La Sentencia 1064/2024, de 23 de julio, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Roj: STS 4157/2024 – ECLI:ES:TS:2024:4157) examina si el titular registral de una finca, que la había adquirido de quien se la adjudicó en una ejecución hipotecaria, cumplía los requisitos precisos para ejercer la acción de protección posesoria del artículo 41 de la Ley Hipotecaria contra un ocupante que alegaba ser arrendatario en virtud de un contrato celebrado con la ejecutada en un momento en que todavía aparecía como propietaria en el Registro.
Se complicó el asunto porque el Tribunal Constitucional anuló la adjudicación derivada del proceso hipotecario por razones procesales y el Juzgado ordenó la reposición de los asientos registrales a la situación previa a la inscripción de dicha adjudicación, lo que no pudo cumplirse precisamente porque el Registro rechazó practicarla por no haber sido parte en el proceso el último propietario.
Cuenta la sentencia que hay abiertos dos procesos: el que ha promovido dicho titular actual contra el arrendatario de la finca ejercitando la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria por una parte y, por otra, un juicio ordinario en el que el deudor hipotecario reclama recuperar la propiedad de la finca y su titularidad registral, demandando a todos los que verían canceladas las inscripciones de sus derechos de prosperar su pretensión.
Merece resaltarse la consideración que la sentencia atribuye al control de legalidad que debe ejercer bajo su responsabilidad el registrador de la propiedad como fundamento de la protección registral
Aunque esta demanda de juicio ordinario no es objeto del pleito, la sentencia recuerda su doctrina sobre la protección registral en estos casos:
“…sin perjuicio de que tal cuestión se resuelva, en su caso, en el juicio declarativo promovido por Mediterráneo, en tanto en cuanto el recurrente alega la infracción del art. 33 LH, hemos dicho en la STS 208/2020, de 29 de mayo, que:
«Con el fin de despejar dudas sobre el alcance de la aplicación del art. 34 LH es preciso recordar que sí resultaría protegido por la fe pública quien es tercero respecto del título de adquisición nulo y que adquiere de manera válida de un titular registral que lo fue en virtud de un acto nulo. Esto último es lo que sucedió en el caso de la sentencia de esta sala 139/2017, de 1 de marzo, que tras declarar la nulidad de la ejecución por no haberse suspendido a pesar de la interposición de una tercería, dejó a salvo la transmisión de los adjudicatarios a unos terceros subadquirentes, cuyo título de adquisición no era nulo y por tanto quedó protegido por el art. 34 LH…”.
Respecto de la acción ejercitada, dice la sentencia que no concurren los requisitos demandados por la legislación hipotecaria para que prospere:
“… el art. 38 LH establece la presunción de exactitud de los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, de manera tal que se presume que pertenecen a su titular y que además cuenta con su posesión, de manera que se halla legitimado para hacerlos valer procesalmente a través del ejercicio de acciones judiciales”.
“La justificación de este tratamiento tuitivo deriva de razones de seguridad jurídica y del respeto que merece el sistema de publicidad registral, al hallarse bajo el control de legalidad que, a través de la calificación (art. 18 LH), se lleva a efecto por parte de los registradores de la propiedad”.
“… la presunción de exactitud no es absoluta sino iuris tantum, y, en este caso, concurre el motivo de oposición esgrimido, que legitima la posesión del demandado, cual es la existencia de una relación jurídica directa con una titular registral anterior, en virtud de un contrato de arrendamiento vigente al tiempo de interponerse la demanda, y sin que corresponda a este procedimiento privilegiado y sumario resolver la cuestión determinante de la validez o eficacia del título esgrimido bajo el contexto y premisas antes referenciadas, sin perjuicio de los derechos que la parte demandante considere le pertenezcan dado que esta sentencia no produce efectos de cosa juzgada”.
Merece resaltarse la consideración que la sentencia atribuye al control de legalidad que debe ejercer bajo su responsabilidad el registrador de la propiedad como fundamento de la protección registral.
El Tribunal Supremo configura así la calificación registral como pieza clave para la seguridad jurídica.
Álvaro José Martín Martín
