Con la entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024 por el que se crea la Ventanilla única digital de arrendamientos y el procedimiento único de registro de alquiler de corta duración, el Estado español procede a dar cumplimiento al Reglamento Europeo 2024/1028 en materia de alquileres de corta duración, que abarca todos los alquileres de duración inferior a un año, sean turísticos o no.
Se articula así un procedimiento de registro único nacional para la comercialización de bienes inmuebles en alquiler mediante plataformas electrónicas imponiendo una serie de obligaciones a los afectados por la norma. Para las plataformas, se impone la obligación de conectarse a la Ventanilla única digital residenciada en el Ministerio de Vivienda. A dicha Ventanilla única reportarán los movimientos en los que intermedien de cada unidad comercializada en sus webs. En sentido contrario, la Ventanilla única les remitirá las órdenes de baja de los anuncios que no cumplan los requisitos establecidos en la norma. Igualmente, las plataformas estarán obligadas a hacer aleatoriamente comprobaciones de los anuncios que publicitan al efecto de proceder también de manera unilateral a la baja de aquéllos que no cumplan. Es de gran importancia el cumplimiento normativo de las mismas en orden a la diligencia debida empresarial que tienen en el mercado en relación a sus proveedores como miembros que son además de su cadena de valor. Por otro lado, las sanciones que se podrán imponer en esta materia serán las correspondientes en los ámbitos administrativo (ya que la orden de baja es emitida por la autoridad a cargo de la Ventanilla única digital), así como en el ámbito civil (relaciones de particulares por incumplimiento), penal (en los casos en los que la falta de diligencia debida por incumplimiento normativo haya dado lugar a un ilícito penal) así como en el ámbito de consumo, con los procedimientos sancionadores previstos en el mismo.
Igualmente en materia de derecho de la competencia, el hecho de no conectarse una plataforma a la ventanilla única digital o de anunciar anuncios sin el número de registro único de alquiler (en adelante NRUA) o lo que sería más grave con otros códigos diferentes (emitidos por Comunidades Autónomas o Ayuntamientos) puede ser susceptible de ser considerado como acciones desleales, actos de engaño o actos de confusión expresamente tipificados y perseguidos por la CNMC, como aquéllos actos hacia otras empresas o hacia el mercado que pueden restringir la competencia, cualquier conducta que contenga información falsa o información que, siendo veraz, por su contenido o presentación induzca o pueda inducir a error, en las personas destinatarias. Así como aquellos actos que pueden crear confusión con las actividades o prestaciones que se realizan al dar un determinado servicio.
OBLIGACIÓN LEGAL
Las plataformas, conscientes de esta situación y obligación legal, están procediendo así a la adaptación de sus sistemas para la inserción del NRUA en cada anuncio que publiciten y para poder realizar las referidas comprobaciones.
En la actualidad se han emitido más de 16.000 NRUA en los tres meses que lleva la norma en vigor, sin ninguna incidencia por parte de los registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles, posibilitando así la progresiva adaptación del mercado a los requerimientos de la norma, ya que a partir del día 1 de julio de este año no podrán comercializarse bienes inmuebles en alquiler por duración inferior a un año sin el referido NRUA.
La emisión del NRUA cumple además los requisitos establecidos en el Reglamento Europeo 2024/1028 desde el diseño de la norma, ya que se emite inmediatamente con la solicitud, es un código estructurado y no meramente secuencial, el acceso a la sede electrónica de los registradores permite la identificación prevista en el Reglamento eIDAS (Reglamento (UE) nº 910/2014) posibilitando un marco para la identificación electrónica y los servicios de confianza en la Unión Europea, facilitando la seguridad de las transacciones transfronterizas y creando confianza en las interacciones electrónicas, promoviendo servicios digitales sin fisuras en la Unión Europea y garantizando las interacciones electrónicas seguras entre empresas, ciudadanos y autoridades públicas. Además, salva la brecha digital de forma paralela y cumpliendo también el mandato expreso del legislador europeo en este sentido, permitiendo también su gestión presencial en la oficina del Registro. Igualmente, el NRUA es el único código a nivel nacional y con desagregación por cada inmueble objeto de comercialización como consecuencia de la utilización del Código registral único (CRU) en su conformación.
El papel del registrador en la emisión de los NRUA es determinante para garantizar los derechos de las Comunidades de Propietarios y de los consumidores, así como para evitar las asimetrías en la información en la comercialización de los referidos inmuebles
Es de resaltar, además, la comprobación que se realiza mediante la calificación del registrador de la inexistencia de limitaciones estatutarias de uso turístico de la comunidad de propietarios para aquellos casos en los que la vivienda forme parte de una Propiedad Horizontal. La inscripción en el Registro de la Propiedad de las limitaciones estatutarias conlleva la oponibilidad de dichas limitaciones frente a cualquier persona.
En relación con la modificación introducida por la Ley Orgánica 1/2025 de Medidas de Eficiencia en materia del Servicio Público de Justicia y la modificación de la Ley 49/1960 de 21 de julio de Propiedad Horizontal en cuanto a la necesidad de autorización previa por parte de la comunidad de propietarios para el ejercicio de la actividad turística en una vivienda podemos señalar las siguientes consideraciones:
Se introduce como novedad un tercer párrafo en el artículo 7 con el siguiente tenor literal: «3. El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice la actividad del apartado anterior, sin que haya sido aprobada expresamente, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, siendo de aplicación lo dispuesto en el apartado anterior».
