Como es sabido, las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica, por lo que por regla general no es posible practicar a su favor asientos registrales, si bien existen determinadas excepciones, ya consagradas legislativamente, como proyección en el ámbito registral de la capacidad procesal reconocida legalmente a dichas comunidades, pero sin que pueden extenderse a casos como el que nos ocupa, en el que se pretendía inscribir a su nombre una finca por adjudicación en pago de deudas que tenía determinada entidad con ella por cuotas y gastos de comunidad impagados.
En tal sentido, la registradora denegó la inscripción por considerar que la dación en pago por deudas a la comunidad no se encuentra dentro de las excepciones previstas en la ley ni en la doctrina DGRN para la inscripción a su nombre de las fincas en el Registro.
Promovida demanda en juicio verbal por la comunidad de propietarios frente dicha calificación, la sentencia de instancia la desestimó, considerando ajustada a derecho la calificación registral, y la sentencia de la Audiencia Provincial de León de 20 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación, realizando un interesante recorrido por la evolución jurisprudencial y legislativa sobre esta cuestión.
Tradicionalmente se ha entendido que las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, al carecer de personalidad jurídica, no pueden ser titulares registrales de bienes (STS 6 de noviembre de 1995, STC 14 de junio de 1999); pueden ser titulares de anotaciones preventivas de medidas cautelares y de ejecución, pero no de inscripciones de dominio u otros derechos reales, que son asientos de carácter definitivo y que presuponen el requisito previo de la personalidad jurídica de su titular (R.DGRN 2 de septiembre de 2013).
No obstante, son variadas las situaciones que se plantean, pues la DGRN (R. 4 de octubre de 2013) ya abrió la puerta a la posibilidad de inscribir a nombre de la comunidad de propietarios un elemento privativo como elemento procomunal; y admitió también (R. 6 de febrero de 2014) que pueda adquirir un elemento privativo y simultáneamente convertirlo en elemento común. Más trascendental fue la R. 12 de febrero de 2016, que partiendo de la redacción del art. 9-e LH (Ley 13/2015), y recordando que excepcionalmente ha admitido inscripciones o anotaciones transitorias, de mero puente, en favor de colectividades imperfectamente identificadas en su composición pero plenamente articuladas para su funcionamiento (ej. adjudicación a favor de una comisión de acreedores de una entidad suspensa -R. 28 de enero de 1987-, anotación de un convenio de ejecución de sentencia a favor de la masa de una quiebra -R. 30 de enero de 2003-); entiende que «debe admitirse el acceso registral de bienes a favor de la comunidad de propietarios en los supuestos de ejecuciones judiciales, como una consecuencia normal de la ejecución de un embargo por deudas de uno de los propietarios, si bien esta inscripción debe reputarse como una situación excepcional y de tránsito a su posterior transmisión, a su atribución a copropietarios en proporción a sus cuotas o a su conversión en elemento común, pues no constituye finalidad de las comunidades de propietarios en propiedad horizontal, ser titulares permanentes de bienes”.
La R. 26 de julio de 2017 amplía las posibilidades al eliminar ese doble límite, por lo que, en definitiva, podrán inscribir (con ese matiz transitorio) a su favor la propiedad de bienes inmuebles que sean consecuencia de la ejecución judicial de un crédito frente a cualquier tercero.
Fuera de estos excepcionales supuestos no cabe admitir no cabe practicar otros asientos de inscripción, por lo que la calificación registral fue correcta, ya que la inscripción registral interesada pretendía basarse en una escritura de dación en pago efectuada en favor de la comunidad de propietarios demandante.
Juan Carlos Casas Rojo
