“El Registro de Condiciones Generales, está llamado a ser un instrumento capital de la transparencia en el mercado hipotecario”
Usted es el nuevo presidente del Consejo de Consumidores y Usuarios nombrado a propuesta de la ministra de Sanidad. ¿Cuáles son las funciones de este organismo?
El Consejo de Consumidores y Usuarios es el órgano de representación y consulta de las organizaciones de personas consumidoras con implantación estatal y ejerce su representación institucional ante la Administración General del Estado y otras entidades y organismos, de carácter estatal y supranacional.
A la hora de enumerar sus funciones, puedo mencionar sin carácter exhaustivo, como las más importantes, su obligación de cumplir los preceptivos trámites de audiencia de normas relacionadas con el consumo, informar sobre las mismas, hacer el seguimiento de sus informes para evaluar su eficacia.
Debe también, hacer propuestas normativas a través de la Dirección General de Consumo y mantiene representantes en numerosos órganos de la economía social y de la Administración, más de cincuenta y siete, por ejemplo, en el Comité Económico y Social Europeo, en el Consejo Económico y Social, la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia, la Comisión Nacional del Mercado de Valores, en el Consejo del Sistema Arbitral de Consumo, en la Agencia de Protección de Datos, en la Comisión Supervisora de Buenas Prácticas para la reestructuración de deudas, etc.
También busca y debe buscar la cooperación entre las asociaciones de personas consumidoras y procura impulsar el diálogo social potenciando la colaboración con organizaciones empresariales y sindicales.
Su formación como registrador, ¿qué le aporta al frente del Consejo de Consumidores y Usuarios?
Aunque los intereses materiales (económicos, salud, seguridad, formación) de las personas consumidoras son muy amplios, el consumo contemporáneo se hace a través de múltiples contratos, pero siempre por medio de un contrato.
Por eso los problemas de las personas consumidoras son muchas veces problemas de un contrato, problemas jurídicos, que es necesario enfrentar de modo jurídico. Aquí la formación del registrador, que es eminentemente jurídica, ayuda mucho.
Podrá decirse que la afirmación se hace por deformación profesional, pero creo que, en general, es una buena ayuda y, en particular, porque al Registro de la Propiedad viene uno de los contratos importantes que las personas hacemos en la vida: la compra de la vivienda y su financiación con una hipoteca.
Eso permite al registrador y me ha permitido a mí, como si el Registro nos diera una gran lupa, ver los micro problemas del contrato en la hipoteca. Mientras que en el alquiler de un coche, en un seguro o en un viaje combinado, es difícil que el consumidor se lea el contrato, aunque disponga de su texto; en la hipoteca, aunque el cliente no la lea en detalle, el registrador la debe analizar y calificar cláusula a cláusula y aquí el trabajo diario de las personas registradoras las pone en contacto con el consumo, ese contacto también se ve en las resoluciones de la Dirección General que tratan de contratos por adhesión y en el aporte doctrinal en materias de consumo de los registradores.
No hay que olvidar que antes que el legislador introdujera el control del contenido de las condiciones generales los registradores lo hacían, y venían rechazando cláusulas abusivas bajo el argumento de que carecían de transcendencia real, como puede verse en múltiples resoluciones.
El aporte de los registradores al equilibrio del mercado y a la transparencia queda muy reforzado con la obligatoriedad de la inscripción de los formularios de préstamos inmobiliarios en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. El desarrollo de esa previsión puede significar un antes y un después en el mercado inmobiliario y en la transparencia del mismo.
¿Cuáles son sus prioridades de actuación en este mandato?
A pesar de las importantes funciones del Consejo en materia legislativa, los problemas actuales del consumo tienen que aprovechar la importante cantidad de normas pro consumeristas que existen en nuestras leyes para potenciar la eficacia de los mecanismos de reequilibrio y protección de los consumidores en el contrato de consumo, con la vista puesta en potenciar el mercado y su eficacia. El equilibrio de la contratación es la garantía más poderosa del mercado.
En ese sentido creo que hay que desarrollar normas existentes que o no se cumplen o se usan poco, más que crear normas nuevas. En ese aspecto la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario plantea al Colegio de Registradores el reto del desarrollo del Registro de Condiciones Generales de la Contratación, que está llamado a ser un instrumento capital de la transparencia en el mercado inmobiliario.
Entrando en un esquema de prioridades, las que comparto con las asociaciones y con la Administración, tienen que ver con el desarrollo y mejora de la regulación de las acciones colectivas, la concreción de las funciones del Ministerio Fiscal, la mejora de los procedimientos sancionadores y resarcitorios y la adopción por las empresas de procedimientos eficaces de resolución de conflictos.
“El aporte de los registradores al equilibrio del mercado y a la transparencia queda muy reforzado con la obligatoriedad de la inscripción de los formularios de préstamos inmobiliarios en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación. El desarrollo de esa previsión puede significar un antes y un después en el mercado inmobiliario y en la transparencia del mismo»
Es de suma importancia, primero, dar los pasos necesarios para que se desarrolle la regulación de las acciones colectivas. Su deficiente funcionamiento y una especie de aversión por parte de ciertos tribunales a extender “ultra partes” los efectos favorables a las personas consumidoras de las sentencias de nulidad, cesación y retractación, hace necesaria una regulación de desarrollo que tiene que venir acompañada de una reforma de los tribunales para adaptarlos a las exigencias del contrato masivo.