Remite también la modificación de este acuerdo al quorum especial de la mayoría de tres quintos del artículo 17 y añade una nueva Disposición adicional con la siguiente redacción:
«Disposición adicional segunda.
Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma».
De tal modo que a partir del 3 de abril podremos distinguir las siguientes situaciones:
- Casos en los que no existan prohibiciones estatutarias inscritas por las que se limite el ejercicio de la actividad de vivienda turística.
En estos casos si la titulación administrativa habilitante es anterior al 3 de abril no habrá que aportar la autorización previa. Pero si la licencia o declaración responsable que se presenta al registro es de fecha posterior al 3 de abril será necesaria la autorización referida.
En cuanto a la autorización mencionada bastará con una certificación del administrador de la comunidad acreditando dicha autorización.
- En los casos en los que si existan prohibiciones estatutarias inscritas en relación con el ejercicio de la actividad de vivienda turística, la autorización previa al ejercicio de la actividad no será suficiente para el ejercicio de la misma, habida consideración de que supone una modificación estatutaria que requerirá cumplir los requisitos de forma y de inscripción para tener efectos conforme a la LPH no siguiendo el régimen de una autorización sino de una modificación estricta de los estatutos.
Ahora bien, habrá que tener en cuenta que en el caso en el que la titulación administrativa habilitante sea anterior al 3 de abril y las prohibiciones sean posteriores a dicha titulación no será necesario la autorización puesto que las limitaciones no tienen efecto retroactivo ya que lo establece la Ley expresamente y en ese punto no se ha modificado.
REGISTRO Y GARANTÍA DE DERECHOS
El papel del registrador en la emisión de los NRUA es determinante para garantizar los derechos de las Comunidades de Propietarios y de los consumidores, así como para evitar las asimetrías en la información en la comercialización de los referidos inmuebles. Ha sido visto con acierto de esta manera por el legislador a la hora de vehicular el cumplimiento normativo del Reglamento Europeo 2024/1028 a través del Real Decreto 1312/2024. El reglamento europeo es una norma de eficacia directa en los Estados miembros y de cumplimiento obligatorio (principio de eficacia normativa).
En este sentido y habida consideración de la importancia en sede de vivienda de la materia en cuestión, el Pleno del Parlamento Europeo aprobó el 18 de diciembre de 2024 la propuesta de la Conferencia de Presidentes de crear una comisión especial para abordar la crisis de la vivienda.
El NRUA es el único código a nivel nacional y con desagregación por cada inmueble objeto de comercialización como consecuencia de la utilización del Código registral único (CRU) en su conformación
Esta comisión especial tiene como objetivo presentar un informe final centrado en cuestiones relevantes en materia de vivienda y entre ellas destaca:
“Analizar los problemas sistémicos del alquiler de alojamientos de corta duración en relación con la disponibilidad de viviendas asequibles en zonas especialmente afectadas y formular las propuestas pertinentes.
Supervisar la aplicación de la legislación de la Unión sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que debe estar plenamente operativo a nivel nacional a más tardar el 20 de mayo de 2026”.
Resalta así el legislador europeo la importancia del Reglamento Europeo en la materia de obligado cumplimiento por parte de los Estados miembros y de gran relevancia en cuanto al impacto que tiene sobre el parque de vivienda la referida regulación. El Reino de España procede así a dar cumplimiento a la norma europea utilizando, como ya aconsejaba el informe del Consejo General del Poder Judicial en relación a la tramitación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, una institución estatal, robusta, existente y vertebradora como es el Registro de la Propiedad y Bienes Muebles para la emisión de NRUA necesario para la comercialización en materia de alquiler de alojamientos.
La Ventanilla única digital está interconectada con el CORPME a los efectos de poder dar cumplimiento a las obligaciones que la norma le impone en cuanto a la comunicación de los NRUA tanto a las plataformas como a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos competentes en la materia. Dicha conexión se realiza mediante servicios apificados de consumos de NRUA en tiempo real para que los flujos de información se lleven a cabo de una manera segura, ágil, electrónica y con posibilidad de cruces informatizados de direcciones URL de anuncios contra códigos, depurando así los anuncios que no cumplen o dejan de cumplir con la norma aplicable a la comercialización. Igualmente alimenta la interfaz de la Ventanilla a los efectos de la comprobación que cualquier consumidor puede realizar para comprobar la existencia y vigencia de un NRUA de comercialización.
La principal bondad de la norma, la encontramos en el hecho de la constancia por nota marginal de la emisión del NRUA con toda la información que conlleva. De tal modo que al pedir una nota simple de la finca en cuestión, se obtendrá la información relativa a la emisión del NRUA, tipología, fecha de emisión, número de arrendatarios, número de habitaciones… pudiendo tener un conocimiento efectivo del tipo de alquiler que se realiza sobre la finca en cuestión. Aportando de este modo un plus en la seguridad jurídica de la contratación en el mercado inmobiliario español estandarizada con una taxonomía europea.
Rocío Perteguer
