En primer lugar, nos detendremos en la tasación.
Las principales novedades son: 1) la posibilidad de que el valor sea fijado tanto por las sociedades de tasación como por profesionales homologados con arreglo al RD 775/1997 (que solo contempla las sociedades de tasación) y la necesaria modificación del mismo que anuncia la DA 10ª de la presente Ley, y 2) la exigencia, aplicable a todo préstamo o crédito hipotecario -esté o no sujeto a esta Ley-, de que el valor de tasación a efectos de subasta ha de representar al menos el 100% del fijado en el certificado de tasación, que se ajustará a la metodología y reglas de la OM 805/2003.
El segundo aspecto a desarrollar sería el de los intereses moratorios, siendo aquí la novedad la de establecerlos con carácter imperativo (serían el resultado de añadir tres puntos a los intereses ordinarios), eliminando así la posibilidad de enjuiciar la abusividad de los mismos, pues siendo su aplicación imperativa quedan al margen de tal juicio basado en la negociabilidad y la desproporción o desequilibrio .
Pasemos ahora a estudiar el tercer punto de esta exposición, el vencimiento anticipado, configurado igualmente de manera imperativa para evitar los problemas sobre esta cláusula cuando se trataba de un pacto y se establecía un mínimo de mensualidades o cantidad equivalente a ellas, pues la doctrina del TJUE exigía y así se reflejaba en diversas sentencias del TS que el incumplimiento estuviera referido a una obligación esencial, relevante y de una cuantía o duración importante, de ahí que ahora se opte por fijar un porcentaje que además variará (3 ó 7%), según nos encontremos en la primera o segunda mitad de duración del préstamo o crédito.
Por otro lado, debemos subrayar la importancia de la DT 1ª, ya que en relación con el vencimiento anticipado se determina la aplicación inmediata de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene el contrato resulta más favorable para él. Pero como se aclara, esta disposición no será aplicable si el vencimiento anticipado, es decir el impago del número de cuotas a tal fin pactado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, ya se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
El legislador, para evitar la asimetría entre los contratantes, procura una información precontractual exhaustiva, un asesoramiento –independiente o no- sobre las consecuencias económicas y jurídicas de la operación, labor de asesoramiento que requiere la acreditación de conocimientos técnicos y jurídicos por parte de quien ha de prestarlo –la capacitación de la que habla la Ley en su artículo 16 y a la que se refiere la Orden de 26 de abril de 2019- es más se les exige incluso que asesoren de tal forma que el potencial prestatario, garante o fiador pueda comparar los de dicha entidad con otros existentes en el mercado (artículo 10), debiendo asimismo informar al potencial prestatario de los motivos de la denegación si ésta se produjere, y que pueden estar basados en la consulta del historial crediticio de esta persona. La ley también impone un plazo mínimo -10 días naturales- desde el momento en que se le entrega la documentación (y el asesoramiento, pues así se desprende del artículo 15) y la fecha prevista para la firma del contrato, optando así el legislador español por no establecer un derecho de desistimiento sino por una información precontractual reforzada.
Por otro lado, sorprende que a diferencia de lo que actualmente ocurre con el FIPER, que se incluye en la escritura y cuya discrepancia con ésta es calificable por el registrador, el legislador opte ahora por entender bastante con la reseña identificativa del acta con lo cual la labor de seguridad jurídica preventiva que se venía desempeñando al no permitir la inscripción en caso de tales discrepancias queda ahora derivada a sede judicial, pues solo se habla en el artículo del asesoramiento y documentación, pero no de la coincidencia entre tal documentación y lo consignado en la escritura.
Esta situación de incertidumbre, ocasionada por el esquema planteado y la finalidad de imposible cumplimiento que no es otra que garantizar la comprensión por el prestatario, fiador o garante de las consecuencias del préstamo o crédito, realzan la importancia del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, siendo el depósito de carácter obligatorio (así se prevé en el artículo 7 de esta Ley 5/2019 para los contratos sujetos a esta norma), siendo además tal exigencia presupuesto para su comercialización (artículo 11.2 de la Ley de condiciones generales de la contratación), por lo que causa extrañeza en la nueva Ley la omisión del deber del notario de comprobar ese depósito previo, pues del artículo 23 de la Ley de condiciones generales de la contratación resulta con claridad que debe informar acerca de la obligatoriedad de su inscripción (como ocurre en los contratos sujetos a la Ley 5/2019), debiendo indicar qué cláusulas tienen este carácter y su inscripción previa en tal Registro de no mediar la manifestación en contrario de los otorgantes.
Eduardo Fernández Estevan
