La complejidad de la normativa concursal ha motivado numerosos pronunciamientos de la DGSJFP. Entre los más recientes cabe destacar la Resolución de 28 de junio de 2024, que se refiere a un caso de venta de finca hipotecada en el ámbito de un procedimiento concursal en fase de liquidación.
La enajenación directa de una finca gravada con un crédito con privilegio especial (por regla general, hipoteca) requiere autorización judicial en fase común del concurso (art. 210 Ley Concursal) o bien que se prevea expresamente en las reglas de liquidación aplicables (arts. 415 y 423 LC). Los supuestos de enajenación de bien afecto a crédito con privilegio especial con subsistencia de gravamen requieren autorización judicial (art. 212 LC) y, fuera de estos casos, es preciso que se cancele la hipoteca con carácter simultáneo a la venta (art. 225 LC).
No es suficiente que conste el pago del crédito, siendo preciso que se cancele la hipoteca que lo garantiza en virtud del principio de legitimación registral (STS 23/07/2013 (ROJ: STS 4079/2013)). En efecto, en tanto no se cancele registralmente la hipoteca, a todos los efectos legales se presume que existe y pertenece a su titular registral (arts. 38 y 97 LH), y se produce una apariencia de existencia de la hipoteca a pesar del pago.
Así concluye el Centro Directivo que, en el procedimiento concursal, tratándose de enajenación de bienes hipotecados, no puede mantenerse que la transmisión de la finca y la cancelación de la hipoteca sean actos jurídicos diferentes. Salvando los casos excepcionales de transmisión con subsistencia del gravamen, que exigen requisitos adicionales para que el crédito quede excluido de la masa pasiva, la enajenación debe ir aparejada a la cancelación de la carga.
Salvando los casos excepcionales de transmisión con subsistencia del gravamen, que exigen requisitos adicionales para que el crédito quede excluido de la masa pasiva, la enajenación debe ir aparejada a la cancelación de la carga
Dentro del concurso la transmisión ha de realizarse libre de cargas, tras pago preferente al acreedor privilegiado (artículos 209 y siguientes, 225, 429, 430 LC, en línea con lo dispuesto en los artículos 133 LH y 674 LEC que, en sede de ejecución, exigen la cancelación simultánea a la inscripción). Los créditos concursales deben satisfacerse ordenadamente en el seno del procedimiento. La cancelación va así unida a la inscripción de la compraventa como un negocio complejo indisoluble. Se trata de la regla general para cualquier transmisión de bienes cuyo titular se encuentra declarado en concurso, con la excepción antes mencionada de la transmisión con subsistencia de gravamen o bien la del establecimiento o unidad productiva en casos excepcionales.
Así resulta también de jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo que subraya dicha vinculación entre las cancelaciones y el régimen imperativo de transmisión, afirmando que “en la medida en que la cancelación de la hipoteca supone la extinción del derecho del acreedor hipotecario, y esta cancelación es consecuencia de una venta o enajenación directa, la registradora puede revisar si, al haberse optado por esta forma de realización, en el mandamiento o el auto que autorizó la realización constan cumplidos los requisitos traslativos” (STS 21.11.2017 (Roj: STS 4095/2017).
La cancelación de la hipoteca puede tener lugar mediante consentimiento expreso del acreedor hipotecario en la propia escritura de venta o en escritura de cancelación de hipoteca. Igualmente es posible la cancelación en virtud de mandamiento de cancelación de cargas expedido por el juzgado de lo mercantil, en el que se inserte la resolución firme del juez del concurso que lo ordene, donde debe constar la intervención del acreedor privilegiado en el procedimiento, así como el destino dado al precio. En definitiva, deben respetarse los derechos del acreedor con privilegio especial.
En este sentido, la sentencia de 23 de julio de 2013 afirma que “si se opta por la realización del bien hipotecado, aisladamente o con otros activos del deudor, con lo obtenido deberá pagarse el crédito garantizado con la hipoteca y esta realización dará lugar a la cancelación de la carga”, y “la parte del crédito hipotecario no satisfecho con lo obtenido en la realización del bien hipotecado continuará reconocido dentro de la masa pasiva del concurso, con la calificación que corresponda”.
Finalmente, es ineludible recordar que las normas de la Ley Concursal sobre enajenación de bienes con privilegio especial tienen carácter imperativo, debiendo por tanto ser respetadas por las reglas especiales de liquidación y por la actuación del propio administrador concursal.
Dulce Calvo
