La Sentencia de 29 de febrero de 2024 del Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Sevilla, deja claro que la superficie de las fincas registrales ha de expresarse «en todo caso», y por tanto, no solo cuando se inmatriculen, sino también cuando se pretenda practicar un asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie (supuestos poco frecuentes pero posibles, en inscripciones antiguas), sin que sea suficiente la indicación de la superficie de la construcción. Por otro lado para la constancia registral de la superficie no basta la manifestación unilateral del titular registral, o su causahabiente, debiéndose acreditar tal extremo de modo que el registrador no albergue dudas fundadas sobre la identidad de la finca, y que queden salvaguardados los derechos de terceros, en especial los titulares de fincas colindantes, a través de un procedimiento (art. 199, 201 LH) con las debidas garantías, notificaciones y publicaciones.
Tal exigencia no solo está normativamente dirigida a los registradores de la propiedad a la hora de calificar los títulos y en su caso redactar las inscripciones, sino también a los funcionarios que autoricen títulos potencialmente inscribibles en el Registro.
En el caso que abordamos, se presentó en el Registro una escritura de venta de una “casa destinada a vivienda”, que se encuentra en un solar, indicándose la superficie construida y la útil. La registradora practicó calificación negativa por no constar inscrita previamente en el Registro la superficie del solar donde se asienta la obra construida (que figura inscrita con dos plantas).
Los argumentos expuestos por el notario al impugnar la calificación negativa no desvirtúan los razonamientos expresados por la misma, que vienen avalados por los arts. 9 y 10 LH, tras la modificación operada por la Ley 13/2015, y por las Resoluciones DGSJFP (p.ej R. 13 de diciembre de 2017, 25 de junio de 2015) que si bien no contemplan un supuesto idéntico al aquí planteado, sí fijan unas pautas orientadoras que resultan de aplicación a este caso.
En concreto, la de 13 de diciembre de 2017, señala que desde la reforma reglamentaria de 1959, la expresión de la medida superficial de las fincas, expresada en el sistema métrico decimal, viene siendo una exigencia imperativa «en todo caso», y tal exigencia ha acabado siendo expresamente refrendada y asumida con rango de ley con la reforma introducida por la Ley 13/2015.
Efectivamente dicha ley regula el procedimiento de incorporación al folio registral de la representación gráfica catastral o alternativa, y el procedimiento para posibilitar al interesado la puesta de manifiesto y rectificación de la representación gráfica si esta no se correspondiese con la de la finca registral; en ambos casos con salvaguarda de los derechos de los colindantes.
La superficie de las fincas registrales ha de expresarse «en todo caso», y por tanto, no solo cuando se inmatriculen, sino también cuando se pretenda practicar una inscripción o asiento posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su superficie… o solo con la construida
El dato superficial de las fincas inscritas ha pasado a constituir un elemento esencial, como evidencia el que dicha ley busca superar la mera descripción literaria de las fincas a través de una completa descripción georreferenciada de su superficie, superándose así la posibilidad de admitir la omisión de la superficie de las fincas cuando ésta no conste. En efecto, la DGSJFP viene reiterando que no cabe inscribir la transmisión de una finca sin superficie (aunque así figurase en el Registro), y que para la constancia de esa superficie debe tramitarse el procedimiento del art. 199 LH o el del art. 201 LH (R. 13 de diciembre de 2016, 13 de diciembre de 2017, 14 de junio de 2021).
En el caso que nos ocupa, el juicio de identidad de la finca por el registrador y las dudas que expresa en la nota de calificación están fundadas en criterios objetivos y razonados, dada la imprecisa descripción de la finca objeto de la compraventa, tanto en la inscripción registral como en la escritura pública, como una casa de dos plantas construida en un solar cuya superficie no consta.
La indicación de la superficie de la construcción no basta, siendo necesaria la expresión de la medida superficial del suelo, como elemento físico permanente que define a la finca. Y ello cobra especial relevancia en el presente caso en que la construcción cuenta con más de una planta (dato que se omite en la escritura), por lo que las que las diferencias entre superficie del suelo y de la construcción existen necesariamente, y no cabe confundir una con otra. Lo decisivo es definir con precisión los límites del suelo, por constituir el sustrato básico de su titularidad dominical, sin la que no podría hablarse de una titularidad sobre lo edificado.
La función del registrador consiste en calificar la documentación aportada conforme el art. 9 LH, y garantizar los derechos de terceros, y cabe concluir que en este supuesto, la calificación del registrador es motivada y ajustada a la normativa registral, sin que se puedan tomar en consideración motivos distintos a los directamente relacionados con la calificación.
Juan Carlos Casas Rojo
