España lidera la aplicación del Reglamento Europeo 2024/1028, garantizando transparencia, control y seguridad jurídica en el mercado del alquiler.
Por primera vez en la Unión Europea, un país ha puesto en marcha el Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), una herramienta que marca un antes y un después en la regulación del mercado de arrendamientos. España se sitúa así a la vanguardia europea, cumpliendo el Reglamento Europeo 2024/1028, una norma de aplicación directa que busca ordenar, hacer transparente y controlar el mercado del alquiler -especialmente el de corta duración- en todos los Estados miembros. “Nuestras medidas están generando seguridad jurídica, transparencia fiscal y cumplimiento del marco europeo”, destaca Llanos Castellanos, subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, en la entrevista que recogemos en las páginas de esta revista. Además, comenta, “el NRUA aporta trazabilidad y confianza tanto al propietario como al arrendatario, y fortalece al conjunto del mercado inmobiliario”.
UN PASO ADELANTE EN EUROPA
La aprobación del Reglamento Europeo 2024/1028 ha supuesto un hito en la política comunitaria de vivienda. Su objetivo es poner fin a la opacidad que rodea a muchos arrendamientos de corta duración y armonizar la información entre Estados miembros, de modo que exista una base común y verificable sobre los inmuebles destinados al alquiler turístico o residencial. El Parlamento Europeo, consciente del impacto de los alquileres de corta duración sobre la disponibilidad de vivienda asequible, aprobó el 18 de diciembre de 2024 la creación de una Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda, encargada de supervisar la aplicación de esta legislación. Entre sus tareas figura analizar los problemas sistémicos del alquiler de alojamientos de corta duración y supervisar la recogida e intercambio de datos relativos a estos servicios, que deberá estar plenamente operativo antes del 20 de mayo de 2026 por lo que se ha comenzado para que el sistema de trasvase de información entre todos los actores esté plenamente operativo en esa fecha.
Con la aprobación del Real Decreto 1312/2024, se ha implantado un sistema registral avanzado que cumple los estándares europeos. Su clave es el NRUA, un código identificador que accede previa calificación favorable del registrador al Registro de la Propiedad y se incorpora como nota marginal en la finca correspondiente, haciendo pública toda la información esencial del arrendamiento: tipo de alquiler, número de arrendatarios, número de habitaciones, fecha de emisión o vigencia.
EL VALOR DEL REGISTRO: EXPERIENCIA Y PRECEDENTES
El éxito de la implantación del NRUA no surge de la nada. España cuenta con una larga experiencia en materia registral, en la emisión de códigos y sistemas de control que garantizan la publicidad y seguridad de los actos jurídicos. Ya existen precedentes en el Registro de Bienes Muebles, donde los registradores han gestionado durante años códigos de autorización para la comercialización de bienes en los Registros Internacionales de garantías sobre material rodante ferroviario y equipo aeronáutico. También la Ley 5/2019 y la Ley 4/2012 establecieron mecanismos registrales similares, consolidando una tradición de transparencia que el NRUA actualiza y lleva al ámbito del alquiler de viviendas. El principio es el mismo: sin código, no hay comercialización.
La aprobación del Reglamento Europeo 2024/1028 tiene como objetivos poner fin a la opacidad que rodea a los arrendamientos de corta duración y armonizar la información entre Estados de la UE
SEGURIDAD JURÍDICA Y PROTECCIÓN DEL CONSUMIDOR
Uno de los aspectos más innovadores del sistema español es que el registrador de la Propiedad puede acreditar, de forma dinámica y continua, la validez del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA). Esto garantiza que la información sobre cada inmueble se mantenga actualizada y plenamente válida durante toda la vida del número. El Tribunal Supremo, en sus sentencias de 15 de junio de 2018, 29 de noviembre de 2023 y 30 de enero de 2024, ha establecido una doctrina clara sobre las limitaciones estatutarias en comunidades de propietarios: estas restricciones -por ejemplo, la prohibición de alquilar viviendas con fines turísticos- son plenamente válidas, pero solo producen efectos frente a terceros si constan inscritas en el Registro de la Propiedad. De este modo, las comunidades pueden proteger el interés general y la convivencia, pero la eficacia de esas limitaciones depende de su publicidad registral. Por otra parte, la jurisprudencia del Tribunal Supremo en la materia está siendo aplicada a través de la calificación registral y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, como ha señalado recientemente el magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Manuel Almenar. Por eso, el NRUA actúa como garante de la legalidad real y actualizada: el registrador puede certificar si una finca está o no sujeta a una prohibición estatutaria. Si la limitación existe, el número no se emite o se revoca; si no, el arrendamiento puede operar con plena validez. El resultado es un sistema transparente, coherente y seguro, que combina el control jurídico con el respeto a la autonomía de las comunidades.
