Compraventas de viviendas, precio y crédito hipotecario se incrementaron el año pasado dibujando un mercado inmobiliario en el que los precios se sitúan a nivel de 2005 con un volumen de operaciones inédito desde la crisis.
Según el último informe de la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores, el precio de la vivienda mantuvo en los últimos meses del año el ritmo ascendente, con un incremento del 1,8% con respecto al trimestre anterior. Con ello, la subida de 2017 se eleva al 7,6% y el precio de la vivienda en España vuelve a tener un nivel similar al de mediados de 2005. “Los incrementos en el precio de la vivienda acumulados desde el inicio de la senda alcista en 2014 han hecho que ya se haya recuperado una parte importante del ajuste de precios que provocó la crisis”, asegura el informe de Registradores. De hecho, desde los mínimos de 2014, el incremento acumulado por el Índice de Precios de Vivienda de Ventas Repetidas (IPVVR) es del 20,9%. Respecto a los máximos de 2007, el descenso acumulado actualmente se ha quedado en el 21%.
Compraventas
Entre octubre y diciembre se inscribieron en los Registros de la Propiedad 112.000 compraventas de viviendas, un 19,8% más que en el mismo periodo del año anterior, lo que eleva la cifra de 2017 a 464.223 transacciones, el mayor volumen desde 2008, con un incremento cercano al 15%. El informe estadístico se muestra además positivo con respecto al futuro más inmediato al asegurar que “las principales variables internas y externas con incidencia en el comportamiento del mercado inmobiliario siguen con un buen comportamiento, no existiendo factores que justifiquen un cambio de tendencia, por lo que resulta razonable una continuidad en el buen comportamiento, aunque con tasas de crecimiento que progresivamente tenderán a ralentizarse”.
Al contrario que en años anteriores donde crecían las compras de vivienda usada al tiempo que disminuían las de casas nuevas, ambas tipologías han mostrado crecimientos sólidos en 2017, con subidas del 11,3% en vivienda nueva y del 15,8% en usada. Se trata de una evolución coherente con la marcha de otros indicadores como el número de visados concedidos por los colegios de arquitectos técnicos para la construcción de nuevas viviendas que subió un 26 %.
Las transacciones de viviendas aumentaron en todas las comunidades autónomas con respecto a 2016 y en trece de ellas incluso los crecimientos han sido de dos dígitos. Las subidas vienen lideradas por Castilla-La Mancha (23%), Asturias (20,7%) y Comunidad de Madrid (19,1%). El análisis provincial también arroja resultados favorables, con incrementos de compraventas en 47 provincias, encabezadas por Cuenca, Albacete y Huelva.
Extranjeros
La compra de vivienda por extranjeros alcanzó en el cuarto trimestre uno de los mayores resultados de la serie histórica, con un peso del 13,6%, el más elevado de los últimos ocho trimestres. Para el conjunto de 2017 se sitúa en el 13,1%, lo que se traduce en 61.000 operaciones foráneas en términos absolutos.
“La demanda extranjera no sólo constituyó un factor relevante en la recuperación del mercado inmobiliario español en la crisis inmobiliaria y financiera, sino que, en pleno proceso de recuperación, con aumento de compraventas y precios, esta demanda sigue creciendo activamente”, destaca el informe en el que el desglose por nacionalidades mantiene el esquema habitual. Los británicos lideran la demanda con un 15% de las compras extranjeras, seguidos de franceses, alemanes, belgas, suecos, italianos y rumanos.
Son nacionalidades vinculadas a la compra de vivienda con fines turísticos, lo cual también se comprueba al analizar la distribución geográfica de estas compras. Y es que tres comunidades autónomas muestran resultados claramente destacados con respecto a las demás. Se trata de Baleares, donde los extranjeros compran el 35% de todas las casas que se venden en el archipiélago, Canarias, con el 29,5% de su mercado inmobiliario y la Comunidad Valenciana donde copan el 27,4% de las operaciones.
Tras estas tres comunidades autónomas, con resultados por encima del 10%, se sitúan otras tres regiones, que igualmente presentan un alto atractivo turístico, como son Murcia, Andalucía y Cataluña. Detrás de ellas, con pesos por encima del 5%, únicamente se encuentran Comunidad de Madrid y Aragón.
