Es reiterada la doctrina tanto de la DGSJFP como de los tribunales de justicia sobre uno de los principios básicos de nuestro sistema registral, el de tracto sucesivo, como trasunto del principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (art. 24 CE) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los asientos registrales (art. 1 LH).

La Sentencia de 28 de julio de 2025 del Juzgado de Primera Instancia nº 31 de Madrid desestima la demanda interpuesta contra una calificación registral, basada en los arts. 1, 18, 2.0 y 32 LH en relación con el art. 100 RH, considerando que la misma se ajustó a dicha doctrina, de modo que todo título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular registral o resultar de un procedimiento seguido contra él.

En el presente caso, se pretendía la inscripción de una sentencia de nulidad de una escritura pública de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria y de nulidad de la hipoteca constituida, y en la que se ordenaba la cancelación de todos los asientos registrales producidos como consecuencia de ellas, y en particular, de la inscripción de dominio vigente. 

Ocurre que cuando se presentó dicho título al Registro de la Propiedad había sido ya cancelado tanto el asiento de la inscripción de la hipoteca como la anotación preventiva de la demanda del procedimiento de nulidad de la escritura pública de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria, en virtud de mandamiento judicial que acordó la adjudicación de dominio por cesión del remate y ordenó las cancelaciones de los citados asientos.

Todo título que pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular registral o resultar de un procedimiento seguido contra él

La demandante alegaba que la sentencia declarativa de nulidad de la citada escritura es un título oponible al titular de dominio actual, porque aquel no goza de la protección como tercero hipotecario adquirente de buena fe establecida en el art. 34 LH, dado que era conocedor de la demanda de nulidad al tiempo de la cesión del remate del bien inmueble, en virtud de la anotación preventiva de la demanda de nulidad de la hipoteca.

Ahora bien, dichas circunstancias no se consignaron en el título que se presentó a la calificación de la registradora, la cual, al calificar el documento, apreció el obstáculo a la inscripción consistente en que el titular registral de dominio no fue demandado ni emplazado para la defensa de su derecho en el procedimiento declarativo en que se dictó la referida sentencia.

La sentencia que nos ocupa recuerda que si bien la función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es, no puede juzgar sobre su procedencia, sí puede comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el tribunal. Y en tal sentido, sobre la base del principio de tracto sucesivo, señala que entre las especialidades previstas en legislación hipotecaria se encuentran los arts. 20, 38 y 40 LH, de modo que, pretendiendo la demandante en el presente caso la cancelación de la vigente inscripción de dominio sin haber sido demandado ni emplazado el titular registral de dominio en el juicio ordinario para la declaración de nulidad de la escritura de reconocimiento de deuda con garantía hipotecaria, en el que se dictó la sentencia presentada a la calificación, y dado que no ha sido anulado el proceso de la ejecución hipotecaria del que dimana la citada inscripción vigente ni el titular registral ha dado su consentimiento para rectificar aquella inscripción y dejar sin efecto dicho asiento, es preciso que la demandante ejercite su acción en un proceso declarativo ordinario contra el titular registral del derecho inscrito, que es el procedimiento adecuado para dilucidar el alcance de la protección derivada del art. 34 LH.

Juan Carlos Casas Rojo