El acceso a una vivienda digna y adecuada se ha consolidado como uno de los grandes problemas estructurales de la España actual. La expansión de las viviendas de uso turístico viene señalándose como un foco de controversias: afecta a la convivencia vecinal, incide en el mercado del alquiler residencial y transforma el modelo de ciudad. La dimensión del fenómeno es también europea como evidencia el Reglamento (UE) 2024/1028, relativo a la recogida e intercambio de datos sobre servicios de alquiler de corta duración, donde se subraya que el crecimiento de estos servicios, impulsado por la economía de plataformas, genera enormes retos para comunidades locales y autoridades públicas.
En España, este proceso se ha traducido en una intensa evolución normativa con repercusión directa en la práctica registral. El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital para la recogida e intercambio de datos relativos a servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, conectando con las exigencias del Reglamento europeo. Los registradores de la propiedad son los competentes para expedir el número de registro único, condición necesaria para la comercialización a través de plataformas en línea. Se trata de una materia ciertamente compleja, en la que debe comprobarse la concurrencia de las exigencias civiles y administrativas aplicables. Una evidencia de la enorme problemática que plantea la materia son las numerosas resoluciones de la DGSJFP dictadas sobre el particular en el último año.
El ámbito sustantivo más controvertido se halla en los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, en los que confluyen normativa turística autonómica, regulaciones municipales de corte urbanístico (sujetas a constantes cambios) y reformas sucesivas de la Ley de Propiedad Horizontal. A este último respecto destacan, por un lado, el art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-Ley 7/2019 y reformado por la Ley Orgánica 1/2025, para facilitar que las comunidades adopten restricciones al destino turístico evitando la unanimidad del art. 17.6 LPH; y, por otro, la verdadera novedad de la reforma de 2025: el art. 7.3 LPH, que exige autorización expresa de la comunidad de propietarios -en los términos del art. 17.12 LPH- para poder destinar una vivienda a la actividad de alquiler turístico (lo cual supone una prohibición del destino turístico de la vivienda como regla general). La combinación de estas piezas normativas, unida al necesario encaje transitorio, ha incrementado la complejidad de los escenarios prácticos.
El resultado es un sistema en el que el Registro de la Propiedad se convierte en pieza clave del control de legalidad del alquiler turístico, como soporte de publicidad de prohibiciones y acuerdos comunitarios
En este contexto, pueden destacarse dos grandes aspectos esenciales que el registrador ha de evaluar al expedir el número de registro único de alquiler. El primero se refiere a la existencia y alcance de las prohibiciones estatutarias. Tras la reforma del art. 7 LPH por la Ley 8/1999, se consolidó el principio de libertad de usos: la mera descripción del destino en el título constitutivo no impide otros usos del elemento privativo, quedando vedados únicamente los prohibidos de forma específica en estatutos, siempre dentro del respeto a la normativa administrativa. De ahí la relevancia práctica de las cláusulas prohibitivas inscritas: su infracción permite acudir a la acción de cesación del art. 7.2 LPH por tratarse de “actividad prohibida en los estatutos”, sin necesidad de demostrar su carácter molesto. Ahora bien, la gran duda, especialmente en las viviendas de uso turístico, es si la prohibición debe mencionar literalmente el “uso turístico” o si bastan fórmulas genéricas. La jurisprudencia reciente del Tribunal Supremo y numerosas resoluciones de la DGSJFP han venido aceptando que determinadas cláusulas -aunque no empleen el término “uso turístico”- pueden comprenderlo: prohibiciones de actividades profesionales, comerciales, mercantiles o industriales; destino “exclusivamente residencial”; referencias a “pensión” u “hospedería”; o cláusulas de “domicilio personal de los propietarios”, “residencia familiar”, “hogar”, o “residencia permanente”. Pero el análisis sigue siendo necesariamente casuístico, dependiente del tenor concreto de la cláusula y de su interpretación sistemática y finalista. Para el registrador, esta cuestión es determinante, pues la existencia de una prohibición estatutaria inscrita y oponible impedirá, en su caso, la expedición del número de registro único.
La segunda cuestión controvertida se centra en la lectura del art. 17.12 LPH y su alcance para acordar prohibiciones. La redacción originaria del precepto hablaba de “limitar o condicionar” la actividad turística, sin mencionar expresamente “prohibir”, lo que generó posiciones contrapuestas en doctrina, Audiencias Provinciales y la práctica registral; para unos, la prohibición absoluta seguía exigiendo unanimidad; para otros, prohibir era la máxima forma de limitar. El Tribunal Supremo zanjó la cuestión en dos sentencias de Pleno de 3 de octubre de 2024, afirmando que la limitación puede comprender la prohibición, y la reforma legislativa posterior -Ley Orgánica 1/2025- consolidó esa interpretación (a modo de interpretación auténtica). Esta cuestión también tiene un impacto directo en la calificación y en la expedición del número de registro único: el registrador debe valorar si el acuerdo comunitario restrictivo o prohibitivo fue adoptado con la mayoría exigible, si se trata de una modificación estatutaria inscribible y, en su caso, cuál es su eficacia temporal frente a situaciones preexistentes, atendiendo a los límites de irretroactividad proclamados por la norma.
El resultado es un sistema en el que el Registro de la Propiedad se convierte en pieza clave del control de legalidad del alquiler turístico, como soporte de publicidad de prohibiciones y acuerdos comunitarios, así como presupuesto operativo para la comercialización mediante plataformas. Precisamente por ello, los dos focos de incertidumbre descritos -la correcta delimitación de las prohibiciones estatutarias y la interpretación del alcance del art. 17.12 LPH en relación con la prohibición- constituyen hoy, en la práctica, dos comprobaciones esenciales que condicionan la expedición del número de registro único y, con ello, la seguridad jurídica del tráfico.
Juan Pablo Murga Fernández
