Expertos en Derecho Registral de diversos países del mundo debatieron, en el marco del XXIII Congreso IPRA-CINDER, sobre los retos a los que se enfrentan los registros jurídicos. El congreso concluyó con la reelección de Alfonso Candau como secretario general de la asociación, y Sudáfrica fue designada país organizador de la próxima edición.
La capital de Costa Rica, San José, acogió la XXIII edición del Congreso de Derecho Registral IPRA-CINDER, que durante tres días reunió a 300 participantes de 28 países que asistieron para debatir sobre los desafíos y oportunidades del sector, y analizar otros asuntos de especial relevancia para la actividad de los registros como son la inteligencia artificial, la protección de datos, la digitalización, el registro de la propiedad intelectual o las zonas marítimo terrestres.
La inauguración del congreso contó con la participación del ministro de Justicia y Paz de Costa Rica, Gerald Campos; del secretario de Estado de Justicia de España, Manuel Olmedo; del secretario general de IPRA-CINDER, Alfonso Candau y del director general del Registro Nacional de Costa Rica, Agustín Meléndez. La conferencia inaugural fue pronunciada por el economista jefe del Banco Mundial, Klaus Deininger.
En su intervención en la conferencia plenaria, Manuel Olmedo destacó la importancia de la digitalización en los registros estatales como una vía para agilizar procesos y garantizar los derechos de los ciudadanos. En este sentido, el secretario de Estado de Justicia hizo un repaso por las reformas que ha implementado España en los últimos años para avanzar hacia la digitalización de diversos registros como lo son los de la Administración de Justicia y los de la propiedad, y afirmó que “España ha conseguido la completa digitalización del sistema integrado de servicios en la Administración de Justicia, que lo ha convertido en un sistema moderno y plenamente digital”. También se refirió al avance del expediente registral electrónico, con el que se ha dado un impulso a la modernización de la mano de la seguridad y la confidencialidad que demanda la ciudadanía.
En sus palabras, Alfonso Candau manifestó que “donde no hay un Registro, no hay propiedad, y prácticamente podemos decir que no hay economía, porque se desconocen los propietarios y no hay crédito para empresas y particulares por la falta de certeza». Y señaló también que “dos pilares para el desarrollo económico son tener un buen registro y un buen sistema judicial. Tener certeza de que los contratos se cumplen, y de que si se incumplen, se ejecutan las garantías y se recuperan los capitales. Esa es la manera de atraer inversión extranjera, se les tiene que dar seguridad física y jurídica de que los registros son fiables y de que los tribunales de justicia van a tomar esos datos”.
Por su parte Klaus Deininger, durante la conferencia inaugural, puso de manifiesto que “el trabajo de los sistemas registrales es clave para el desarrollo económico de los países, pues tiene influencia sobre diversas actividades productivas”. Y añadió que se trata de sistemas que “proveen información confiable para facilitar los contratos entre partes y mercados secundarios, y además son muy importantes para la equidad y una efectiva administración pública”. Deininger concluyó destacando que “sería difícil afrontar los retos globales actuales sin sistemas de registro efectivos”.
Durante los debates se incidió en que la falta de control sobre los negocios jurídicos que dan lugar al nacimiento, transmisión o extinción de los derechos reales pueden llevar a consecuencias indeseables para los Estados, los operadores económicos y, por supuesto, los ciudadanos
La delegación española estuvo representada, entre otros, por la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán; la directora general de Seguridad Jurídica y Fe Pública, Ester Pérez Jerez, que moderó la mesa de trabajo sobre la zona marítimo terrestre; el subdirector general del Notariado y de los Registros, Antonio Fuentes; el director de Relaciones Internacionales del Colegio de Registradores, Sergio Saavedra; el director de Asuntos Europeos, Enrique Maside; el director de Bases Gráficas, Luis Benavides; el vicesecretario de IPRA-CINDER, Eduardo Martínez; la presidenta de la Comisión Científica, Carmen Miquel; además de diferentes registradores que participaron en las distintas sesiones del congreso como Enrique Rajoy, Francisco J. Gimeno, Pau Cuquerella o Jesús Sanz, entre otros.
