La sacudida provocada por la pandemia ha impactado con fuerza en el sector inmobiliario, pero no ha logrado tumbarlo. El proceso de normalización en el que llevaba años inmerso se ha visto frenado pero tras unos meses de incertidumbre, parece que el ritmo se está retomando. Aun así, la demanda está experimentando cambios que tardarán en revertirse, o tal vez hayan venido para quedarse.
Durante el confinamiento muchos españoles descubrieron que sus casas no les gustaban y fueron conscientes de las carencias de sus hogares: preferirían vivir en zonas menos céntricas a cambio de disponer de más metros cuadrados, mayor luminosidad, jardines o terrazas. Además, el buen funcionamiento que está teniendo el teletrabajo en muchas empresas posiblemente esté empujando también a muchos profesionales a plantearse establecer su residencia en municipios pequeños alejados de los grandes núcleos urbanos.
Las búsquedas de vivienda en municipios de menos de 5.000 habitantes, que antes de la pandemia apenas suponían el 10% del total, incrementaron su peso hasta el 13% durante la primera ola, llegando hasta el 15% en la segunda. No se puede hablar en todo caso de un éxodo al mundo rural pero no cabe duda que el extrarradio y las coronas metropolitanas de las grandes ciudades se han puesto en el foco de interés de las personas que se plantean la adquisición de una vivienda.
Es indudable que el impacto de la COVID ha sido generalizado en todo el sector inmobiliario. Las compraventas han caído de forma extraordinaria en este año, principalmente por el cierre de los mercados durante el confinamiento y posteriormente debido al aplazamiento de las operaciones. A pesar de que la demanda se mantiene muy viva, muchas decisiones de compra se han pospuesto y es más que probable que se trasladen al próximo ejercicio. Durante 2021 podríamos asistir a un repunte en el número de operaciones de compraventas, y es de esperar que se alcancen los niveles prepandemia. En cuanto a la financiación, las entidades financieras mantienen su competencia para conceder hipotecas lo que, junto a la caída del euríbor, establece los tipos de interés en mínimos históricos y podría adelantar un 2021 con una batalla de hipotecas con condiciones muy favorables para los compradores.
A pesar de que en un primer momento muchos expertos pronosticaron fuertes caídas, los precios de las viviendas en venta se han mantenido prácticamente estables en 2020. Los propietarios han confiado en lo coyuntural de la crisis y en la esperanza de una rápida recuperación para mantener sus expectativas. Únicamente en las ciudades de Barcelona y Madrid los precios parecen haberse visto afectados con pequeñas variaciones negativas. Nada hace pensar que esta tendencia vaya a cambiar en los próximos meses aunque a pesar de las perspectivas de muchos analistas de futuras y drásticas caídas, creemos que el entorno socio-económico podría producir justo el efecto contrario: una ralentización de las caídas y un ajuste al alza a lo largo del próximo ejercicio.
Respecto al alquiler, los principales mercados han experimentado caídas en el precio de sus viviendas debido al importante incremento de la oferta disponible, que en algunos mercados se ha más que doblado. La explicación al aumento del stock se puede achacar principalmente al parón provocado por el confinamiento, cuando durante 3 meses no se cerraron apenas operaciones de alquiler y las viviendas se fueron acumulando en la base de datos de idealista. Este proceso de embalsamiento fue más rotundo en los mercados más dinámicos, en los que la rotación de viviendas era mucho más elevada, mientras que aquellos mercados con poco movimiento apenas han sentido el parón del confinamiento. A pesar de la dificultad de hacer previsiones en mercados tan volátiles, es probable que la tendencia en el ajuste de los precios se mantenga en las principales capitales hasta que se diluya el stock. En este escenario de precios de alquiler a la baja, sorprende el impulso que algunos grupos políticos están haciendo para un control de precios del alquiler. Podríamos llegar a encontrarnos con que los precios fijados por las distintas administraciones estuvieran incluso por encima del precio de mercado.
La tecnología ha sido uno de los principales pilares en los que se ha apoyado el sector durante los meses de confinamiento. No solo se han desarrollado diferentes herramientas tecnológicas para adaptar sus servicios a la realidad del mercado en la nueva normalidad (video visitas, firmas de contrato online,…), sino que se han digitalizado procesos, como el hipotecario: simuladores de hipotecas y comparadores de ofertas, la firma digital para cumplir con requisitos de protección de datos, gestores documentales o las API específicas del sector. Un compendio de tecnologías que suponen la base para el gran salto tecnológico que el mercado hipotecario necesita.
Fernando Encinar
