La figura del alquiler de corta duración con finalidad vacacional, turística u otras, si bien es contemplado en un antiguo Real Decreto de 15 de octubre de 1982, existe entre nosotros desde tiempo inmemorial.

Sin embargo, el fenómeno de internet y la comercialización y contratación mediante plataformas en línea ha provocado un crecimiento exponencial de este mercado, suscitando un intenso debate sobre sus consecuencias en distintos órdenes como la disponibilidad de vivienda, la economía y, en definitiva, el modelo de ciudad.

Ante esta situación algunos países han optado por implantar sistemas de registro basados en la expedición de un código como requisito de comercialización del alquiler en plataformas, con independencia de los requisitos impuestos al ejercicio de la actividad comercial o turística. 

En particular, es en Estados Unidos donde podemos encontrar algunos precedentes locales de registros de alquiler de corta duración como es el caso de la ciudad de San Francisco, ciudad de nacimiento en el año 2007 de una conocida plataforma de alquiler o el de la ciudad de Nueva York, tras la aprobación de la Local Law 18 de 9 de enero de 2022 (Short-Term Rental Registration Law), preludio de la posterior ley estatal S.885C/A.4130C, primera de este tipo a nivel nacional.

Si atendemos a la regulación de la Local Law 18 encontraremos conceptos como el de “alquiler de corta duración”, “anfitrión” o “unidad de alojamiento”, muy semejantes a los que posteriormente plasmará el Reglamento Europeo.

La Local Law 18 exige que los anfitriones registren sus unidades de alojamiento en la Mayor’s Office of Special Enforcement (OSE) y que los servicios de reserva en línea verifiquen que los listados estén asociados con un registro válido antes de permitir reservas.

Las autoridades deben garantizar el ejercicio de los derechos de los ciudadanos en plenas condiciones de igualdad y seguridad jurídica. A esta finalidad responde el Reglamento (UE) 2024/1028, siendo España el primer país en implementar sus previsiones mediante el Real Decreto 1312/2024

La ley también exige que OSE rechace las solicitudes de registro de edificios incluidos en una lista de edificios prohibidos compuesta por edificios cuyos propietarios han notificado a OSE que no se permiten alquileres a corto plazo en ellos. De igual modo, se prohíben alquileres de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.

Además, la aplicación de la Local Law 18 no puede entenderse sin conocer la estatal Multiple Dwelling Law, basada en la distinción entre la residencia temporal y permanente, cuyo cumplimiento constituye un requisito fundamental para la obtención del número de registro. 

Lo cierto es que la Local Law 18 ha suscitado una polémica similar a la existente hoy en España, cuestionando los efectos reales sobre la disponibilidad de vivienda, su precio o el incremento de tarifas hoteleras.

En tal contexto, ha comenzado este año la tramitación del Proyecto de Ley Int.No.1107 para flexibilizar los requisitos en determinados barrios y tipos de vivienda atendiendo a las demandas de determinados colectivos de propietarios como NYHOA, lo que demuestra que se trata de un debate abierto sobre el propio modelo de ciudad.

En el ámbito de la Unión Europea, tras las importantes STJUE de 19 de diciembre de 2019 y 22 de septiembre de 2020, se planteó la necesidad de establecer normas armonizadas relativas a los sistemas de registro y a los requisitos para el intercambio de datos de las plataformas de alquiler de corta duración para el caso de que los Estados miembros decidieran establecerlos.

Resulta esencial que las autoridades dispongan de herramientas que les permitan conocer cuáles son las necesidades de los habitantes de la ciudad, cuál es el uso que se está dando a los diferentes espacios de la misma y articular medios que permitan evitar actividades contrarias al modelo decidido por los propios ciudadanos y que comprometan su sostenibilidad.

Asimismo, las autoridades deben garantizar el ejercicio de los derechos de los ciudadanos en plenas condiciones de igualdad y seguridad jurídica. A esta finalidad responde el Reglamento (UE) 2024/1028, siendo España el primer país en implementar sus previsiones mediante el Real Decreto 1312/2024.

Dicha norma regula el procedimiento para la asignación del código de registro único de alquiler y lo incardina en el Registro de la Propiedad o el de Bienes Muebles competente.

El registrador deberá verificar el cumplimiento de la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos que regulen las relaciones de vecindad así como la acreditación de los títulos habilitantes administrativos y urbanísticos que resulten exigibles.

Asimismo, el registrador informará a la Ventanilla Única Digital sobre los números de registro en vigor y de aquellos que no cumplan los requisitos necesarios para que se adopten las medidas oportunas.

En definitiva, esta nueva función registral viene a constituir un instrumento relevante tanto para la seguridad jurídica del mercado de alquiler en plataformas como para el diseño y ejecución de las políticas urbanas, correspondiendo a la autoridad competente la definición de la configuración de una ciudad que no debe ser estática sino ir ligada a la propia evolución de la sociedad que la habita.

Manuel Matas