Hipoteca y coronavirus: la moratoria de deuda hipotecaria

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El Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, ha introducido la posibilidad de solicitar la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de préstamos con garantía hipotecaria (moratoria de deuda hipotecaria). La regulación es compleja por sus modificaciones, remisiones y su redacción. Se aplica a préstamos garantizados con hipoteca con la finalidad de adquisición de la vivienda habitual, de inmuebles afectos a la actividad económica desarrollada por empresarios y profesionales, y de viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler, y para las que el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la entrada en vigor del Estado de alarma decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

Se trata de medidas destinadas a quienes padecen extraordinarias dificultades para atender su pago como consecuencia de la crisis del COVID-19. Se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. 

Se considera que existe dicha situación de vulnerabilidad económica cuando concurren las siguientes circunstancias: 

a) Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída de al menos el 40% de las ventas.

b) Que los ingresos de los miembros de la unidad familiar no superen, en el mes anterior, el límite de tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) mensual (es decir, 1.613,52 euros), límite que se incrementa en algunos supuestos, como por ejemplo, por los hijos que formen parte de la unidad familiar, mayores de 65 años, miembros con discapacidad, dependencia o enfermedad que incapacite para realizar actividad laboral. 

c) Que la cuota hipotecaria, más gastos y suministros básicos, resulte igual o superior al 35% de los ingresos netos percibidos por la unidad familiar.

d) Que como consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta de la unidad familiar se haya multiplicado, al menos, por 1,3.

Entre otros documentos a presentar, para acreditar la titularidad de los bienes debe aportarse nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar. Se está atendiendo a las solicitudes de estas notas ininterrumpidamente dado que los registros se han mantenido abiertos en todo momento por tratarse de un servicio esencial. Además estas notas son gratuitas.

La solicitud de moratoria se puede presentar hasta 15 días después del fin de la vigencia del Real Decreto-ley y la entidad acreedora debe proceder a su implementación en un plazo máximo de 15 días. Una vez concedida la moratoria, la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos. Durante el período de suspensión no se devengará interés alguno.

La aplicación de la suspensión no requiere acuerdo entre las partes para que surta efectos, pero debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, como cualquier modificación del derecho de hipoteca. La inscripción de la ampliación del plazo inicial tendrá plenos efectos, en su caso, frente a los acreedores intermedios inscritos aunque no conste su consentimiento.

La solicitud de la moratoria conlleva la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de tres meses y la consiguiente inaplicación durante la vigencia de la moratoria de la cláusula de vencimiento anticipado que, en su caso, constara en el contrato. La duración de la suspensión podrá ser ampliada por acuerdo del Consejo de Ministros.

Durante el periodo de vigencia de la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, tampoco se devengarán intereses. No se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria.

Además de por su deficiente técnica legislativa, esta regulación es susceptible de crítica pues parece que su incidencia en la práctica no va a ser de tal calado al exigirse ese cúmulo de requisitos. Según datos remitidos por las entidades al Banco de España, a 30 de abril el número de solicitudes alcanzaban las 228.322, de las cuales se había dado curso a 65.559 (lo que representa el 28,71% de las solicitudes). El saldo vivo pendiente de amortización de los préstamos suspendidos ascendía a 6.525 millones de euros.