El proceso de urbanización de Brasil sufrió gran aceleración a partir de la década de 1950, con el incremento de la revolución industrial y con el éxodo rural. Ese proceso de desplazamiento poblacional no fue acompañado de políticas públicas de desarrollo urbano que se preocupasen en proveer vivienda para toda la población. Sin condiciones de adquirir una residencia en el mercado legal, una importante parcela de la población más pobre tomó a terrenos menos valorizados en función de restricciones a la ocupación legal derivada de un potencial riesgo o necesidad de preservación ambiental. Así, los asentamientos precarios se implantaron y se expandieron, muchas veces de forma vertical, totalmente al margen de la legislación relativa a los derechos de propiedad y con relación a las normativas urbanísticas.
El Derecho Real de Losa surge como un fenómeno social espontáneo en el interior de las favelas brasileñas. Muchas veces, la losa se construye para acomodar la situación de ampliación de la familia o para generar renta al dueño del inmueble. Se constituye por una construcción de unidades de vivienda en el piso superior o inferior del inmueble, con la peculiaridad de que la losa adquiere aspecto autónomo e independiente en relación al inmueble original1. Precisamente en ese punto es que chocaba en la legislación tradicional de los derechos reales, que no contemplaba una figura con ese perfil.
La nueva legislación instituida en 2017 creó un procedimiento denominado Regularización de Tierra Urbana–Reurb, que abarca medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a la incorporación de los núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano, así como la titulación de sus ocupantes
Además de esa cuestión específica relativa a las edificaciones sin relación de dependencia o subordinación jurídica con la propiedad de la construcción que sirvió de base2, en la realidad brasileña, hay otra situación que viene ante todo: el hecho de que la población que vive en esos asentamientos –que se iniciaron de forma precaria al margen de la legislación– no tiene ningún título regular de su derecho de propiedad. De esa forma, para corregir la falta de titulación, se crearon los institutos de la Legitimación de la Tierra y la Legitimación de la Posesión3.
La nueva legislación instituida en 2017 creó un procedimiento denominado Regularización de Tierra Urbana–Reurb, que abarca medidas jurídicas, urbanísticas, ambientales y sociales destinadas a la incorporación de los núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano, así como la titulación de sus ocupantes. Ese procedimiento es conducido ante el Ayuntamiento, que podrá dispensar exigencia urbanística tradicional para viabilizar la regularización del inmueble, y, al final del procedimiento, expedirá el Certificado de Regularización de Tierra. Esa Certificación es el título hábil para inscripción en el Registro de Inmuebles, contendrá la planta con el diseño del núcleo objeto de la regularización, el memorial descriptivo de las unidades para viabilizar la inmatriculación con la apertura del folio real, un listado con los nombres y con la calificación de los ocupantes del núcleo urbano regularizado, así como la especificación de los derechos reales conferidos a los ocupantes.
La Legitimación de Tierra constituye una forma originaria de la adquisición del derecho real de propiedad (excepción al principio del tracto sucesivo) conferido por acto del poder público mediante Certificado de Regularización de Tierra, exclusivamente en el ámbito de la Reurb, a aquel que esté ocupando como suya la unidad inmobiliaria con destino urbano, aplicable a la detención de área pública o privada, integrante de núcleo urbano informal consolidado en fecha anterior al 22 de diciembre de 2016. Para merecer esa adquisición, el beneficiario debe atender a algunas condiciones, tales como: no ser propietario de otro inmueble urbano o rural; no haber sido contemplado anteriormente con la titulación en otro programa de regularización agraria, aunque en otro núcleo urbano; si el inmueble es urbano no residencial, que sea reconocido por el poder público el interés de su ocupación. La Reurb-S, que es la modalidad denominada Social, será inscrita en el Registro inmobiliario sin pago de emolumentos a los registradores.
La Legitimación de Posesión constituye un acto del poder público que confiere un título de reconocimiento de la posesión de inmueble urbano particular objeto de la Reurb, que podrá ser convertido en derecho real de propiedad después del transcurso del plazo de cinco años, siempre y cuando mantenga la posesión utilizando el inmueble para vivienda. Cuando la propiedad tiene un área inferior a 250m², la conversión será automática, si el área es más grande, la conversión depende de la comprobación de los requisitos de la usucapión. Tal derecho de legitimación de posesión es pasible de transferencia mortis causa o por acto inter vivos y no se aplica a los inmuebles públicos.
El Derecho Real de Losa es constituido a partir de la cesión, por un propietario, de la superficie superior o inferior de su construcción a fin de que el titular del Losa mantenga una unidad distinta de aquella originalmente construida sobre el suelo, teniendo como requisito la existencia de accesos independientes para cada unidad. Así, la unidad autónoma estará constituida en folio real propio y no implica la asignación de fracción ideal de terreno al titular de la losa o la participación proporcional en áreas ya edificadas. Para que sea posible la inscripción del derecho de losa en folio real, es necesaria la previa anotación de la construcción de base. El derecho real de losa contempla el espacio aéreo o el subsuelo de terrenos públicos o privados, tomados en proyección vertical, como unidad inmobiliaria autónoma, no contemplando las demás áreas edificadas o no pertenecientes al propietario de la construcción base.
Se anotará, por fin, que el titular de la losa podrá ceder la superficie de su construcción para la institución de un sucesivo derecho real de losa, siempre y cuando haya autorización expresa de los titulares de la construcción base y de los demás titulares de losa, respetadas las posturas edilicias y urbanísticas vigentes. En caso de venta de cualquiera de las unidades superpuestas, tendrán derecho de preferencia, en igualdad de condiciones con terceros, a los titulares de la construcción base y de la losa. La ruina de la construcción-base implica la extinción del derecho real de losa.
Los nuevos institutos jurídicos, aquí brevemente descritos, son una respuesta legislativa que pretende atender a las necesidades del contexto social brasileño. En la fase inicial de implantación, podrán traer una serie de implicaciones prácticas, como la posibilidad de constitución del derecho real de losa mediante usucapión o la protección por la inembargabilidad del único inmueble residencial del deudor. Nuevos parámetros jurídicos están instalados para fomentar el debate en la doctrina.
1 FARIAS, Cristiano Chaves de; DEBS, Martha El; DIAS, Wagner Inácio. DIREITO DE LAJE. Do puxadinho à digna moradia. Salvador: 2018, Ed. JusPodvim, p. 13.
2 Ibidem.
3 Inicialmente, con la Ley 11977, de 7.07.2011, se creó un programa para regularizar las viviendas urbanas, que, posteriormente, fue ampliado por la Ley 13.465, de 11.07.2017, con los objetivos de incorporar los núcleos urbanos informales al ordenamiento territorial urbano y conceder titulación a sus ocupantes.
Márcia do Amaral
