Los poderes que facultan para representar a una persona para el otorgamiento de determinados actos o contratos contienen, en ocasiones, cláusulas que facultan para otorgarlos incluso cuando puediera existir autocontrato o conflicto de intereses. Ocurre entonces que si el juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas es demasiado genérico y no se refiere a este importante aspecto impide al registrador calificar, tal como le atribuye la ley, la congruencia de dicho juicio con contenido del negocio formalizado en la escritura cuya inscripción se pretende.
Es el caso que contempla la Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz de 30 de julio de 2018.
Se trataba de una escritura de extinción de condominio de una finca, en la que la compareciente actuaba en nombre propio y en representación de los otros titulares, adjudicándose aquélla la finca compensando en metálico a los representados, denegando el registrador la inscripción porque en el juicio de suficiencia de las facultades representativas de la apoderada el notario autorizante no hizo constar que dichas facultades incluían la posibilidad de autocontratar.
En caso de autocontratación no basta con indicar que son suficientes las facultades representativas para el otorgamiento de la escritura, debiendo exigir que se haga constar en el juicio de suficiencia que el poder faculta para autocontratar
Aunque la sentencia de instancia estimó la demanda interpuesta contra dicha calificación registral, la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación interpuesto, incidiendo en la nueva redacción del art. 98 de la Ley 24/2001, tras la ley 24/2005, que incluye la parte final del 2º párrafo referido a la calificación registral, y en la interpretación de este precepto que la DGRN viene manteniendo (R. 14 de julio de 2015 o 14 de diciembre de 2016), criterio que se adapta plenamente a la doctrina del TS (STS 20 de mayo de 2008 y 23 de septiembre de 2011):
“El juicio notarial de suficiencia no puede realizarse de forma genérica, debiendo hacerse de manera concreta en relación con un específico negocio jurídico. El registrador debe suspender la inscripción por falta de congruencia del juicio notarial acerca de las facultades representativas del apoderado o representante si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas (p.ej fórmulas de estilo que se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto o negocio que en la escritura se formaliza”). Y se entiende que “hay falta de congruencia si el juicio notarial es erróneo, bien por resultar así de la existencia de alguna norma que exija algún requisito añadido (p.ej, un poder expreso y concreto en cuanto a su objeto), bien por inferirse el error de los datos contenidos en la escritura que se califica, u obrantes en el propio Registro de la Propiedad o Mercantil u otros registros públicos que notario y registrador pueden consultar”.
Aplicando la anterior doctrina al caso de autos, aunque el notario insertó la reseña identificativa y expresó que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiere, extinción de condominio, el registrador conforme al art. 98.2 ha de constatar no solo la existencia de la reseña identificativa del documento y del juicio notarial de suficiencia, sino examinar y calificar la congruencia del juicio notarial con el contenido del título presentado, y a estos efectos, parece conveniente y se encuentra dentro de la obligación general del registrador de calificar la capacidad de los otorgantes (art. 18 LH), exigir que se haga constar en el juicio notarial de suficiencia, en un caso como el de autos en el que la compareciente contrata en su propio nombre y en el de otros y no solo extingue el condominio sino que se adjudica la finca y abona unas cantidades como compensación, lo que evidencia el conflicto de intereses entre representante y representados, que tiene poder para la autocontratación, como efectivamente se hizo con posterioridad” a modo de subsanación.
Juan Carlos Casas Rojo
