La Sentencia núm. 8.535 (sic)/2024, de 20 de noviembre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 5882/2024 – ECLI:ES:TS:2024:5882) considera suficientemente acreditada la titularidad dominical de la actora mediante una nota simple registral a efectos de estimar una acción de desahucio por precario.

Los demandados habían comprado e inscrito una vivienda familiar en 2007.

En 2013, tras una ejecución hipotecaria extrajudicial, se adjudicó a la entidad bancaria acreedora.

En 2019 se aporta la vivienda a una sociedad anónima en virtud de una escritura pública que se acredita en los autos y se inscribe a su favor, según nota simple registral también aportada por dicha sociedad junto con la demanda en que interesa el desahucio por precario de los ocupantes.

La demanda es estimada en primera instancia, pero la Audiencia Provincial revoca la sentencia porque:

«El título que esgrimen los apelantes justifica la adquisición en la fecha que se señala de la vivienda pero aunque no acredite su titularidad actual la carga de la prueba sobre esa titularidad es de la demandante, efectivamente la propiedad sobre el inmueble que es objeto del proceso ha de ser acreditada por la actora en un proceso de desahucio por precario y es lo cierto que impugnada la copia simple del Registro de la Propiedad aportada con la demanda, que por tanto no tiene valor alguno por sí sola, no existe prueba alguna que acredite la propiedad de la vivienda por parte de la actora. Efectivamente en la aportada escritura de adjudicación a favor del acreedor hipotecario comparece en representación de los propietarios un empleado de la entidad financiera a la que se le adjudica la finca -se señala por el notario autorizante que los representa en virtud de la cláusula undécima de la propia escritura de préstamo que se refiere a la venta extrajudicial- al que aquellos no han otorgado poder específico para ese acto y en representación de la adjudicataria un apoderado que lo es de una empresa que a su vez lo es de otra sociedad de la que es apoderada la adjudicataria, no coincidiendo ninguna de ellas con la ahora actora, circunstancias que unidas a la falta de certificación de la inscripción de dominio de la demandante en la que se pruebe el tracto sucesivo que justifique ese dominio ha de concluirse que no está debidamente justificada la titularidad por la actora de la finca de la que pretende el desahucio».

En este caso se aprecia como suficiente la prueba de dominio consistente en una nota simple del Registro de la Propiedad, lo que es perfectamente ortodoxo en la medida en que, como regla general, los tribunales aprecian las pruebas practicadas según las reglas de la sana crítica

El Tribunal Supremo casa la sentencia, confirma la del Juzgado y, por tanto, da vía libre al desahucio, al estimar los recursos interpuestos por infracción procesal y de casación:

“TERCERO.- Decisión de la sala. Estimación de los recursos

Dada la estrecha conexión entre lo que se plantea por la parte recurrente en los distintos motivos, y a la vista de lo decidido por la sentencia recurrida, abordaremos su análisis de manera conjunta para fundamentar la estimación de los dos recursos.

Hay que dejar constancia, en primer lugar, a la vista de lo alegado, que, examinadas las actuaciones, no consta que la parte demandada impugnara la autenticidad de la documentación aportada por la actora, sino solo su valor probatorio, con el argumento fundamental de que no aportaba documento público frente a la escritura de compraventa de la demandada.

El juzgado consideró probado, atendiendo a la documental aportada, que si bien la demandada adquirió la propiedad de la vivienda antes que la demandante, la perdió en la ejecución de la hipoteca que gravaba la vivienda, y que la misma pertenece ahora a la actora, conforme a la presunción que establece el art. 38 LH, sin que los demandados ostenten un título que legitime su permanencia actual en el inmueble.

Frente a este razonamiento del juzgado, la demandada luego apelante, no ha controvertido la titularidad registral de la actora, que en cuanto tal contaría a su favor con la presunción de que es verdaderamente propietaria. La demandada defendió la prevalencia del título de su compraventa por haber aportado la escritura pública frente a la nota simple, que no es un documento público. Pero es que no es incompatible que la demandada adquiriera la propiedad de la vivienda en 2007 con el hecho de que después, como consecuencia de la ejecución hipotecaria en 2013, la entidad financiera se adjudicara la propiedad. Por otra parte, contra lo que entiende la sentencia recurrida, frente a la titularidad registral de la actora, que no ha sido impugnada, no es preciso acreditar la cadena de transmisiones de la propiedad producidas desde la adjudicataria de la vivienda en la ejecución hasta la adquisición de la propiedad por la actora. Por ello, el recurso de apelación de la demandada debió ser desestimado, pues partiendo de la titularidad registral de la actora, que no ha sido impugnada, el razonamiento del juzgado era correcto y procedía estimar la demanda.”

En este caso se aprecia como suficiente la prueba de dominio consistente en una nota simple del Registro de la Propiedad, lo que es perfectamente ortodoxo en la medida en que, como regla general, los tribunales aprecian las pruebas practicadas según las reglas de la sana crítica.

Seguramente la actora debería haber aportado una certificación registral que la acreditara como propietaria de la finca, con lo que se hubiera evitado tener que llegar al Tribunal Supremo, pero, con excesiva frecuencia y sin que pueda servir de excusa la diferencia de precio, en todo caso insignificante en relación con el valor de las fincas, se tiende a sustituir la certificación por la nota simple, lo que no deja de ser un reconocimiento de la precisión que tienen nuestras informaciones a la hora de manifestar el contenido inscrito.

Álvaro José Martín Martín