El 2 de enero entró en vigor el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, desplegando efectos sus disposiciones el 1 de julio de 2025. 

El ámbito de aplicación del Real Decreto, dictado en aplicación del Reglamento (UE) 2024/1028, comprende los servicios de las plataformas en línea a los anfitriones de alquileres de corta duración en España, así como los servicios de alquiler que prestan los anfitriones a través de las plataformas. Estos anfitriones, para poder anunciar sus alquileres de corta duración, turísticos o no turísticos, en dichas plataformas online, pasan a necesitar de un número de registro. Este número se obtiene presentando una solicitud en el Registro de la propiedad competente, junto con la documentación y los permisos que fueran necesarios en cumplimiento de la normativa autonómica y municipal aplicable a que se refiere el artículo 9 del Real Decreto. El registrador también ha de comprobar que no existen elementos obstativos que surjan del Registro (art. 10 RD) y, muy particularmente, que no se conculque la voluntad de los vecinos, esto es, que no conste inscrita una prohibición o limitación a este respecto en los estatutos de la comunidad de propietarios.

Téngase en cuenta además que, a partir del 3 de abril, resulta aplicable el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme al cual, el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (alquileres turísticos), suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Así las cosas, para obtener el código de alquiler turístico a partir de dicha fecha, no basta con que no conste inscrita prohibición o limitación estatutaria, sino que se requiere autorización expresa de la comunidad de propietarios.

El volumen de la actividad ha motivado ya los primeros pronunciamientos de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Cabe destacar la Resolución de 9 de mayo de 2025, que confirma la calificación negativa de denegación de un código de alquiler turístico de una finca perteneciente a una propiedad horizontal cuyos estatutos inscritos prohibían que en los pisos se desarrollara “la industria de hospedaje.” 

Dado que el contenido de los estatutos es oponible a terceros una vez inscrito en el Registro de la Propiedad, como resulta del artículo 5 LPH: es inoponible lo no inscrito (art. 32 LH), deviene, por ende, oponible a cualquier propietario la prohibición una vez inscrita.

Como viene reconociendo el Tribunal Supremo, es posible establecer limitaciones o prohibiciones en pro del interés general de la comunidad (STS de 3 de diciembre de 2014). Ahora bien, han de ser claras y expresas y se interpretan siempre con carácter restrictivo pues, en definitiva, son una limitación del derecho de propiedad (SSTS de 6 y 7 de febrero de 1989, 24 de julio de 1992, 21 de abril de 1997, 29 de febrero de 2000, 5 de mayo de 2015, 30 de enero de 2024). La STS de 24 de octubre de 2011 reiteró, como doctrina jurisprudencial, que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa. Por lo demás, a fin de tener eficacia frente a terceros deben estar inscritas en el Registro de la Propiedad. 

A la vista de las obligaciones derivadas de la legislación sectorial y de la propia definición del término, en la resolución antes citada, el Centro Directivo concluye que las viviendas de uso turístico entran dentro del ámbito de la actividad de hospedaje, por lo que la norma estatutaria alegada en la calificación resulta aplicable a las mismas.

En definitiva, se observa cómo, a través de la calificación del registrador, se logra el respeto y cumplimiento de la voluntad de las comunidades de propietarios. Una vez más, el Registro de la Propiedad contribuye a reducir la litigiosidad, en este caso colaborando en el mantenimiento de la convivencia y de las relaciones de vecindad. 

Asimismo, es previsible que esta normativa impacte en el sector de la vivienda pues los pisos que no cumplan los requisitos legales o estatutarios no podrán destinarse a alquiler de corta duración, lo que permitirá que aumente la oferta de viviendas de alquiler de larga duración.

Dulce Calvo