CONCLUSIONES
Durante el Congreso celebrado en Costa Rica se pusieron de relieve las actuales necesidades y desafíos a los que se enfrentan los registros jurídicos, y se puso de manifiesto por los participantes que todos ellos están vinculados en mayor o menor medida a la tecnología.
Los especialistas señalaron que la revolución tecnológica a la que asistimos trae consigo una propuesta de digitalización de todos los procesos, agentes e instituciones y ello se extiende al Registro, pero no hay que olvidar que ésta no es un fin en sí mismo sino un medio para mejorar el servicio público registral.
Los participantes analizaron los procesos de digitalización de los sistemas registrales partiendo de la experiencia de sus países de origen, como Brasil, Canadá, Costa Rica, China, El Salvador, España, Estonia, Perú, Puerto Rico o Turquía, y si bien destacaron la implantación de los cambios, también expusieron las dificultades y riesgos de un nuevo paradigma que no puede comprometer la seguridad jurídica.
Durante las intervenciones se incidió en la rapidez y automatización, tanto de la inscripción de los derechos reales como en la obtención de publicidad, en un mundo globalizado en que la economía exige de transacciones inmobiliarias ágiles, pero se advirtió de que la falta de control sobre los negocios jurídicos que dan lugar al nacimiento, transmisión o extinción de los derechos reales pueden llevar a consecuencias indeseables para los Estados, los operadores económicos y, por supuesto, los ciudadanos.
Ante esta situación se considera que el reto es triple: garantizar los derechos de los titulares registrales, evitando los conflictos y la litigiosidad; identificar adecuadamente las fincas sobre las que recaen estos derechos y dar publicidad cierta y veraz de los mismos. Y en este triple objetivo la tecnología es la herramienta que debe permitir que éstos se consigan de forma rápida, eficaz, eficiente y salvaguardando los principios éticos.
Igualmente se puso de manifiesto que la aplicación de nuevas tecnologías implica que los operadores jurídicos tomen las medidas necesarias para garantizar su uso ético, y que se tipifiquen como delitos aquellas conductas en las que se utilicen estas herramientas con un uso ilícito o espúreo. En este sentido se sugirió como alternativa en uno de los trabajos, certificar el funcionamiento de los registros con herramientas de certificación ISO 30300-2020 que aseguren la autenticidad, fiabilidad, integridad y fijación del contenido del Registro.
Los especialistas señalaron que la revolución tecnológica a la que asistimos trae consigo una propuesta de digitalización de todos los procesos, agentes e instituciones, y ello se extiende al Registro, pero sin olvidar que ésta no es un fin en sí mismo sino un medio para mejorar el servicio público registral
En relación a la tokenización se resaltó durante el congreso la necesidad de regular la tecnología de cadenas de bloques, no pudiendo dar lugar a un sistema registral de inscripción y transmisión de derechos que exista al margen de los Estados. En este sentido se señaló que no puede garantizarse la inmutabilidad de la cadena de bloques, y varios autores concluyeron que un sistema de inmuebles tokenizados no implicaría ventaja alguna sobre los sistemas clásicos.
También se incidió sobre la necesidad de interoperabilidad entre los registros civil, mercantil y propiedad, así como con los diferentes registros administrativos, de modo que se produzca un ágil intercambio de datos que permita llevar a cabo el necesario control de legalidad por los registradores, no pudiendo esta interoperabilidad desconocer la normativa sobre protección de datos personales, que requiere pautas claras y garantistas.
El uso de la inteligencia artificial ha sido uno de los aspectos que despertó gran interés en los participantes, a lo que dedicaron una sesión monográfica. En primer lugar, se define la IA generativa como modelos de lenguaje que utiliza la estadística e información existente en bases de datos; que se centra en la creación de un contenido nuevo que parece haber sido creado por un humano, pero que tiene un problema principal, la escasa y, en ocasiones, nula supervisión de su contenido, por lo que es esencial verificar su precisión y autenticidad.
