En caso de ejecución hipotecaria, se viene planteando la problemática en torno a la interpretación del artículo 671 LEC cuando la subasta queda desierta. Conforme a dicho precepto: “Si en la subasta no hubiere ningún postor, podrá el acreedor, en el plazo de los veinte días siguientes al del cierre de la subasta, pedir la adjudicación del bien. Si no se tratare de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50 por cien del valor por el que el bien hubiera salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos. Si se tratare de la vivienda habitual del deudor, la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60 por cien. […]”. La cuestión no es baladí, pues resulta frecuente en la práctica que en la subasta no haya postores, a pesar de los esfuerzos del legislador por lograr una mayor concurrencia a las mismas.
La DGRN, en un número ya considerable de resoluciones, ha realizado una interpretación correctora de esta norma, entendiendo que en ningún caso cabe la adjudicación por debajo del 50% del valor de tasación del bien, de suerte que la adjudicación por lo debido por todos los conceptos sólo es posible si supera dicho porcentaje. Lo contrario supondría romper el equilibrio buscado por el legislador en el procedimiento de apremio entre los intereses del ejecutante (obtener la satisfacción de su crédito con cargo al bien hipotecado), y del ejecutado (no sufrir un perjuicio patrimonial mucho mayor que el valor de lo adeudado al acreedor).
La doctrina reiterada del Centro Directivo se puede resumir en que la correcta interpretación del 671 LEC es la que impide que la adjudicación se haga por menos del 50% del valor de tasación, salvo que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4.
El artículo 670 regula el caso de subasta con postores. El apartado cuarto se refiere al caso en que todas las posturas sean inferiores al 70% del valor de subasta, ofreciendo al ejecutado la posibilidad de presentar un tercero que ofrezca una postura superior a ese límite. En su defecto, atribuye al ejecutante la opción de solicitar la adjudicación por el 70% o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60% del valor de tasación y a la mejor postura. En última instancia, el párrafo final permite que el remate sea inferior al 50% del valor de tasación siempre que cubra al menos la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. En este caso, como garantía complementaria, la Ley atribuye al letrado de la Administración de Justicia la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes, oídas las partes, y establece que, en su caso, contra el decreto que apruebe el remate cabe recurso directo de revisión ante el Tribunal que dictó la orden general de ejecución. El Centro Directivo entiende que el artículo 670.4, aunque previsto por el legislador para otros supuestos, debe integrarse igualmente para el caso de subasta desierta (cfr. artículo 4.1 CC).
En el caso de que el bien objeto de la ejecución hipotecaria sea la vivienda habitual del deudor, la doctrina asentada de la Dirección General es que «la adjudicación se hará por importe igual al 70 por cien del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por la cantidad que se le deba al ejecutante por todos los conceptos, con el límite mínimo del 60 por cien del valor de subasta». Así lo ha recordado la RDGSJFP de 20 de julio de 2020 confirmando la nota de calificación negativa de un decreto de adjudicación en que se adjudicaba la vivienda habitual del deudor por el 60% del valor de tasación siendo el importe de la deuda inferior al 70% pero sin que existiera sobrante ni extinción total de la deuda. La Dirección General realiza esta interpretación ponderada de la norma, alejándose de la puramente literal, para evitar la desproporción e injusticia económica que supondría el extremo absurdo que se da en el supuesto del recurso en que el ejecutado, haciendo un esfuerzo económico por reducir su deuda, paga durante el proceso de ejecución alguna parte de la misma, y con ello el crédito total remanente del ejecutante pasa de ser ligeramente superior al 70% del valor de subasta, a ser ligeramente inferior, lo que se traduciría, con una interpretación literal del artículo 671 LEC, en que el actor podría adjudicarse la finca no por el importe del crédito total (ligeramente inferior al 70% del valor de subasta), sino tan sólo por el 60 % del valor de subasta, quedando además deuda pendiente de pago.
Dulce Calvo