Las hipotecas se suman a la tendencia alcista
El crédito hipotecario también se ha sumado en los últimos meses a la tendencia alcista de forma que al terminar el año, la hipoteca media roza los 121.000 euros por vivienda, con un incremento del 5,7% a lo largo del 2017. El informe del Colegio de Registradores pronostica una “continuidad en el ritmo de crecimiento de este indicador” al tiempo que advierte de que aunque la recuperación de esta variable supone un factor favorable, “incrementos continuados relativamente excesivos podrían llevar nuevamente a trasladar elevados niveles de riesgo a las entidades financieras, situación que entendemos en la actualidad no se está produciendo y debería evitarse que se produjese en un futuro”.
Las mayores cuantías se han alcanzado en los últimos meses en la Comunidad de Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco, mientras que las más bajas se localizaban en Murcia, Extremadura, Comunidad Valenciana y Asturias.
Tipos de interés
Según la estadística registral, la tendencia bajista de los tipos de interés de las hipotecas parece haber llegado a su fin, pero sin cambios bruscos. “Es previsible una cierta continuidad de niveles comparativamente bajos, a pesar de que se vayan produciendo progresivos incrementos”, sentencia el informe. En el cuarto trimestre de 2017 el tipo de interés de contratación medio en los nuevos créditos hipotecarios fue del 2,29%, en el trimestre precedente, del 2,28% y en el segundo trimestre del 2,27%.
También parece haberse frenado el fuerte crecimiento que había experimentado la contratación a tipo de interés fijo, de forma que ya se encadenan dos trimestres consecutivos de descensos en el peso de esta modalidad de hipoteca. Concretamente, en el cuarto trimestre el 36,6% de los nuevos créditos hipotecarios se formalizaron a tipo fijo, quedando la contratación a tipo de interés variable en el 63,37%.
Para el conjunto del año, el peso de la contratación de nuevos créditos hipotecarios a tipo de interés fijo fue del 38,1%, quedando la contratación de hipotecas variables en el 61,9%. No obstante hay comunidades autónomas donde el peso de los créditos a tipo fijo supera el 50% como Asturias y Murcia.
Se endurece el acceso
Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios, dentro de la relativa estabilidad de resultados, vienen mostrando una ligera pero constante evolución alcista, de forma que en el cuarto trimestre alcanzan un periodo medio de 23 años y 6 meses, un 0,36% más, es decir un mes más, que en el trimestre anterior.
Las comunidades autónomas con mayores periodos medios de contratación han sido la Comunidad de Madrid (26 años y 2 meses), Extremadura (24 años y 5 meses), País Vasco (24 años y 1 mes) y Andalucía (23 años y 9 meses). Por el contrario, los periodos más reducidos se han alcanzado en Canarias con 20 años y 2 meses, Comunidad Valenciana con 21 años y 10 meses y Baleares con 21 años y 11 meses.
Con todo ello, los indicadores de accesibilidad han continuado deteriorándose en los últimos meses debido al incremento del endeudamiento hipotecario por vivienda y al ligero aumento de tipos de interés. Concretamente, la cuota hipotecaria mensual media se ha situado en los 555€, un 1,1% más que en el trimestre anterior, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha alcanzado el 29,2%.
Las comunidades autónomas con la letra de las hipotecas más alta han sido la Comunidad de Madrid, Baleares, Cataluña y País Vasco, mientras que las menores cuantías se registran Extremadura, Murcia, Castilla-La Mancha y La Rioja. Las regiones en las que la cuota mensual se lleva una mayor proporción de los ingresos familiares son Baleares, Madrid, Cataluña y Canarias.
Impagos hipotecarios
La estadística registral recoge, por último, dos indicadores de las dificultades de empresas y familias para hacer frente al pago de la vivienda, como son las certificaciones por ejecución de hipoteca y las daciones en pago. Ambas variables alcanzan en 2017 el nivel más bajo de la serie histórica.
A lo largo del año 2017 se registraron 26.200 certificaciones de vivienda por ejecución de hipoteca, un 34,1% menos que el año anterior, y se registraron 6.600 daciones en pago, con un descenso interanual del 22,3%.