Durante los debates se incidió en que los modelos de lenguaje utilizan un contexto pero no ‘lo entienden’, por lo que se produce un efecto llamado hallucination, frases gramaticalmente correctas pero sin sentido, y es muy difícil encontrar datos de calidad. En este caso sistemas como ChatGPT han sido calificados como sistemas que no son de información, cuyo riesgo de error está presente por la propia naturaleza de la herramienta. Por este motivo, los grandes inconvenientes para la implementación de esta tecnología, de forma generalizada en el ámbito registral, además de la falta de autenticidad y certeza de los contenidos generados por IA, es la huella de carbono y la vulneración de los llamados Derechos de la Naturaleza, ya que es bien sabido que la IA es una gran devoradora de energía.
Por último, se puso de relieve que la aplicación de la IA en el ámbito jurídico requiere de una revisión y entrenamiento constante por los operadores jurídicos, y por todo ello su uso en los registros dista mucho de ser la herramienta que pretende.
REGISTRO DE LA PROPIEDAD Y MEDIOAMBIENTE
Uno de los principales retos en nuestros días es la realización de un escenario de futuro basado en un desarrollo económico medioambientalmente sostenible, que garantice la calidad de vida de las generaciones presentes, pero también de las futuras, lo que exige que a los compromisos medioambientales que se reflejan en el Pacto Verde Europeo, “por una Europa más limpia y competitiva”, se sume un triángulo adicional formado por la creatividad jurídica, la responsabilidad colectiva y la proactividad institucional, a implementar Estado por Estado.
En este empeño, que es de todos, hay una cuota de responsabilidad y cooperación que corresponde al registro inmobiliario, dado que el suelo, que es su objeto, es propiedad privada y fuente de utilidad económica, pero también es un recurso natural de primera magnitud y fundamento de importantes funciones y servicios ecosistémicos que deben ser preservados y protegidos.
Sin duda, para los países que limitan con mares y océanos, la zona marítimo terrestre es una parte del territorio del Estado que se caracteriza por su mutabilidad, su valor político, su valor económico, su valor medioambiental y en consecuencia por la necesidad de especial protección, que ha derivado de forma casi unánime en el control del Estado sobre la misma y las declaraciones de grandes extensiones de dominio público en ella.
En el XXIII Congreso IPRA-CINDER se pusieron de manifiesto los numerosos problemas que se plantean sobre la zona marítimo terrestre, entre ellos destaca la dificultad de deslinde de una zona mayoritariamente pública, inalienable e imprescriptible en la cual la propiedad privada se ha reconocido de manera excepcional. Zona, por otro lado, cambiante, muchas veces a capricho de la naturaleza misma, o de acciones humanas llevadas a cabo de forma ilegal y poco respetuosa con el medioambiente y la biodiversidad.
Igualmente se destacó que se observa en la mayoría de los países costeros, que son una constante los conflictos entre instituciones y autoridades involucradas, que se irrogan, sin una legislación clara y suficiente, la competencia sobre esta zona tanto para legislar sobre ella como para otorgar permisos y licencias. La mayoría de las legislaciones analizadas en este congreso muestran una normativa inconexa y de difícil interpretación.
Por otra parte, se señaló que las dificultades materiales para un conocimiento preciso de la zona marítimo terrestre y su control, han fomentado en muchos territorios, durante décadas, una cultura permisiva que ha ignorado una normativa insuficiente. En los últimos sesenta años ha existido una gran presión sobre las costas por el desarrollo urbano, que ha tenido lugar sin una adecuada articulación institucional y que ha producido un sin fin de actividades ilegales; contaminación marina, talas de manglares, apropiaciones ilegales y construcciones que ha implicado un claro perjuicio para la biodiversidad y el ecosistema.
Ante esta problemática los participantes propusieron, a fin de lograr el disfrute de la zona marítimo terrestre con respeto por el entorno y armonía, partiendo del hecho que el medio ambiente es un elemento fundamental para el desarrollo humano y un bien que recoge la riqueza y biodiversidad del planeta, que se lleve a cabo una nueva definición de la zona marítimo terrestre basada en el criterio de peligrosidad y con el objetivo de proteger la vida, las propiedades y las zonas costeras. También que se proceda al reconocimiento del carácter cambiante de nuestras costas y que el Estado se constituya como garante en la protección y tutela del medio ambiente y los recursos naturales.
