La cuestión acerca de la eficacia que haya de darse a una anotación preventiva base del procedimiento de ejecución cuando se encuentra caducada al tiempo de la presentación en el Registro el decreto judicial de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas posteriores, ha sido pacífica en el plano registral, reiterando la DGRN la falta de virtualidad de la anotación caducada para cancelar cargas posteriores.
Ciertamente existen pronunciamientos jurisdiccionales que parecen poner en tela de juicio este axioma, aunque en realidad, el ámbito o sede en que tienen lugar es frecuentemente diferente al propio del procedimiento registral. Es clarificadora a tal efecto la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Barcelona de 30 de marzo de 2020, y no solo porque siga los criterios reiteradamente establecidos por la DGRN en esta cuestión (entre otras muchas, R. 8-3-1999, 26-6-2001, 4-4-2019) sino porque razona por qué la actuación registral en estos casos es totalmente correcta, y por qué, tratándose de otros ámbitos o procedimientos pueden existir criterios diferentes, justamente porque en ellos no se juzga o analiza específicamente la actuación registral.
La sentencia desestima la demanda interpuesta contra una calificación registral que denegó la cancelación de cargas posteriores al estar caducada ya la anotación base del procedimiento al tiempo de la presentación de la oportuna documentación. Caducada la anotación de embargo base del procedimiento, carece aquella de virtualidad para cancelar cargas posteriores. “El que la adjudicación del bien se produzca estando vigente la anotación de embargo, desde el punto de vista registral no implica la prórroga del plazo de vigencia de la anotación y debe estarse a la fecha de la presentación en el Registro de la Propiedad, que aconteció cuando la caducidad de la anotación de embargo ya se había producido”.
Quizá lo interesante es, por tanto, lo que añade a continuación: “Todo ello sin perjuicio de que en el seno de otros procedimientos y frente a los titulares de cargas posteriores (declarativo de dominio, tercería de mejor derecho), pueda valorarse la preferencia entre las cargas existentes, que no han podido ser canceladas en recta aplicación de la normativa registral, en tanto que la calificación negativa de cancelación de cargas no condiciona la realidad extrarregistral y la posible declaración de inexactitud del asiento por resolución judicial, y, por ende, la virtualidad que pueda otorgarse, en el seno de dichos procedimientos, a la adjudicación del inmueble al tiempo en que fue acordado por resolución judicial, con independencia de la fecha en que accede al Registro de la Propiedad (supuesto al que se refiere la SAP Valencia 27-5-2011), o incluso, sin perjuicio de la preferencia y eficacia que pueda otorgarse a la expedición del certificado de cargas y gravámenes ex art. 656 LEC al tiempo de la vigencia de la anotación de embargo, certificación que fija las condiciones para la adquisición del bien inmueble en el proceso de ejecución y si la misma causa estado y no modifica dicha situación por cualquier actuación posterior, como pudiera ser la caducidad de la anotación de embargo extendida a favor del ejecutante (supuesto que analiza la STS 25-2-2015, si bien en el ámbito extraregistral y en sede de procedimiento distinto al proceso de impugnación de la calificación previsto en el art. 328 LH). Asimismo el procedimiento que motiva la STS 7-7-2017 se hace eco de la doctrina mantenida por el TS en sentencias anteriores, y si bien se trata de una demanda directa contra la calificación registral, han sido demandados los titulares de las anotaciones preventivas posteriores a la que motiva la ejecución, supuesto en el que debe entenderse aplicable la doctrina jurisprudencial referida, no considerándola extensiva al procedimiento en el que exclusivamente se analiza la actuación registral, como acontece en el caso de autos”.
Juan Carlos Casas Rojo
