Cualquier tiempo pasado fue mejor. Eso parece desprenderse de la última reforma acaecida en el ámbito del arrendamiento. Se ha decidido desandar el camino emprendido en el año 2013, y volver a la regulación de 1994, con algún que otro matiz más tuitivo aún en favor del inquilino.
¿Hay siempre una parte débil en un contrato? En el caso del arrendamiento así lo cree el Ejecutivo que en 2019 ha preferido dotar de mayor protección al arrendatario de vivienda en detrimento de la flexibilización del mercado del alquiler. Sobrevuela la eterna duda acerca de la conveniencia de intervenir un sector o dejar que sean los dictados de la oferta y la demanda los únicos límites a la autonomía de la voluntad.
Las fundamentales reformas introducidas por el Real Decreto-ley, 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler pueden resumirse en los siguientes puntos en lo que concierne a la Ley de Arrendamientos Urbanos:
- Se establece una duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda, obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, de cinco años, salvo que el arrendador sea persona jurídica en cuyo caso el mínimo es de siete años; plazo que se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste su voluntad de no renovarlo con una antelación de dos meses como mínimo, antelación que habrá de ser de cuatro meses si el que no quiere renovar el contrato es el arrendador. Con la regulación de 2013 la duración mínima era de tres años, y la prórroga de un año, sin hacer distinciones la norma entre arrendadores personas físicas y jurídicas.
- La potestad de recuperar la vivienda por el dueño para uso propio o de familiares sólo tiene lugar si se ha introducido expresamente en el contrato (como antes de la reforma de 2013) y siempre que haya transcurrido un año.
- Venta no quita renta. El comprador ha de subrogarse en el contrato de alquiler si se encuentra en los cinco o siete primeros años de vigencia, aun cuando el adquirente reúna los requisitos del tercero hipotecario (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Se elimina la acertada reforma de 2013, de suerte que el arrendamiento vuelve a ser una carga oculta. No es precisa la inscripción para la protección del arrendatario. Es éste un paso atrás de la regulación que no podemos sino calificar de desafortunado al introducir opacidad en el tráfico jurídico inmobiliario.
- Se crea un derecho de adquisición preferente a favor de la Administración Pública que podrá establecer la legislación sobre vivienda, en caso de venta en globo de todas las viviendas o locales del arrendador que formen parte del mismo inmueble o cuando se vendan conjuntamente todos los pisos o locales de un inmueble a un mismo comprador.
- La resolución del derecho del arrendador no determina la extinción del arrendamiento, volviendo a la regulación de 1994, durante el plazo mínimo legal aunque el arrendamiento no esté inscrito, o el mayor que se hubiera pactado si figurara inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad. La norma de 2013 era más coherente con el sistema de seguridad jurídica que rige en nuestro país, de modo que el inquilino lograba el mantenimiento de su contrato mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, a pesar de la resolución del derecho del arrendador.
- En cuanto a lo económico, la actualización de la renta estará ligada al IPC y se limitan las garantías adicionales a la fianza a un máximo de dos meses de renta, salvo contratos de larga duración
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, cuando éste sea una persona jurídica.
La Ley actual se pone claramente del lado del inquilino. Sin embargo, semejante tutela de una de las partes contratantes no siempre le resulta beneficiosa. Las consecuencias pueden ser la reducción de la oferta y consiguiente aumento de precios
En un lapso inferior a un trimestre, según la fecha en que se haya celebrado el contrato, nos encontramos con tres normativas diferentes: la introducida por la reforma de 2013 (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas), el brevísimo Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler –que rige para los contratos celebrados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019-, y la vigente reforma que entró en vigor el 6 de marzo.
La Ley actual se pone claramente del lado del inquilino. Sin embargo, semejante tutela de una de las partes contratantes no siempre le resulta beneficiosa. Las consecuencias pueden ser la reducción de la oferta y consiguiente aumento de precios.
No hay que olvidar otras leyes. El citado Real Decreto-ley ha modificado la normativa concordante, pudiendo destacar lo siguiente:
- Ley de propiedad horizontal: se aumenta la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios del 5 al 10% para obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca, así como la realización de las obras de accesibilidad. Se fija asimismo la mayoría cualificada para limitar o condicionar el alquiler de viviendas de uso turístico.
- Ley de Enjuiciamiento Civil: se establece la suspensión del desahucio por un mes, o tres meses si el demandante es persona jurídica, en caso de situación de vulnerabilidad social y/o económica del desahuciado.
- Ley reguladora de las Haciendas Locales: en cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles: se excepciona la obligación de repercutirlo al arrendatario en caso de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica. En caso de inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota líquida del impuesto.
Finalmente, se crea un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas que se establecerá en un plazo de ocho meses, con datos procedentes de la información disponible en la Agencia Tributaria, Catastro, en el Registro de la Propiedad, en los registros administrativos de depósitos de fianza y en otras fuentes de información, que sean representativos del mercado del alquiler de vivienda. Anualmente se ofrecerá una relación de valores medios de la renta mensual en euros por metro cuadrado de superficie de la vivienda, agregados por secciones censales, barrios, distritos, municipios, provincias.
Dulce Calvo