Junto a esto es necesario potenciar la legitimación individual y colectiva del Ministerio Fiscal, proceder al nombramiento y dotación de los Fiscales Autonómicos y provinciales de consumo.
También es importante estimular el uso de su legitimación colectiva a los organismos que disponen de ella, entre los que se encuentra el Colegio de Registradores, pero también todos los órganos de ayuntamientos y organismos de consumo de las Comunidades Autónomas.
Otro punto es implicar a la administración de consumo en la reparación de los abusos, para eso es necesario desarrollar la posibilidad, prevista en el texto refundido de consumo, de que en el procedimiento sancionador la persona consumidora pueda obtener un título ejecutivo con la cuantificación del daño sufrido.
Finalmente es necesario y me lo propongo como una prioridad de mi mandato, fomentar el diálogo con las organizaciones empresariales y sindicales tanto grandes como pequeñas. En el lado de las empresas me propongo animarlas a que usen su legitimación colectiva contra las cláusulas abusivas, que implanten programas de cumplimiento normativo específicamente consumeristas, que se incorporen a los sistemas alternativos de resolución de conflictos y suscriban declaraciones de buenas prácticas en los sectores conflictivos.
La Ley de Regulación de Créditos Inmobiliarios acaba de entrar en vigor hace unos días. ¿Qué valoración hace de esta?
Como toda norma y como norma de gran complejidad, tiene luces y sombras. Se trata de una ley de transposición de la Directiva europea sobre crédito inmobiliario de 2014 y, en cuanto implica un aumento de la protección de las personas consumidoras, el Consejo en particular y las personas consumidoras en general, tenemos que darle la bienvenida.
Son muchos los aspectos a aplaudir, pero al hacerlo aparece de inmediato la congoja de las faltas y de los defectos de la ley. Hace unos pocos años circulaban intereses de demora superiores al veinte por ciento que se consideraban lícitos. Desde 2015 el Tribunal Supremo ha establecido la nulidad de los que superen en más de dos puntos el interés remuneratorio. Antes de 2015 esto parecía imposible.
La limitación de los intereses de demora, sin embargo, viene acompaña de otra nota nada positiva como es la integración en beneficio del abusador del interés de demora con el interés remuneratorio. Pese a la nulidad del interés de demora el préstamo sigue devengando intereses remuneratorios.
Esa posición, paradójicamente, se ha empeorado en la nueva ley, una ley para aumentar la protección, al imponer un interés de demora tres puntos por encima del interés remuneratorio de manera absolutamente imperativa.
Es negativo que las normas de protección de las personas consumidoras en lugar de ser semiimperativas, es decir imperativas sólo para el profesional, pero derogables en beneficio de la persona consumidora, se conviertan en absolutamente imperativas.
Eso, en una norma de protección nos enfrenta ante la realidad de que un deudor comercial es mejor tratado por la ley que el consumidor protegido: compárese el art. 1108 CC con los arts. 3 y 25 LRCCI y éstos con el régimen más benigno para el crédito personal de la STS de 22 abril 2015.
También me parece negativo el débil intento de establecer una obligación de conocer el contenido contractual de la persona consumidora como base de una eventual responsabilidad de la misma por el desconocimiento de una cláusula.
El mismo Real Decreto de desarrollo de la norma dice que la protección de las personas consumidoras en materia de transparencia en un contrato en el que las partes tienen posiciones asimétricas, se hace imponiendo al predisponente la obligación de información al adherente, no al revés.
En materia de vencimiento anticipado la solución de la ley me parece equilibrada y el intento de conseguir la integración retroactiva de la cláusula nula de vencimiento anticipado por impago de una cuota con la nueva ley creo que está llamado al fracaso, al menos parcialmente, por lo menos en las hipotecas donde ya se haya declarado el vencimiento anticipado y se encuentren en ejecución, donde la última palabra para la integración a favor del banco se ha concedido al deudor persona consumidora. No parece lógico que la persona consumidora, sin contrapartida, vaya a aceptar una regulación a favor del banco.
No obstante, el problema de la retroactividad subsiste para las novaciones y subrogaciones, donde su realización implica adaptación a la nueva ley también para el vencimiento anticipado, que no requiere pacto.
Aunque se trate de la regulación más generosa del vencimiento anticipado en nuestra historia, implica la retroactividad de la integración a favor del banco de la cláusula nula con la nueva regulación legal, lo que no me parece aceptable.
Se trata de una manera de proceder el legislador de signo intervencionista, pero en beneficio del banco no del cliente que impide el juego del mercado al excusar todo intento negociador del acreedor para poner en el préstamo una nueva cláusula de vencimiento anticipado que supla el vacío dejado por la nulidad. La negociación en un mercado equilibrado es el mejor remedio, pero la ley bloquea ese medio con una intervención a favor de la banca.
