En el mes de agosto se ha publicado una interesante resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en relación con la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, que permite ir perfilando y aclarando su ámbito de aplicación. Se trata de la resolución de 27 de julio de 2020 en la que el Centro Directivo confirma el criterio del registrador en relación con una hipoteca de local comercial en la que no se hacía constar si el deudor, persona física, era o no consumidor.
El artículo 2.1 de la Ley 5/2019 establece que la misma es de aplicación a los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.
En el supuesto de la resolución de 27 de julio, la hipoteca se constituía sobre un local comercial. No se trata por tanto de un bien residencial, pero ello no excluye la aplicación de la Ley 5/2019 y, por ende, el despliegue de su elevado grado de protección (cfr. considerando 15 de la Directiva 2014/17/UE) si el deudor, fiador o garante -persona física- es consumidor (artículo 2.1. b) Ley 5/2019), esto es, si actúa con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Simplificando, la Ley 5/2019 será aplicable cuando el prestatario, fiador o garante sea una persona física y el bien gravado sea un inmueble residencial y/o cualquiera de aquéllos tenga la condición de consumidor.
Por otra parte, es suficiente la manifestación de las partes sobre la concurrencia o no del carácter de consumidor del prestatario, garante o fiador (cfr. RDGRN de 10 de febrero de 2016). Pero dicha manifestación es necesaria. Aunque ninguna norma lo exige expresamente, ello se deriva del artículo 2.1.b) de la Ley 5/2019 por cuanto la concurrencia de dicho carácter implicaría la aplicación de sus normas sustantivas y todos los deberes de información y de transparencia material en ella previstos. Y es que, como recuerda el Centro Directivo, “al Registro sólo pueden acceder títulos en apariencia válidos y perfectos, debiendo ser rechazados los títulos claudicantes, es decir los títulos que revelan una causa de nulidad o resolución susceptible de impugnación (cfr. artículos 18, 33, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y 1259 del Código Civil). Sólo así puede garantizarse la seguridad jurídica preventiva que en nuestro sistema jurídico tiene su apoyo basilar en el instrumento público y en el Registro de la Propiedad”.
Las consecuencias del incumplimiento de las normas de transparencia resultan del artículo 5.5, inciso segundo, de la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales y del artículo 83, párrafo segundo, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: “Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.” Luego, en caso de incumplimiento de las normas sobre transparencia material previstas en la Ley 5/2019, el notario no debe autorizar la escritura ni el registrador inscribirla.
En cuanto a la forma de subsanación de la escritura, la resolución señala que “debe admitirse que el déficit de transparencia material sea enmendada en una nueva escritura en la que los deudores, después de ser advertidos expresa y especialmente por el notario autorizante sobre la no vinculación de las cláusulas no transparentes, decidan confirmar la subsistencia del contrato con sujeción a la Ley 5/2019, con aplicación de las normas sobre transparencia material establecidas en ella, sin necesidad de restitución de las prestaciones si los consumidores prestan su consentimiento informado sobre tal extremo en caso de que consideren más ventajosa esta posibilidad que la ineficacia del contrato primitivo o que la novación extintiva”. En definitiva, el consumidor debe decidir si insta la declaración de ineficacia del contrato, la realización de una novación extintiva o meramente modificativa, sin perjuicio, claro está, de los derechos de terceros conforme a las reglas generales.
Dulce Calvo
