El artículo 205 de la Ley Hipotecaria regula uno de los cauces clásicos de acceso de las fincas no inscritas al Registro de la Propiedad: la inmatriculación mediante doble título público traslativo. Se trata de un mecanismo excepcional concebido para permitir la apertura del folio real cuando concurren dos transmisiones con una separación temporal mínima de un año, siempre que exista identidad descriptiva entre ambos títulos públicos traslativos y no se aprecien dudas fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas. 

Su trascendencia obliga a una especial prudencia, precisamente para evitar situaciones de doble inmatriculación o conflictos dominicales posteriores. De ahí que el registrador deba extremar el celo en su función calificadora, verificando no solo la concurrencia de los requisitos objetivos del doble título traslativo —identidad descriptiva, tracto material y separación temporal—, sino también la inexistencia de dudas fundadas sobre la identidad de la finca y su posible coincidencia con otras ya inscritas. Por todo ello, resulta imprescindible que el registrador sea especialmente meticuloso en su calificación para descartar posibles perjuicios a los titulares de fincas colindantes o para impedir que, a través de la inmatriculación, se oculten operaciones de modificación de entidades hipotecarias como segregaciones o agrupaciones (Resolución de 17 de mayo de 2022).

En este contexto, la doctrina ha ido perfilando una concepción cada vez más procedimental de la inmatriculación, en la que el recurso a mecanismos contradictorios, como los previstos en los artículos 199 y 203 de la Ley Hipotecaria, se erige en una garantía esencial frente al riesgo de doble inmatriculación.

La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de septiembre de 2025 se pronuncia nuevamente sobre esta cuestión. El supuesto de hecho gira en torno a una inmatriculación pretendida por la vía del doble título traslativo del artículo 205. El registrador suspende la inscripción al apreciar dudas fundadas sobre la identidad de la finca, en la medida en que podría coincidir, total o parcialmente, con otra ya inscrita.

La recurrente invoca, como argumento previo, la obtención de información registral negativa acreditativa de que la finca descrita no constaba inscrita. La Dirección General recuerda, con acierto, que la emisión de notas simples negativas es plenamente conforme con el artículo 222.5 de la Ley Hipotecaria y con el artículo 354 del Reglamento Hipotecario, tal y como ya declaró la Resolución de 20 de junio de 2018. Sin embargo, insiste en que su valor es estrictamente informativo y no puede condicionar el ejercicio de la función calificadora ni sustituir los procedimientos legalmente previstos para depurar dudas de identidad.

La doctrina ha ido perfilando una concepción cada vez más procedimental de la inmatriculación, en la que el recurso a mecanismos contradictorios, como los previstos en los artículos 199 y 203 de la Ley Hipotecaria, se erige en una garantía esencial frente al riesgo de doble inmatriculación

Especial relevancia tiene la distinción entre esta información negativa y las certificaciones expedidas en el seno del expediente del artículo 203 de la Ley Hipotecaria. Es precisamente en ese momento —como subrayaron las Resoluciones de 27 de junio de 2016 y 1 de junio de 2017— cuando el registrador debe exteriorizar, con plenitud de efectos, sus dudas acerca de la posible coincidencia con fincas ya inscritas.

En cuanto al fondo del asunto, la Resolución recuerda que no es posible inmatricular por el artículo 205 cuando el registrador formula dudas debidamente motivadas sobre la identidad de la finca (Resolución de 10 de agosto de 2020). Ahora bien, esas dudas no pueden ser genéricas: deben fundarse en datos objetivos y en una comparación razonada de descripciones, superficies, linderos, antecedentes y circunstancias registrales, tal como exigió la Resolución de 26 de octubre de 2021.

Tampoco basta, por sí sola, la coincidencia parcial de colindantes o la procedencia de una misma finca matriz (Resolución de 6 de mayo de 2021), ni el solo hecho de que ya figure inscrita otra finca con la misma referencia catastral; pero sí lo será cuando concurran otras circunstancias que provoquen la duda razonable de que se pueda producir una doble inmatriculación (Resolución de 22 de octubre de 2020). 

La nota verdaderamente significativa de la Resolución de 9 de septiembre de 2025 se encuentra, sin embargo, en su conclusión: incluso cuando las dudas del registrador estén suficientemente fundadas, en toda inmatriculación debe tramitarse el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Solo tras su sustanciación —con audiencia a colindantes y demás interesados— podrán confirmarse o disiparse dichas dudas. La denegación directa queda reservada a supuestos excepcionales, como la invasión de una georreferenciación ya inscrita o el solapamiento claro con el dominio público deslindado.

Contrasta esta afirmación con pronunciamientos previos del Centro Directivo en los que se insistía en que el procedimiento del artículo 205 tiene menores garantías que el del artículo 203, al no exigir la intervención de los titulares de los predios colindantes, siendo como son éstos los más interesados en velar por que el acceso de una nueva finca al Registro no se haga a costa, o en perjuicio, de los fundos limítrofes, pudiendo producirse en caso contrario un supuesto de indefensión (RR. de 31 de enero, 22 de mayo, 21 de junio y 5 de diciembre de 2018, añadiendo la de 10 de agosto de 2020).

Esta Resolución, de 9 de septiembre de 2025, establece por lo tanto un importante cambio: el artículo 199 de la Ley Hipotecaria se erige en una pieza estructural del sistema, llamada a operar como filtro preventivo frente a conflictos latentes de identidad que, de otro modo, emergerían de forma mucho más costosa y traumática en la vía judicial.

Dulce Calvo