La anotación preventiva de demanda es una medida cautelar y, como tal, está destinada a hacer posible la efectividad de la tutela judicial. A través de dicho asiento, de eficacia temporal, se da publicidad de la existencia de un proceso judicial que puede afectar a algún derecho real, evitándose así que aparezcan terceros de buena fe protegidos por la fe pública registral y el principio de legitimación (artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria), deviniendo inatacable su posición jurídica.
Por lo tanto, resulta imprescindible solicitar la práctica de la anotación de demanda en el caso de ejercitar una acción que pudiera tener trascendencia registral. La anotación evita que el fallo resulte estéril, posibilitando su ejecución, impidiendo que surjan terceros de buena fe con los consiguientes efectos de irreivindicabilidad.
Ahora bien, no cualquier demanda puede acceder al Registro. Cuando se trata de pretensiones de naturaleza meramente personal u obligacional, como las reclamaciones de deudas dinerarias, no es posible practicar la anotación de demanda. Así ocurre en el caso de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 de junio de 2025, referente a un supuesto en el que se solicita la anotación preventiva de una demanda con base en una sentencia condenatoria al pago de una cantidad a favor de una comunidad de propietarios en concepto de gastos de comunidad no satisfechos.
Asimismo, para tomar la anotación preventiva de demanda es preciso mandamiento o providencia judicial ordenando su práctica con expresión de las circunstancias precisas para la práctica de la anotación (artículos 43, 72 y 73 LH) y cumplimiento del principio de tracto sucesivo (artículo 20 LH).
El Centro Directivo realiza un análisis de este asiento registral, regulado con carácter general en el artículo 42.1º de la Ley Hipotecaria conforme al cual «podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: Primero. El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real». Se trata pues de acciones que pueden afectar al contenido del Registro de la Propiedad, admitiéndose incluso en los casos en que la acción, sin ser estrictamente de naturaleza real, puede producir efectos reales de forma directa o indirecta.
La anotación preventiva de demanda no solo actúa como una medida cautelar que protege la eficacia del proceso judicial, sino que también refuerza la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario
En este sentido, se consideran anotables las demandas cuando la acción pretende la resolución de un contrato, la declaración de nulidad de un testamento, o la declaración de indignidad de una persona llamada a una herencia, así como la acción dirigida a la demolición de obras al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal (RR. de 8 de noviembre de 2013, 20 de noviembre y 15 de septiembre de 2017, 25 de marzo de 2021).
En relación con las cuotas en el régimen de propiedad horizontal, el artículo 9.1.e) de la Ley sobre propiedad horizontal distingue la afección del inmueble respecto al adquirente de un piso o local de la preferencia del crédito de la comunidad de propietarios respecto a otros créditos sobre el mismo bien. En cuanto a esta preferencia del crédito de la comunidad frente a otros créditos, también se ha admitido la constancia mediante anotación preventiva de demanda del carácter real de la misma, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hayan sido parte todos los interesados. El reconocimiento de este carácter preferente del crédito puede suponer una anteposición en el rango registral y postergación de derechos reales anteriores, de ahí que se admita en este supuesto la práctica de la anotación de demanda que solicite tal pretensión (R. de 23 de noviembre de 2016).
Como prevé el artículo 726.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la práctica de anotaciones registrales resulta procedente cuando “la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución.” Y es que la anotación preventiva de demanda desempeña un papel esencial como mecanismo de protección de litigantes y armonización entre el ámbito jurisdiccional y el registral. Gracias a su función de garantía, evita que actos posteriores inscritos puedan vaciar de contenido la eficacia de una sentencia favorable, alertando a terceros y preservando la prioridad del fallo judicial. Se protege al demandante frente a posibles fraudes, a la vez que facilita el cumplimiento de las resoluciones judiciales.
En definitiva, la anotación preventiva de demanda no solo actúa como una medida cautelar que protege la eficacia del proceso judicial, sino que también refuerza la seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Su adecuada utilización permite salvaguardar tanto los intereses de las partes en litigio como la coherencia del sistema registral, constituyéndose en una pieza esencial en la colaboración entre jurisdicción y Registro de la Propiedad.
Dulce Calvo