Uno de los aspectos más innovadores del sistema español es que el registrador de la propiedad puede acreditar, de forma dinámica y continua, la validez del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA)
VENTANILLA ÚNICA DIGITAL Y NÚMERO DE REGISTRO ÚNICO DE ARRENDAMIENTOS
El nuevo sistema se integra en la Ventanilla Única Digital dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y el Número de Registro Único de Arrendamientos, que permite realizar todas las gestiones online. Desde la solicitud hasta la expedición del código y su constancia registral, todo puede tramitarse electrónicamente, garantizando accesibilidad y trazabilidad. España ha sabido adaptar su sistema registral a la era digital, convirtiéndolo en un modelo de interoperabilidad tecnológica y jurídica. Por otra parte, según resulta del artículo 18 del Reglamento europeo, a más tardar el 20 de mayo de 2031, la Comisión llevará a cabo una evaluación de su cumplimiento y presentará un informe sobre sus principales conclusiones al Parlamento Europeo, al Consejo, al Comité Económico y Social Europeo y al Comité de las Regiones. La evaluación que se realice valorará, entre otras circunstancias, “la necesidad de establecer una ventanilla única digital centralizada a escala de la Unión Europea con el fin de proporcionar una interfaz única a las plataformas en línea de alquiler de corta duración y facilitar el intercambio de datos de actividad”.
El establecimiento de una Ventanilla Única Digital a nivel europeo, compatible con la existencia en los Estados miembros de diferentes procedimientos de registro armonizados, permitirá una actuación pública más adecuada favoreciendo la efectividad de los principios del Mercado Único Europeo.
LAS CIFRAS
A fecha de 10 de octubre de 2025 del sistema del Número de Registro Único de Alquiler (NRUA), presenta un balance que refleja su consolidación y la eficacia y la dedicación de los registradores y sus plantillas, máxime teniendo en cuenta que la mayoría de las solicitudes se han presentado a partir del 15 de junio. En total, se han emitido 352.214 registros, de los cuales 253.956 son activos definitivos, 27.928 se encuentran en fase provisional y 70.330 han sido revocados. La proporción de NRUA revocados en relación con los activos asciende al 19,97%, un dato que evidencia la capacidad de supervisión del sistema registral y la depuración de aquellos expedientes que no cumplen los requisitos legales, estatutarios o registrales. En el plano económico, los honorarios registrales asociados a los NRUA activos se fijan en 27,05€ más IVA, mientras que los revocados no generan coste alguno.
IMPACTO SOCIAL Y ECONÓMICO
El Reglamento Europeo 2024/1028 parte de una premisa clara: la escasez de vivienda asequible es un problema estructural que exige respuestas coordinadas. El Tribunal de Justicia de la UE ha reconocido que la lucha contra esta escasez constituye una razón imperiosa de interés general. Gracias a esta herramienta, se refuerza el control sobre el mercado del alquiler turístico, se reduce el fraude fiscal y se aporta transparencia a los consumidores, que pueden verificar con un solo clic si una vivienda cumple la normativa. El resultado es un ecosistema de vivienda más equilibrado, donde tecnología, legalidad y transparencia se dan la mano. Con el NRUA, España no solo cumple una obligación europea: lidera un cambio de paradigma. En un momento en que la vivienda se ha convertido en uno de los principales desafíos sociales y económicos de Europa, el sistema registral español demuestra su capacidad de adaptación, rigor y servicio público.
Causas más usuales de revocación del NRUA
La revisión de los expedientes permite identificar los supuestos más frecuentes que motivan la revocación de un NRUA:
- No aportación de la autorización administrativa, licencia o declaración responsable emitida por la comunidad autónoma o el ayuntamiento, especialmente en los arrendamientos turísticos.
- Existencia de limitaciones o prohibiciones estatutarias de la comunidad de propietarios debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad.
- Falta de autorización expresa de la comunidad de propietarios en los casos en que la actividad de arrendamiento turístico se inicie con posterioridad al 3 de abril de 2025.
- Carencia de legitimación suficiente para la solicitud, al no ser el solicitante titular registral, cónyuge, administrador o gestor autorizado, usufructuario o arrendatario con facultad de subarrendar.
- Condición de Vivienda de Protección Oficial (VPO) o vinculación a programas con destino obligatorio (coliving, alquiler de larga duración para jóvenes o mayores, rehabilitación energética de vivienda habitual, o proyectos financiados con fondos Next EU), circunstancias todas ellas que constan en el Registro de la Propiedad.
Finalmente, en los casos de NRUA revocados, los recursos interpuestos contra las notas de calificación de los registradores han sido confirmados en casi el 100 % de los supuestos por el órgano competente, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública, lo que refuerza la solidez jurídica del sistema y la corrección de los criterios aplicados en su funcionamiento.
Rocío Perteguer, directora del Servicio de Medio Ambiente y Consumidores; Dulce Calvo, directora de Responsabilidad Social Corporativa; y Basilio Aguirre, director del Servicio de Estudios, han preparado este reportaje y gestionado todo lo relativo a los NRUA por parte del Colegio de Registradores.