Para ello se destacó que se debe ejercer el control de la zona marítimo terrestre, promulgar la legislación para regularla y aplicar sanciones, tanto administrativas como penales, a quienes infrinjan la ley. Del mismo modo, llevar a cabo procesos de titulación costera que, en el contexto internacional, tal y como evidencia la Organización de Naciones Unidas para la agricultura y alimentación (2012), han surgido como un elemento clave para la conservación de las mismas y la gestión sostenible de las áreas marinas y el territorio de todo el mundo.
También se señaló que, mediante las políticas públicas de titulación costera, el Estado pueda otorgar derechos a las personas que los hayan demostrado, evitando acciones irregulares, logrando así el equilibrio entre el uso sostenible y la conservación del territorio y su biodiversidad.
Sobre la zona marítimo terrestre es deber del Estado garantizar un acceso a la información de calidad, es decir: completa, cierta y con presunción de veracidad que eviten la conflictividad y la litigiosidad. Para conseguirlo, se concluye que es necesario el acceso al registro inmobiliario de los títulos de propiedad o derechos de uso o concesión costera, que produciría grandes beneficios dimanantes de la seguridad jurídica. Seguridad que no sólo protege los derechos de los propietarios, sino que también fomenta la inversión y el desarrollo inmobiliario sostenible, y al mismo tiempo protege el medioambiente y los llamados “Derechos de la Naturaleza”.
Durante el congreso se pusieron de manifiesto los numerosos problemas que se plantean sobre la zona marítimo terrestre, entre ellos la dificultad de deslinde de una zona mayoritariamente pública, inalienable e imprescriptible en la cual la propiedad privada se ha reconocido de manera excepcional
Todo ello con el desarrollo de un Sistema Registral Específico para Derechos Conexos a las concesiones en la zona marítimo terrestre mejoraría la seguridad jurídica de estos derechos. Este sistema debería detallar las condiciones temporales y las limitaciones de los derechos de uso, asegurando que los adquirentes comprendan plenamente la naturaleza de sus derechos y las obligaciones de conservación correspondientes. Del mismo modo se debería contemplar la integración de un sistema de indexación de tasas que permitiese ajustar el valor de las concesiones en función de su duración y del impacto ambiental, asegurando que el Estado reciba una compensación justa y que las propiedades en áreas concesionadas mantengan un valor de mercado que refleje su temporalidad. Además, la imposición de prácticas ambientales obligatorias fortalecería el compromiso de los desarrolladores privados con la sostenibilidad, promoviendo un desarrollo responsable y una relación equilibrada entre el sector privado y el interés público.
Finalmente se analizaron las políticas de planificación costera de Australia y Nueva Zelanda, que han conseguido una gestión más sostenible de sus litorales. Los participantes expusieron también diversos estudios de Derecho comparado de diferentes legislaciones como las de Brasil, España, Francia, Colombia, Costa Rica, Chile, Perú, Portugal o Principado de Mónaco, y en todos ellos concluyeron que existen problemas comunes y un desafío que debe abordarse a nivel global.
IPRA-CINDER (International Property Registries Association-Centro Internacional de Derecho Registral) es una organización independiente de estructura abierta y de carácter internacional que reúne a instituciones académicas y profesionales que estén relacionados con la especialidad del Derecho Inmobiliario Registral. Desde su fundación en 1972 esta organización ha crecido hasta convertirse en un espacio de encuentro a nivel global, formado por 62 países de diversas zonas del mundo, que tiene como objetivos facilitar y organizar la comunicación entre sus miembros para enriquecer el diálogo en torno al Derecho Registral y sus distintos enfoques. Al término del congreso de Costa Rica fue reelegido Alfonso Candau para un nuevo mandato al frente de la asociación, y Sudáfrica fue designada país organizador de la próxima edición.
