Consulta a otros registros para una mayor seguridad jurídica

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En el ámbito de la calificación, el registrador de la propiedad debe hacer uso de todas las herramientas de que disponga para lograr un mayor acierto en el control de la legalidad que le compete. Esta esencial función dota al tráfico inmobiliario de seguridad jurídica. Es por ello que el registrador de la propiedad debe consultar otros registros u organismos oficiales, tales como el Registro Mercantil, el Registro Público Concursal, el Registro General de Actos de Última Voluntad, el Registro de empresas de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, y acudir asimismo al Servicio de Interconexión de Registros.

Así lo viene defendiendo en numerosas resoluciones la Dirección General de los Registros y del Notariado. A modo de ejemplo, podemos destacar la resolución de 26 de octubre de 2018, que en la línea de otras anteriores (por todas, cfr. la de 16 de febrero de 2012 que tajantemente afirmaba que el registrador de la propiedad no sólo puede, sino que debe consultar el Registro Mercantil), señala que la consulta del contenido del Registro Público Concursal constituye una obligación de los registradores en ejercicio de su competencia.

Lo cierto es que la propia Ley Concursal dispone en su artículo 24 la obligatoriedad de la publicidad del concurso, entre otros, en el Registro de la Propiedad donde consten inscritos derechos a favor del concursado. No obstante, el concurso no es una carga específica de la finca o derecho, sino una situación subjetiva del concursado que se encuentra sometido a un régimen de suspensión o intervención de sus facultades de administración y disposición de sus bienes y en cuanto a la ejecución judicial o administrativa de los mismos. La fecha a tener en cuenta es la del auto de declaración del concurso con independencia de su inscripción, dado que el auto produce sus efectos de inmediato, siendo ejecutivo aunque no sea firme (artículo 21.2 LC).

La coherencia del sistema legal exige que los registradores de la propiedad, en el momento de calificar la capacidad de las partes, comprueben mediante la consulta del Registro Público Concursal si alguna de ellas tiene limitadas o suspendidas las facultades de administración y de disposición sobre sus bienes y derechos, máxime teniendo en cuenta que en la práctica es frecuente que la existencia del concurso no conste en la historia registral de la finca ni en el Libro de Incapacitados del Registro de la Propiedad.

El Centro Directivo también ha aclarado que el registrador de la propiedad no está obligado a llevar a cabo la consulta al Registro Público Concursal al tiempo de expedir la nota simple que sobre el estado de la finca se le solicite. La manifestación del Registro de la Propiedad se limita a su contenido (artículos 221 y 222 de la Ley Hipotecaria), y no alcanza al de otros registros. A mayor abundamiento, el acceso al Registro Público Concursal es gratuito, público, por internet, sin que se requiera justificar o manifestar interés legítimo alguno, por lo que puede consultarse por cualquier persona interesada para la toma de sus decisiones con relevancia jurídica cuando se relacione con terceros.

En relación con otra materia pero con semejante razonamiento, es de destacar la Resolución de 13 de diciembre de 2018 relativa a un préstamo hipotecario sujeto a la Ley 2/2009, de 31 de marzo, cuyo ámbito objetivo incluye «la concesión de préstamos o créditos hipotecarios bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación» que realicen de manera profesional personas físicas o jurídicas a favor de otras personas físicas o jurídicas que tengan la condición de consumidores por actuar en un ámbito ajeno a su actividad empresarial o profesional. La DGRN considera correcta la actuación de la registradora de acudir a la consulta del Servicio de Interconexión entre los Registros, “ya que la protección de los derechos de los consumidores exige extremar la diligencia y la utilización de todos los medios al alcance en el control del cumplimiento de la legalidad”. La manifestación negativa del acreedor de no dedicarse profesionalmente a la concesión de préstamos únicamente es admisible si queda confirmada por la búsqueda a través de los sistemas de interoperabilidad registral.

Se trata, pues, de permitir un control de la legalidad por parte del registrador más preciso y efectivo, así como de liberar a los particulares de presentar documentación fácilmente accesible desde el Registro, atendiendo a los principios de facilidad probatoria, proporcionalidad, eficacia, legalidad y tutela del interés público (Resoluciones de 11 de junio, 5, 24 y 30 de octubre y 6 de noviembre de 2012 y 24 de junio de 2013).