Tras la ley 13/2015, la competencia para la tramitación del llamado expediente de dominio para la reanudación del tracto interrumpido pasa del ámbito judicial al notarial, siendo el art. 208 LH el que lo regula. Pero la resolución definitiva del mismo corresponde al registrador, que podrá calificar positiva o negativamente, según existan defectos resultantes de la tramitación o del Registro. Y uno de los aspectos que puede y debe calificar el registrador, quizá el más esencial y el que ha generado mayor literatura jurídica, es el referente a los casos en que existe verdadera interrupción de tracto que permita tramitar el expediente. La Sentencia del Juzgado de primera instancia nº 2 de Almería a 17 de abril de 2023 a modo de resumen aclara tres posibles situaciones que se pueden producir, siendo la del caso de autos la tercera, en la que se pretende utilizarlo -y no es posible- para eludir la subsanación de defectos de un título existente que había sido calificado con defectos, además, insubsanables. Ya la DG había señalado, en relación con los expedientes judiciales, que el procedimiento no podía utilizarse como vía para eludir el cumplimiento de las normas legales sobre subsanación de los títulos inscribibles (R. 10 de agosto de 2011), o que no sirve para subsanar deficiencias de la titulación existente (R 10 de junio de 2013); y ya, con la nueva regulación y competencia notarial, la R. 31 de enero de 2023 considera que no procede su utilización cuando propiamente no hay ruptura del tracto, sino un defecto en el título previo.
En el caso de autos, presentada en el Registro un acta notarial para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido, el registrador consideró en su calificación negativa que en puridad no existía verdadera interrupción del tracto, ya que lo que se pretendía era en realidad eludir la subsanación de defectos del título en cuya virtud el actor adquirió de la sociedad titular registral.
No debe entenderse interrumpido el tracto cuando la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta el promotor del expediente esté debidamente documentada pero algunos de los títulos no han sido presentados en el Registro, o han sido calificados con defecto. Lo que procede en este caso es la presentación del título, o la subsanación de los defectos señalados en la nota de calificación
La sentencia desestima la demanda interpuesta frente a dicha calificación y aclara cuándo es posible acudir a este expediente. En tal sentido, analizando la regla primera del art. 208 LH, y matizando su “rigidez”, diferencia tres supuestos:
a) Cuando el promotor del expediente adquiere su derecho del titular registral o de todos los herederos del mismo, no cabe acudir al expediente. Lo que procede es la inscripción del correspondiente título adquisitivo o constitutivo del derecho de que se trate.
b) Cuando el promotor del expediente, siendo varios los herederos del titular registral, hubiera adquirido su derecho de alguno o algunos de éstos, pero no de todos, hay verdadera interrupción del tracto, y, por tanto, pese a la dicción literal del precepto, cabe acudir al expediente, pues existen dos títulos pendientes de inscribir, al faltar dos eslabones de la cadena traslativa (la partición de herencia y el título adquisitivo del promotor).
c) Tampoco debe entenderse interrumpido el tracto cuando la cadena de trasmisiones desde el titular registral hasta el promotor del expediente esté debidamente documentada, pero algunos de dichos títulos no han sido presentados en el Registro, o habiendo sido presentados y calificados por el registrador adolezcan de algún defecto. Lo que procede en este caso es la presentación del título, o la subsanación de los defectos señalados en la nota de calificación.
En consecuencia, en el supuesto de autos, nos encontramos en el último supuesto de los aludidos, pues, tal y como sostiene el registrador en su contestación, el título viciado es un auto de adjudicación en ejecución hipotecaria que adolecía de defectos insubsanables, y que fue calificado negativamente, pretendiendo en consecuencia eludir dichos defectos a través de un expediente de reanudación del tracto, que no es de aplicación.
Juan Carlos Casas Rojo
