La Sentencia de 27 de marzo de 2023 del Juzgado de primera instancia nº 4 de Roquetas de Mar considera acertada la calificación registral que rechazó la inscripción de un decreto judicial de adjudicación hipotecaria por no haberse dirigido la demanda ejecutiva frente a uno de los codeudores solidarios (no hipotecante).
El deudor, sea o no titular registral, puede responder de la deuda (sea solidario o mancomunado), por lo que debe ser parte en el procedimiento; y el registrador no se extralimita en su calificación, por lo que desestima la demanda interpuesta contra ella.
La sentencia parte de la base del principio de legalidad (art. 9 CE y, en el marco de los Registros de la Propiedad, art. 18 LH) alcanzando la calificación registral de los documentos judiciales, además de otros extremos, a los “obstáculos que surjan del Registro” (art. 100 RH).
Como recuerda la STS 21 de noviembre de 2017 “la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial, pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos”.
El registrador por tanto, no se extralimita en su función sino que lo que hace es comprobar los obstáculos que surgen del Registro, que no son otros que la falta de notificación y requerimiento al deudor (arts 132 LH y 685 LEC).
El deudor, sea o no titular registral, puede responder de la deuda (sea solidario o mancomunado), por lo que debe ser parte en el procedimiento; y el registrador no se extralimita en su calificación, sino que lo que hace es comprobar los obstáculos que surgen del Registro, que no son otros que la falta de notificación y requerimiento al deudor
La exigencia de demanda y requerimiento de pago frente al hipotecante no deudor o el deudor hipotecante y su inclusión en el ámbito de la calificación registral radica en los principios de tracto sucesivo (art. 20 LH) y proscripción de la indefensión (art. 24 CE), pues ambos son titulares registrales de la finca hipotecada afectada por el procedimiento de ejecución.
En cambio, tratándose del deudor no hipotecante, el fundamento no puede radicar en el principio de tracto sucesivo, pues no es titular registral, pero sí existen importantes conexiones entre la obligación del deudor y la garantía real hipotecaria que explican que el legislador exija que la acción se dirija también contra el deudor, aunque no sea dueño de la finca.
Aparte de las incidencias que pueden producirse a lo largo del procedimiento, en cuanto a la posibilidad de que el deudor demandado pague y pueda participar en la subasta elevando las pujas de la misma, existe una razón fundamental para que el deudor no hipotecante, aun no siendo demandado, intervenga, y es que dentro del mismo procedimiento se prevé que si la enajenación de la finca fuera insuficiente para el pago de la obligación, pueda el acreedor continuar el procedimiento con el embargo de otros bienes del deudor para la satisfacción de la parte que ha quedado sin pagar; lo cual implica la necesidad de requerirle de pago, para que pueda evitar la realización del bien. En caso contrario se puede producir su indefensión, pues al deudor no le son indiferentes las incidencias del procedimiento, en cuanto su resultado influye en su deuda. Es más, la STS 29 de junio de 1992 decretó la nulidad de un procedimiento por haberse omitido el requerimiento de pago al deudor. Y la R. 19 de junio de 2022 señala que “la falta de demanda contra el deudor y la ausencia del requerimiento de pago supone la infracción de un trámite esencial del procedimiento que podría dar lugar a su nulidad, y en consecuencia es obligación del registrador apreciar su cumplimiento.
En definitiva, el requerimiento de pago debe efectuarse a todos los deudores, además de al hipotecante no deudor y tercer poseedor si los hubiere, cualquiera que sea la relación de mancomunidad o solidaridad que mantengan respecto al crédito, sin perjuicio de que en este último caso la demanda pueda interponerse contra cualquiera de ellos (art. 542.3 LEC).
Juan Carlos Casas Rojo
