La Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 783/2021, de 15 de noviembre, ECLI:ES:TS:2021:4141, declara, a instancia del adquirente en ejecución hipotecaria, subsistente un arrendamiento no inscrito de local, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial.
La singularidad del caso es que el arrendatario, que inicialmente había defendido la subsistencia del arrendamiento para no entregar el local al nuevo propietario, cambia de opinión cuando se le reclama el pago de las rentas debidas y pide que se le considere precarista.
La sentencia del Tribunal Supremo dice que: “es preciso diferenciar entre el régimen legal aplicable a los arrendamientos de vivienda y a los de locales destinados a un uso distinto del de vivienda” y rechaza el recurso del arrendatario:
Los argumentos que emplea son los siguientes:
(i) Tratándose de arrendamientos para uso distinto de vivienda no existe prórroga forzosa:
F.D. CUARTO. 4.6. “…cuando de lo que se trata es de la resolución del derecho del arrendador por causa ajena a su voluntad, …el carácter tuitivo de la LAU respecto de los arrendamientos de vivienda determinó que, en su redacción originaria (que es la relevante para el caso) el contrato de arrendamiento, a pesar de la resolución del derecho del arrendador, subsistiera durante el tiempo que restare hasta la finalización del periodo de sus primeros cinco años (salvo que se hubiera inscrito el arrendamiento antes que el derecho del tercero, en cuyo caso se mantendría vigente por todo el plazo pactado).
Pero esta norma tuitiva, que excepciona las reglas generales, no se incorporó al título III de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, sencillamente porque no concurren las razones que explican aquella finalidad protectora del derecho a la vivienda y que justifican excepcionar las normas comunes”.
(ii) A los efectos de la subsistencia del contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, tras el cambio de propietario del local, solo se aplica el art. 29 de la L.A.U. cuando la enajenación tenga carácter voluntario.
F.D. CUARTO. 4.5. “…los supuestos de enajenación voluntaria y los de enajenación forzosa, a estos efectos, están claramente diferenciados en la propia LAU”.
F.D. CUARTO. 4.6. “No hay motivos para una interpretación extensiva del art. 29 LAU…la ausencia de previsión legal específica en el caso de los arrendamientos de uso distinto responde al designio legal de que su «regulación [esté] basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes» y, en su defecto, por el régimen común del Código Civil, al que expresamente se remite”.
(iii) Aplicación del Código Civil en caso de enajenación forzosa de finca hipotecada.
F.D. CUARTO. 5. “En ausencia de pacto contractual en la materia (que en este caso no existe al producirse la transmisión no mediante contrato traslativo sino por enajenación forzosa), hay que acudir al Código Civil por la remisión que al mismo hace el art. 4.3 LAU. lo que reconduce a los arts. 1571.1 y 1549 CC.”
(iv) Subsistencia o extinción del arrendamiento, a voluntad del adquirente.
F.D. CUARTO. 5. “…Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código Civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) el arrendamiento”.
F.D. CUARTO. 6. “Se trata, por tanto, de un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento”.
En esta sentencia, cuyo ponente fue Don Juan María Diaz Fraile, el Tribunal Supremo aborda por primera vez, desde la entrada en vigor de la vigente L.A.U., la discutida cuestión sobre la subsistencia del arrendamiento para uso distinto del de vivienda en caso de transmisión forzosa de la finca arrendada que se decide aplicando el Código Civil. La decisión ha tenido importante repercusión en los medios especializados e, indudablemente, influirá también en la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública que hasta ahora había resuelto mediante la aplicación del art. 29 L.A.U.
Álvaro José Martín Martín
