1. LA CONFLICTIVIDAD ACTUAL DEL INQUILINATO
El debate sobre la institución civil del inquilinato ha cobrado en los últimos tiempos un acusado protagonismo superando su análisis jurídico-privado para encuadrase en el marco de la eventual solución al problema social del derecho a la vivienda una vez constatada la gran dificultad de acceder a su tenencia en propiedad.
Las causas de esta crisis, en lo que afecta al inquilinato, se asemejan mucho a las generadas en su día por la prórroga forzosa y la congelación de rentas del TR de 1964. Causas que, sin embargo, se reproducen en los Reales Decretos Ley 2/2020, 2/2026, no convalidado y hoy RDL 8/2026 pendiente de difícil convalidación, afectando no solo a la duración sino a la renta pactada y a su actualización. Especialmente desincentivadora para el arrendador es la moratoria de lanzamientos de inquilinos vulnerables.
Parece evidente, aunque no para todos, que en una economía de mercado la intervención de la Administración, imponiendo los elementos del contrato que el mercado debiera regular –precio y duración—supone una vuelta a las consecuencias del TR de 1964 al reproducir aquel fallido modelo. Sin que debe despreciarse el hecho de que, aproximadamente el 90% de los inquilinatos se conciertan por particulares y no por grandes tenedores.
Estas líneas, elaboradas por un “civilista”, tan solo buscan, ayudar a paliar el problema mediante la utilización del Registro de la Propiedad.
2. LA VIGENTE LAU
Tradicionalmente la normativa arrendaticia urbana se debatía entre la tendencia a respetar la voluntad de los contratantes o, alternativamente, sancionar más o menos normas con carácter imperativo para así proteger fundamentalmente la estabilidad del domicilio familiar del arrendatario.
A la vez, y en ello quiero centrar el discurso, la vigente Ley de 1994 trató de incentivar la inscripción en el Registro de estos arrendamientos para lo cual sancionó un complejo entramado de normas sustantivas (arts. 13.2, y 3 y art. 14) y registrales (Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero) que, junto con la necesaria escritura pública para generar el título formal inscribible, determinaron su absoluta inutilidad práctica.
Ello exige el diseño de un nuevo modelo que ataje los problemas determinantes de la falta de incentivo alguno para la inscripción.
El problema del arrendamiento no es el pacto y sus perfiles convencionales, escasamente conflictivos y fácilmente reconducibles a un modelo-tipo, sino las reglas imperativas que inciden sobre él alterando radicalmente el equilibrio contractual inicialmente convenido
3. EL ACTUAL PROBLEMA DE SEGURIDAD NORMATIVA Y NO TANTO DE SEGURIDAD CONTRACTUAL
Creo importante enfatizar que el problema actual no radica en la seguridad de diseño de este tipo contractual, relativamente sencillo, sino en la inseguridad derivada de la reglamentación imperativa que incide sobre él y que en su día básicamente se limitaba a disciplinar la duración del contrato pero que hoy tiene otras muchas manifestaciones a veces un tanto erráticas por lo coyuntural de su adopción alcanzando también a la determinación de la renta y, especialmente, a la imposibilidad de desahuciar al inquilino en situaciones de vulnerabilidad. La incertidumbre sobre elementos esenciales del contrato, tema esencial para incentivar la puesta en el mercado de viviendas en alquiler, sigue siendo total pues, lamentablemente, el Real Decreto-Ley 8/2026 depende de la voluntad e interés político del fugado Puigdemont.
En definitiva, quiero destacar que el problema del arrendamiento no es el pacto y sus perfiles convencionales, escasamente conflictivos y fácilmente reconducibles a un modelo-tipo, sino las reglas imperativas que inciden sobre él alterando radicalmente el equilibrio contractual inicialmente convenido. Es a mi juicio tal realidad la que retrae al propietario a poner su vivienda en el mercado de alquiler con grave quiebra del colectivo de inquilinos, especialmente del inquilino vulnerable, el más necesitado de protección.
4. LA CONSTANCIA REGISTRAL DEL INQUILINATO
Al margen de una más profunda revisión de la vigente LAU entiendo que, con la finalidad apuntada, debe propiciarse un sistema de asiento más ágil por la vía de la anotación marginal utilizando al efecto modelos-tipo con firma electrónica y acceso digital que reflejen las cláusulas básicas arrendaticias a las que pueda dotarse de efectos reales: precio, actualización, duración y en su caso posibilidad de cesión, junto con una remisión a las normas de la LAU para el resto de las condiciones contractuales. Asiento objeto de una calificación elemental que especialmente debe atender al principio de tracto y la inexistencia de cláusulas que vulneren las reglas imperativas de la LAU. Para contratos más complejos siempre persistirá la persistencia de los arts. 2.5º y 3 LH y la calificación previa depuración de cláusulas obligacionales.
