La Sentencia núm. 1.168/2025, de 17 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 3593/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3593) reconoce al acreedor de una hipoteca constituida por la concursada en garantía de deuda ajena el derecho a recibir el sobrante tras realizarse en el concurso una hipoteca anterior que garantizaba deuda concursal y acordarse la cancelación de cargas posteriores.
Antes de entrar en concurso una sociedad mercantil había constituido hipoteca para garantizar una deuda ajena sobre una finca que había hipotecado previamente en garantía de una deuda propia.
La hipotecante entró en concurso, el administrador concursal incluyó la finca en el activo gravada con la primera hipoteca pero se desentendió de la segunda porque el crédito garantizado no tenía carácter concursal, al no ser deudor personal el concursado.
Como consecuencia, vendida la finca conforme el plan de liquidación en el que se preveía transmitirla libre de cargas, el AC pagó el crédito garantizado con la primera hipoteca, pero se negó a entregar el sobrante al titular del crédito garantizado por la segunda, por no tener carácter concursal.
El acreedor presentó un incidente concursal dirigido a que se le entregara el sobrante, puesto que entendía que, si se quería entregar la finca libre de cargas, había que cancelar también la hipoteca a su favor.
El Juzgado Mercantil rechazó que el demandante tuviera derecho a que se le abonara un crédito, aunque añadió que la segunda hipoteca debería subsistir. La Audiencia Provincial corrigió dicho criterio afirmando que la segunda hipoteca debía de purgarse pero que el remanente que existiera una vez abonado el crédito protegido por la primera hipoteca debía consignarse a favor del titular de la garantía hipotecaria de rango posterior, pese a no estar incluido en la lista de acreedores.
Antes de entrar en concurso una sociedad mercantil había constituido hipoteca para garantizar una deuda ajena sobre una finca que había hipotecado previamente en garantía de una deuda propia
Este es también el criterio del Tribunal Supremo, que reitera lo que dijo su sentencia 259/2020, de 20 de junio:
“La ejecución de la hipoteca preferente tiene como consecuencia principal para el acreedor hipotecario posterior la mutación objetiva de su garantía como consecuencia de un doble efecto paralelo: (i) la transmisión al adjudicatario de la finca libre de cargas posteriores (art. 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 175.2 del Reglamento Hipotecario); y (ii) la consignación de la cantidad que, después de satisfecho el crédito del acreedor preferente, haya sobrado del precio obtenido en el remate (remanente) y que servirá para pagar el crédito del acreedor posterior, en los términos antes analizados (arts. 672 y 692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
“Expuesto este régimen general, la citada sentencia 259/2020, de 5 de junio, pasó a examinar el régimen concursal. Y concluyó que la Ley Concursal es plenamente armónica con la regulación y doctrina expuestas porque, en lo que aquí es relevante, en caso de concurrencia de varias hipotecas, y para el supuesto de enajenación dentro del concurso de bienes hipotecados, sin subsistencia del gravamen, al fijar el destino del precio obtenido en la enajenación, respeta también el orden de preferencia entre los distintos gravámenes conforme al principio de prioridad registral que determina su rango: «si un mismo bien o derecho se encontrase afecto a más de un crédito con privilegio especial, los pagos se realizarán conforme a la prioridad temporal que para cada crédito resulte del cumplimiento de los requisitos y formalidades previstos en su legislación específica para su oponibilidad a terceros» (art. 155.3 de la Ley Concursal), que en el caso de las hipotecas voluntarias es conforme al principio de prioridad registral que determina su rango”.
Y Esta regla general se aplica incluso aunque obligue a satisfacer una deuda de tercero: “ha de entenderse que incluye al acreedor titular de la hipoteca constituida sobre un bien de la masa activa del concurso en garantía de deuda ajena, aunque no sea propiamente un acreedor del concursado, pues lo relevante es que es titular de un gravamen real sobre un bien de la masa activa del concurso que le otorga una preferencia de cobro sobre lo obtenido en la realización del bien gravado”.
Si solo hubiera existido la hipoteca en garantía de deuda ajena hubiera procedido lo que indicaba el Juzgado Mercantil (dejar viva la hipoteca por deuda ajena), pero, en este caso, procede aplicar la regla de purga según el rango registral.
Álvaro José Martín Martín
