado para el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Su correcta fijación es fundamental para garantizar la equidad fiscal y la seguridad jurídica en la tributación de los inmuebles. Ambos valores utilizan para su determinación los datos catastrales de los inmuebles.

Esta dualidad de valores responde a necesidades diferenciadas. El valor catastral se usa para gravar la tenencia de los bienes inmuebles. Es un impuesto de devengo periódico, referenciado al 50% del valor de mercado, y con un sistema de determinación de carácter también periódico que implica que los valores catastrales tengan vocación de permanencia en el tiempo sin sufrir variaciones.

Sin embargo el valor de referencia está diseñado para actuar en impuestos de devengo instantáneo que gravan una manifestación directa de la riqueza, además, están referenciados al 90% del valor de mercado de los inmuebles. Todo ello tiene dos efectos, en primer lugar, la necesaria exactitud de la descripción catastral de un inmueble para asegurar que su valor de referencia (que como he dicho, se basa en esta descripción catastral) sea adecuado. En segundo lugar, un sistema de determinación con periodicidad anual que asegure que los módulos y zonas homogéneas de valoración no se desfasan con la realidad. Por estos motivos, los valores de referencia representan la magnitud económica de un bien inmueble con mucha mayor precisión que el valor catastral.

También hay que tener en cuenta que esta dualidad de procedimientos de fijación de valores es muy costosa y está sometiendo a toda la organización a simultanear procesos muchas veces duplicados que incrementan notoriamente la carga de trabajo del Catastro.

Todo ello nos lleva a la conclusión que ambos valores, catastral y de referencia, han de confluir en un único valor en algún momento. Este futuro valor único ha de ser el valor de referencia, y hay que diseñar una reforma normativa que garantice la neutralidad fiscal del IBI y permita realizar la transición de forma ordenada y escalonada.

En noviembre de este año, se cumplen 10 años de la entrada en vigor de la Ley 13/2015 que regula la coordinación entre el Catastro y los registros. ¿Qué balance podemos hacer y cuál es la perspectiva de futuro?

El próximo mes de noviembre se cumplirán 10 años de la entrada en vigor de la Ley 13/2015, un hito fundamental en la coordinación entre el Catastro y los Registros de la Propiedad. En este tiempo, hemos logrado avances significativos en la mejora de la seguridad jurídica inmobiliaria, consolidando un modelo más transparente, preciso y accesible para la ciudadanía y los profesionales.

Desde la entrada en vigor de la Ley, el número de parcelas coordinadas entre el Catastro y el Registro ha crecido de forma continua, reflejando el éxito del modelo y el esfuerzo de ambas instituciones para lograr una mayor correspondencia entre la realidad física y la realidad jurídica de los inmuebles.

Un hito clave en este proceso fue la publicación de la Resolución Conjunta de 29 de octubre de 2020, que permitió definir criterios técnicos detallados en el proceso de coordinación y consolidar un marco de trabajo común. Esta resolución facilitó el tratamiento de casos complejos y dio mayor claridad a los procedimientos de inscripción y coordinación gráfica.

El proceso de digitalización y modernización ha permitido que los intercambios de información entre el Catastro y los Registros sean cada vez más eficientes, reduciendo tiempos de tramitación y mejorando la calidad de los datos disponibles.

La coordinación entre ambas instituciones ha permitido que notarios, registradores, técnicos y ciudadanos accedan a información más precisa y fiable, facilitando los trámites y evitando conflictos derivados de discrepancias en la delimitación de los inmuebles.

Uno de los grandes retos actuales es la integración aún más fluida en las comunicaciones con el Registro de la Propiedad, a raíz de la digitalización de es te último, facilitando la coordinación de una forma más automatizada y seguiremos trabajando para que cada vez más fincas e inmuebles se incorporen a este modelo de coordinación, garantizando una cobertura más completa y homogénea en todo el territorio.

El balance de estos 10 años es sin duda muy positivo. La coordinación entre Catastro y Registro de la Propiedad ha avanzado enormemente, aportando mayor seguridad jurídica, reduciendo conflictos por discrepancias gráficas y mejorando la calidad de la información inmobiliaria en España.

El futuro pasa por seguir fortaleciendo este modelo con el apoyo de la interoperabilidad y el uso de nuevas tecnologías, asegurando que la información catastral y registral continúe evolucionando para ofrecer un servicio más eficiente, preciso y adaptado a las necesidades del siglo XXI. 

Luis Benavides