En todo caso es evidente que la volatilidad del inquilinato, alejado de la estabilidad de derechos reales como el dominio, es poco congruente con el asiento de inscripción de igual manera que el básico efecto de fe pública carece de sentido en esta materia pues difícilmente puede incidir en un tercero que contrata con base en el Registro la buena fe derivada de la apariencia posesoria de ocupación ajena de la vivienda.
De esta manera la nota marginal se encuadraría en el “principio de integración del folio registral”, al facilitar la constancia, en el historial registral de la finca, de circunstancias, en este caso la existencia de un contrato cuyo objeto le afecta, que resultan necesarias para el adecuado conocimiento de su situación jurídica.
La anotación marginal debe llevar aparejado el beneficio de la legitimación a favor de ambas partes del contrato y de oponibilidad de lo inscrito en su faceta positiva y negativa (arts. 13 y 32 L.H.) y sancionar específicamente sus efectos legitimadores por referencia a los supuestos en que pueden hacerse valer: por ejemplo el de constituir el único título que justifique la situación posesoria del ocupante arrendaticio a que se refiere el art. 441.1.bis párrafo 2º de la LEC o su art. 250.1.4.
5. VENTAJAS PARA LAS ADMINISTRACIONES
Desde la perspectiva de la Administración fundamentalmente cabe pensar en la ventaja de tener una fuente de información fiable y a nivel nacional pues la competencia estatal del sistema registral permite armonizar, a través de sus datos, políticas públicas en materia de alquiler sobre una base cierta. Insistiré en que con la constancia registral de los inquilinatos se dispondría de una base estadística veraz, real y desagregada por nacionalidades, zonas geográficas, datos censales, tipologías de viviendas (obra nueva, vivienda repetida, por m2, relación entre el precio y el SMI (esfuerzo de pago), edad, titulares únicos o múltiples del contrato, etc.
Entiendo decisivo tener una estadística global y fiable de la realidad nacional de los inquilinatos para, sobre una base estadística cierta, persistir, modificar o suprimir las medidas regulatorias que inciden en la libertad de contratación:
6. LAS VENTAJAS PARA LOS CONTRATANTES: LOS INCENTIVOS PARA EL ARRENDADOR
Para propiciar la puesta en el mercado de viviendas por parte de los propietarios deben articularse incentivos vinculados con la constancia registral del inquilinato.
a) Creo imprescindible que el sistema de protección del arrendatario vulnerable no descanse sobre el arrendador -recordemos que el 90% de inquilinatos afectan a propietarios particulares- sino que deben articularse medidas eficaces para mitigar las consecuencias del incumplimiento en el pago de la renta y su compatibilidad con la persistencia en la posesión arrendaticia cuando se trate del domicilio del arrendatario.
A tal fin deben simplificarse las ayudas para la financiación del pago de la renta de personas vulnerables. Cabe pensar indirectamente en medidas tributarias, incluso la consideración del impago como pérdida patrimonial a compensar en el IRPF del arrendador. Todo ello con un cierto automatismo en los supuestos de suspensión de lanzamientos por situaciones de vulnerabilidad del inquilino.
b) Debe considerarse la anotación registral como título habilitante de la posesión del inmueble a favor de quien conste registralmente como arrendatario fomentando un expediente automático de desahucio para quien carezca de tal titulación legitimadora -ocupas e inquiocupas- pues debe constar en la certificación registral la condición de inquilino para que pueda ser oponible al desalojo.
Por último, debiera sancionarse que las desgravaciones fiscales vinculadas con el alquiler, incluidas las derivadas de la rehabilitación de viviendas, deben tener como presupuesto su constancia registral.
Desde la perspectiva de la Administración fundamentalmente cabe pensar en la ventaja de tener una fuente de información fiable y a nivel nacional pues la competencia estatal del sistema registral permite armonizar, a través de sus datos, políticas públicas en materia de alquiler sobre una base cierta
7. LAS VENTAJAS PARA EL ARRENDATARIO
Si bien las medidas incentivadoras del alquiler deben incidir esencialmente sobre el arrendador existen medidas que pueden igualmente favorecer al inquilino para hacer constar su contrato en el Registro.
En primer lugar, el que de esta manera se acredite la certeza de su condición de poseedor y del régimen de oponibilidad de lo inscrito frente a cualquier vicisitud de la propiedad superando automáticamente el principio venta quita renta incluso en situaciones de pérdida involuntaria de la propiedad como ocurre ante ejecuciones hipotecarías.
La constancia marginal del arrendamiento también evitaría inseguridades y abusos en el momento de la contratación: la intervención del registrador descartaría la existencia de cláusulas abusivas, la celebración de contratos por aquellas personas que no tienen legitimación para ello y en general la vulneración de normas imperativas: en todo caso la utilización de modelos, fácilmente comprensibles, dulcifica estos problemas y evita las dilaciones que pudieran surgir de la calificación de cláusulas complejas.
Vicente Guilarte
