La Sentencia núm. 89/2024, de 24 de enero de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 199/2024 – ECLI:ES:TS:2024:199) resuelve que una Comunidad de Propietarios (CP) no tiene porqué permitir que los propietarios de dos locales transformados en viviendas abran puerta al descansillo de la finca, aunque tampoco puedan dar entrada por la calle.

Los dueños de dos locales de planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal pidieron autorización al Ayuntamiento para convertirlos en viviendas.

Una vez obtenida, comunicaron su intención a la CP que no se opuso. La obra se ejecutó en 2009.

Los propietarios, obligados por las ordenanzas municipales que no permiten que las viviendas tengan puerta abierta directamente a la calle, las dieron entrada por el descansillo, pero la junta de la comunidad se negó a autorizar la obra, por lo que acudieron al Juzgado demandando la anulación del acuerdo denegatorio.

El Juzgado confirmó el acuerdo comunitario, pero la Audiencia Provincial estimó que se debía autorizar la apertura de las puertas interiores.

En síntesis, los propietarios sostienen que no se causaba perjuicio a la estructura o seguridad del inmueble y que se les estaba impidiendo el uso de las viviendas, lo que constituía un abuso de derecho y vulneración del principio de igualdad.

Las sucesivas crisis económicas han sembrado el centro de las ciudades de locales cerrados porque el comercio de cercanía y los autónomos de toda la vida no pueden pagar los precios que les piden por el alquiler ni otros muchos gastos que se han incrementado notablemente

La CP argumenta que solo se informó de la intención de abrir puertas al descansillo cuando la obra estaba muy avanzada, que lo solicitado solo podía concederse por unanimidad, inexistente en el caso y que la CP no estaba dispuesta a que se le impusiera, como hecho consumado, una actuación unilateral que afecta a los elementos comunes.

El Tribunal Supremo casa la sentencia, dando la razón a la Comunidad de Propietarios.

FUNDAMENTO DE DERECHO SEGUNDO

“Es cierto que la comunidad recurrente tuvo conocimiento del proyecto de transformación del local en viviendas, pero no de que este conllevara la apertura por el interior del edificio de las dos puertas litigiosas. Lo previsto en principio por los recurridos era el acceso a las viviendas desde la vía pública, a lo que la comunidad nada objetó. Pero al no permitirlo el Ayuntamiento de Bilbao aquellos tuvieron que cambiar de idea y plantear el acceso por el interior del edificio, a lo que la comunidad, una vez enterada, se opuso desde el primer momento”.

“…esta sala tiene declarado que la obtención de una licencia administrativa para la realización de las obras únicamente es útil a los efectos de verificar que su ejecución se ajustó a las prescripciones administrativas que se exigen por la ordenación urbanística, pero en nada exime del cumplimiento de las normas imperativas recogidas en la LPH respecto a la necesaria concurrencia del consentimiento de los copropietarios para que pueda otorgarse validez a las obras realizada (sentencia 419/2013, de 25 de junio)”.

“en el presente caso, el acuerdo adoptado por la comunidad no puede considerarse abusivo, ya que el interés de la comunidad en preservar un elemento común evitando una alteración de indudable significación y relevancia en la configuración y disposición original de la planta NUM004 que conllevaría abrir en ella dos nuevas puertas para conseguir un acceso privativo donde hasta ahora no había ninguno en beneficio exclusivo de los recurridos y sin ventaja alguna para la comunidad no puede considerarse, incluso asumiendo que no le ocasione un daño efectivo y actual, un interés excesivo o anormal, sino un interés serio y legítimo. No pudiendo acusarse a la recurrente de haber adoptado el acuerdo con simple mala fe o sin una razón justificada”.

Las sucesivas crisis económicas han sembrado el centro de las ciudades de locales cerrados porque el comercio de cercanía y los autónomos de toda la vida no pueden pagar los precios que les piden por el alquiler ni otros muchos gastos que se han incrementado notablemente. A lo que se une la competencia de los grandes centros comerciales que proliferan en los nuevos desarrollos urbanísticos.

Pero si se quiere solucionarlo convirtiéndolos en viviendas y están en propiedad horizontal, hay que cumplir los requisitos civiles, además de los urbanísticos.

Cuando no se hace, la situación resultante es, para los propietarios una auténtica pesadilla.

Álvaro José Martín Martín