Los alquileres turísticos han dado lugar a numerosos conflictos en las comunidades de vecinos. Con el fin de poder limitarlos a voluntad de la junta de propietarios, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, logra introducir (tras la falta de convalidación del Real Decreto-ley 21/2018) el apartado doce del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual: “El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
Se facilita la adopción del acuerdo de la junta de propietarios para limitar los alquileres de corta duración, habida cuenta de la molestia que supone la constante entrada en las comunidades de propietarios, de personas ajenas a las mismas. Es una excepción a la regla general de la unanimidad, siquiera presunta (artículos 17.6 y 8 LPH).
En relación con lo anterior el Centro Directivo ya ha tenido ocasión de pronunciarse en varias ocasiones. Así, conforme a la RDGRN de 19 de diciembre de 2019, el artículo 17.12 LPH tiene por objeto reducir la mayoría necesaria para el acuerdo que limite o condicione el alquiler turístico; el acuerdo con una finalidad contraria, como es permitir de manera expresa esa actividad, requiere unanimidad. Según la RDGSJFP de 16 de junio de 2020 es válido el acuerdo adoptado por la vía del artículo 17.12 LPH que prohíbe totalmente la actividad específica a que se refiere la norma; “el propio texto de la norma, literalmente entendido, cuando alude a que «se limite», es decir, «poner límites a algo», en modo alguno impide la prohibición de una actividad. Es más, cuando expresa «limite o condicione», la disyuntiva indica claramente que se refiere a supuestos distintos y alternativos, admitiéndolos de mayor a menor en cuanto a las facultades limitativas que se reconocen a la comunidad de propietarios” (en el mismo sentido, cfr. RR. de 5 de noviembre de 2020; de 15 y 22 de enero de 2021).
En relación con el ámbito del precepto, las resoluciones de 5 de junio y 16 de octubre de 2020 advierten que la nueva norma no permite que esa excepción a la regla general de la unanimidad alcance a otros acuerdos relativos a otros usos de la vivienda, como es el mero alquiler vacacional en régimen distinto al específico derivado de la normativa sectorial turística. En concreto, la cláusula del recurso establecía lo siguiente: “Las viviendas o pisos del edificio no podrán destinarse a alquiler vacacional, apartamento turístico o vivienda de uso turístico que suponga la explotación de la vivienda como uso hotelero”.
La DGSJFP en resolución de 27 de abril de 2021 y en dos resoluciones de 29 de abril, recuerda su reiterada doctrina conforme a la cual si en el Registro apareciesen inscritos derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas oportunamente (arts. 5 LPH, 13, 17, 32 y 38 LH). El fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico, para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar. Sin embargo, entiende que al tratarse de un acuerdo para el que la Ley sobre propiedad horizontal no exige unanimidad sino únicamente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, “es evidente que, habiendo sido consentido por propietarios cuyas cuotas representan más de ese porcentaje, debe entenderse que el acuerdo será inscribible aunque no haya sido aprobado por los restantes propietarios, incluidos los que hayan adquirido elementos privativos con posterioridad a la adopción de tal acuerdo por la junta de propietarios”.
Dulce Calvo
