Sabido es que la modificación del título constitutivo de un edificio en régimen de propiedad horizontal requiere el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, en aplicación de los artículos 5 y 17.6 de la ley de Propiedad Horizontal.
La Sentencia de 20 de enero de 2025 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de A Coruña, en un supuesto de atribución de uso privativo de un patio común, así lo deja claro, en tanto que se trata de una modificación de dicho título constitutivo y disposición de un elemento común.
Merece especial mención esta sentencia, en cuanto diferencia digamos el plano sustantivo (para el caso de no poder obtenerse el acuerdo comunitario) y el registral.
En efecto, se presentó en el Registro escritura de modificación de la de división horizontal inscrita consistente en la asignación del uso privativo de los patios de luces y terrazas a nivel de las fincas que se encuentran en la entreplanta, basándose en una cláusula estatutaria que “reserva al promotor, que sigue siendo propietario de la entreplanta, la facultad de modificar en cualquier momento la escritura de obra nueva y división horizontal en los términos que estime convenientes”.
Frente a la calificación registral negativa (que exigió el acuerdo unánime de la comunidad de propietarios) se interpone demanda en juicio verbal, y la sentencia desestima la demanda “desde un plano registral, que es el que aquí importa”, “con independencia de que, en función de las circunstancias físicas que la demanda describe, y la eventual realidad que se dice existente desde su origen, pueda hacerse valer por sus eventuales beneficiarios el uso privativo de los elementos comunes litigiosos. A tal efecto, caso de no alcanzarse el acuerdo comunitario en tal sentido -muy facilitado hoy por el juicio de equidad del art. 17.7 LPH- podrá reclamarse frente a los disidentes tal expectativa y, ante la falta de consentimiento de los afectados, obtener una decisión judicial que permita el acceso al Registro de la modificación pretendida”.
La calificación registral -art. 18 de la Ley Hipotecaria- ha sido correcta”; “la cláusula estatutaria en cuya virtud el promotor se reservó ciertos derechos, una vez vendidas viviendas del edificio es nula, no tiene relevancia jurídica, no se puede hacer valer frente a los otros copropietarios
“Cosa distinta, como se ha dicho, es el plano registral: La calificación registral -art. 18 de la Ley Hipotecaria- ha sido correcta, pues lo cierto es que la modificación de la escritura de división horizontal consistente en la asignación del uso privativo de los patios de luces y terrazas a nivel de las fincas que se encuentran en la entreplanta se basaba en una cláusula estatutaria que reserva al promotor, que sigue siendo propietario de la entreplanta, la facultad de modificar en cualquier momento la escritura de obra nueva y división horizontal en los términos que estime convenientes. Pero dicha cláusula estatutaria, una vez vendidas viviendas del edificio es nula, no tiene relevancia jurídica, no se puede hacer valer frente a los otros copropietarios, conforme a la jurisprudencia sobre la materia. Se requiere el acuerdo unánime de todos los copropietarios, pues se trata de una modificación del título constitutivo y disposición de elemento común- arts. 5 y 17.6 LPH-”.
En definitiva, es una aplicación clara de los artículos 5 y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, en tanto que se trata de modificar el título constitutivo, lo cual requiere el acuerdo unánime de la comunidad, sin perjuicio de las posibles soluciones que se apuntan desde el punto de vista del derecho sustantivo y que en su caso permitan en su día el acceso al Registro de la modificación pretendida). Y en cuanto a la cláusula estatutaria en cuya virtud el promotor se reservó ciertos derechos, al margen de ser en ocasiones discutible (pueden verse las R. 19 de septiembre de 1994, R. 21 de marzo de 2001, R. 16 de mayo de 2002, R. 29 de mayo de 2019, R. 24 de noviembre de 2003, 23 de julio de 2024, R. 6 de febrero de 2025; o la Sentencia de 20 de diciembre de 2024 del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Córdoba, que, en relación a una reserva estatutaria “del propietario” del derecho a dividir un local sin el consentimiento de los demás partícipes del inmuebles, aclara que una interpretación restrictiva, en el sentido de considerar que ese propietario sería el promotor o propietario inicial limitaría injustificadamente los derechos de los propietarios futuros sin base legal explícita, y, al ser de carácter personal no sería inscribible en el Registro de la Propiedad, y entiende que la cláusula debe entenderse referida a cualquier propietario del local comercial, presente o futuro, y no exclusivamente al promotor original del edificio) no puede producir efectos una vez vendidas viviendas del edificio.
Juan Carlos Casas Rojo