Podemos tocar otros muchos aspectos donde nos encontramos con una sensación agridulce. Es verdad que la cláusula suelo se ha desterrado de los préstamos a interés variable con carácter definitivo y para el futuro, sin embargo, queda en el aire la amarga declaración del Tribunal Supremo de que la cláusula suelo es válida en sí.
La cláusula suelo, la cláusula que más censuras de nulidad ha recibido en la historia española del Derecho dice nuestro más alto tribunal que es válida en sí. A las censuras de los jueces territoriales, sin embargo, se une ahora la del legislador, eso deja pendiente y nos obliga a pensar en una solución para los millones de casos de reclamación de cantidades cobradas de más por cláusulas suelo que atascan los juzgados españoles.
Es positiva la regulación de la evaluación de solvencia, pero se deja en la duda el régimen de sus efectos civiles y mercantiles; se ha dado rango de ley a una gran cantidad de obligaciones de información previa al contrato, en particular las contenidas en la FEIN, pero no se regulan expresamente los particulares efectos de su incumplimiento; no se ha transpuesto el art. 28 de la Directiva respecto de la obligación de los prestamistas de mostrarte razonablemente tolerantes.
“Aunque se trate de la regulación más generosa del vencimiento anticipado en nuestra historia, implica la retroactividad de la integración a favor del banco de la cláusula nula con la nueva regulación legal, lo que no me parece aceptable”
Otro aspecto destacado es la regulación de la transparencia material. Se ha acogido con interés, pero deja ver muchas dudas. La información al deudor persigue que el consumidor pueda comparar ofertas, es decir, va dirigida a facilitar la elección y el consentimiento de la persona consumidora, sin embargo, no se entiende qué puede aportar un acta al consentimiento prestado por la persona consumidora en una escritura pública.
El legislador, atendiendo los intereses de un sector del notariado creo que ha errado el tiro. Es cierto que desde el punto de vista de los vicios del consentimiento la existencia del contrato será inatacable, como lo es ya y que la mayor información conviene a las personas consumidoras, pero el problema de las condiciones generales de la contratación es un problema de contenido contractual, un problema que es ajeno a los vicios del consentimiento y que tiene lugar en el terreno de la aplicación de la regla de la buena fe y el control del contenido, materia cuyo vigor subsiste, ya que la transparencia no es el único ni principal remedio contra las cláusulas abusivas.
Como registrador usted ha sido un firme defensor de los usuarios en materia registral denunciando las cláusulas abusivas. ¿Tras los últimos cambios legislativos ha mejorado, a su juicio la protección para los usuarios en materia registral?
Muchas gracias. Los déficits legales en materia de protección de las personas consumidoras en el Registro de la Propiedad son todavía grandes, no se regula expresamente la cancelación de cláusulas abusivas en el Registro de la Propiedad, no se recoge expresamente la inscripción parcial en beneficio de la persona consumidora y sin necesidad de consentimiento del presentante, no se regula de modo particularizado la calificación por los registradores de las cláusulas abusivas en el art. 18 LH, que sigue hablando de actos dispositivos pero no de cláusulas.
El art. 18 LH dice que los registradores calificaremos la validez de los actos dispositivos, pero las condiciones generales no son un acto sino una cláusula, no el todo sino una parte del acto que viene al Registro, por eso es necesario desarrollar el art. 258.2 LH y plasmar el enfoque de la calificación de cláusulas en el mismo art. 18 LH.
Sin embargo, hay otros elementos que son de clara mejora de la función del registrador y del Registro de la Propiedad en el mercado inmobiliario, donde el Registro de Condiciones Generales de la Contratación va a convertirse en un instrumento capital de su transparencia.
En primer lugar, es importante la precisión del art. 258.2 LH a la denegación de cláusulas abusivas por sentencia, incluso individual, de nulidad por el registrador de la propiedad, donde veremos la íntima conexión entre RCGC y Registro de la Propiedad. También es importante que se establezca la notificación a la deudora persona consumidora de la calificación negativa para que esa persona pueda aprovecharse de la calificación a su favor, antes de una eventual y no deseada ejecución.
También es importante la inscripción obligatoria de formularios y sentencias. Espero que la práctica deje ver la imperiosa necesidad de extender esa inscripción obligatoria a otros sectores como los seguros, telecomunicaciones, transporte aéreo y viajes combinados.
La obligación de inscripción obligatoria de formularios y sentencias ha de incidir directamente en el trabajo de los registradores, ya que conforme al art. 258.2 LH el registrador debe denegar las cláusulas abusivas inscritas en el RCGC cuando despache una hipoteca.
La inscripción obligatoria de sentencias en cuanto pone de manifiesto que un determinado contenido contractual ha quedado sin la salvaguarda judicial abre, también, el camino a la cancelación de las cláusulas abusivas en hipotecas inscritas en el Registro de la Propiedad. Como ya dijo la resolución DGRN de 19 octubre 2016.
